Полный текст статьи
Печать

Ипотечное кредитование традиционно является основным драйвером роста для рынка недвижимости. Благодаря ипотеке население России может существенно упростить свою жизнь и качественно улучшить ее. Приобретение своего собственного жилья – настоящая мечта для каждой молодой семьи, которая легко осуществляется, стоит лишь любому субъекту РФ воспользоваться данной государственной помощью. По результатам социологических исследований НАФИ, доля тех среди опрошенных, кто хотел бы улучшить свои жилищные условия, ежегодно увеличивается. Так за 5 истекших лет ее рост составил 11% (с 23% в 2011 году до 34% в начале 2016 года), следовательно, только каждый десятый из желающих приобрести жилье, берет ипотечный кредит [1].

Впервые термин «ипотека» появился в Древней Греции в самом начале VI века до нашей эры. Древние греки обозначали таким образом форму долговой ответственности перед кредитором. На земле должника устанавливался столб с надписью, гласящей о том, что данная земля обеспечивает хозяйский долг. Этот столб и называли «ипотекой», что в переводе с древнегреческого означает не что иное, как «подставка», «подпорка». Также еще в Древнем Египте залог земли был известным механизмом, обеспечивающим исполнение обязательства.

В нашей жизни ипотека – это одна из многочисленных форм залога, подразумевающая закладывание недвижимого имущества, которое, все же, остается во владении и пользовании должника. В случае невыполнения должником своего обязательства, кредитор получает право на денежное удовлетворение за счет продажи заложенного имущества.

Благодаря ипотеке, россияне могут уже приобрести недвижимое имущество и начать им пользоваться, отдавая только первоначальный взнос. В этом заключается основное преимущество ипотечного кредита. Первый взнос может быть определен в промежутке от 10% до 30% стоимости жилья. Оставшуюся сумму разбивают на равные части, которые нужно выплачивать ежемесячно в течение 10-20 лет. Часто итоговая сумма превышает стоимость недвижимости в полтора или даже в два раза. Это главный минус ипотеки.

С началом экономического кризиса данный инструмент стал менее доступным – произошло значительное повышение ставок, что увеличило стоимость заемных средств. Период 2014-2016 гг. стал серьезной проверкой для отечественного банковского сегмента. Общий рост геополитической напряженности, понижение кредитных рейтингов, ослабление национальной валюты, санкции против крупнейших российских банков снизили возможности для внешнего фондирования банков. Вклады населения, выступающие основным источником доходов отечественных банков, за последнее время практически не увеличивались [2].

Кроме того, финансовые учреждения повысили минимальный размер первоначального взноса, что стало дополнительным барьером для желающих приобрести собственное жилье.

Условия ипотеки в 2017 году могут кардинально отличаться друг от друга в разных регионах и за счет великого разнообразия ипотечных программ от банков РФ. Для большинства россиян вопрос об условиях ипотеки в 2017 году является одним из наиглавнейших. В 2017 году, скорее всего, будут сохранены текущие предложения банков в части условий по оформлению ипотеки.

В основном требования финансовых учреждений к заемщику и условия на которых осуществляется ипотечное кредитование выглядят следующим образом:

Сумма ипотеки – от 300 тыс. рублей;

Срок погашения – до 30 лет;

Первый взнос – от 15%;

Наличие постоянного источника доходов;

Гражданство РФ;

Незапятнанная кредитная история.

При этом уровень подтвержденного дохода заемщика и размер первоначального взноса будут является одними из ключевых моментов, определяющими сумму получаемого ипотечного кредита.

Также стоит отметить, что социальная ипотека, согласно с программами крупных банков, может предоставляться в различных видах:

Государственные квартиры. Это данное государством жилье, которое по самым разным причинам реализуется по заниженной цене в кредит под весьма неплохие ставки. Такой вариант приобретения недвижимости является одним из самых приемлемых и желанных.

Государственная субсидия. Право на подобную привилегию получить не так уж просто. Только льготные категории граждан, прописанные в действующем законодательстве РФ, могут претендовать на государственную помощь. Субсидия обязательно должна быть целиком направлена на погашение кредита на жилье, точнее, некоторой его части.

Процентная ставка по займу банка. Такая возможность дотируется государством.

Негативные ожидания населения стали дополнительным фактором, который привел к обвалу количества выданных кредитов по итогам прошлого года.

Немаловажным фактором для восстановления объемов кредитования стало продление до конца года госпрограммы, направленной на снижение ставок по ипотеке. При этом глава МЭР Алексей Улюкаев не исключает пролонгацию данной инициативы и на следующий год. В 2017 году россиян ожидает значительное улучшение условий по ипотеке, уверены в Минфине. Глава ведомства Антон Силуанов считает, что снижение ставок произойдет независимо от наличия программы господдержки. В свою очередь первый вице-премьер Игорь Шувалов уверен, что ставки по ипотеке будут стабильно снижаться до уровня 7-8%, который будет достигнут в 2018 году.

Эксперты оценивают ситуацию не столь оптимистично. Несмотря на некоторое оживление рынка, сохранить положительную динамику кредитования без существенной господдержки в следующем году будет весьма проблематично.

Средняя ставка в 2016 году по рублевой ипотеке колеблется около отметки 13%. По прогнозам экспертов, оживление спроса в 2017 году возможно, если ставка по кредиту будет в пределах 10%, однако в нынешних условиях банки не готовы идти на подобные меры.

Слишком высокие ставки по ипотечным кредитам также уменьшают количество потенциальных заемщиков: желаемая ставка, по данным исследования, составляет 7%, тогда как реальная средневзвешенная — более 12%. В новостройках по социальным ипотечным программам сейчас продается порядка 20% жилья. Среди потребителей социальной ипотеки больше семейных пар (83% против 76% по пулу заемщиков в целом), больше семей с детьми (65% и 51% соответственно), они чаще живут в тесном жилье (72% и 57%) [1].

Стоимость ипотеки напрямую зависит от учетной ставки Центробанка. Последние новости ЦБ вселяют надежду на последующее удешевление ипотеки в 2017 году. В июне регулятор принял решение снизить ставку до 10,5%, что позволит кредитным организациям снизить стоимость заемных средств. Однако дальнейшее снижение показателя будет зависеть от динамики экономической ситуации.

Развитие банковского сектора и динамика количественных параметров во многом зависят от темпов развития региона, включая такие ключевые показатели, как объем ВРП, уровень инфляции, доля наличных и безналичных форм расчетов и т. д. [3].

Российская экономика остается уязвимой перед влиянием внешних факторов. Рост нефтяных котировок стал ключевым фактором укрепления рубля. При этом динамика нефтяного рынка остается нестабильной. В результате эксперты не исключают очередной этап обвала котировок. В таких условиях регулятору будет крайне сложно продолжить снижение ставки.

Региональный банковский сектор так же, как и российский в целом, испытал общеизвестные сложности, сопряженные с глобальными кризисными явлениями в экономике, санкционными мероприятиями против РФ в целом и банковского сектора в частности [3].

Представители банковского сектора сомневаются в грядущем снижении ставок по ипотеке. Вице-президент банка ВТБ 24 Нина Крючкова подчеркивает, что ситуация на рынке остается неопределенной и на данный момент отсутствуют существенные основания для пересмотра ставок.

Представители Est-a-Tet Алексей Новиков считает, что само по себе снижение ставок не отразится на динамике рынке. Немаловажное значение имеет стоимость недвижимости, которая в 2017 году будет увеличиваться. Сокращение предложения на рынке приведет к росту цен на жилье на 10%.

Еще один фактор подорожания недвижимости – рост цен на стройматериалы. В результате застройщики будут переносить дополнительные затраты на стоимость квадратных метров.

Видится, что развитие системы долевого строительства, выпуск жилищных займов выступают теми формами привлечения средств юридических и физических лиц к финансированию развития недвижимости (прежде всего в жилищной сфере), которые наиболее вероятны в нынешней отечественной практике кредитования [1].

В условиях кризиса, классическая банковская бизнес-модель подверглась подлинному испытанию, рынок финансовых услуг столкнулся с серьезным подрывом доверия клиентов и с изменениями их ожиданий и потребностей [2].

В правительстве ожидают постепенное снижение ставок по ипотеке в 2017 году, даже если срок действия программы господдержки не будет продлен. Улучшение экономической ситуации приведет к удешевлению кредитных ресурсов, что отразится на оживлении спроса на ипотеку.

Эксперты сомневаются, что в нынешних условиях ставка опустится существенно ниже 13%. В результате влияние данного фактора на показатели спроса будет минимальным. При этом рост стоимости квадратных метров из-за сокращения предложения и подорожания стройматериалов будет отпугивать потенциальных клиентов. 

 

Рисунок 1 – Динамика средних ставок по ипотечным кредитам в России, % годовых (по данным Банка России за июль каждого года) 

Однако, одного желания получить жилье в ипотеку недостаточно. Нужно в полной мере соответствовать условиям, которые предъявляются банком предоставляющим ипотеку.

Наиболее важным критерием являются условия по отношению к выкупаемому объекту. Максимально возможный кредит не может превышать отметку в 8 миллионов рублей – такое ограничение относится к жителям Москвы и области, а также Санкт-Петербурга.

В иных регионах максимальный порог кредитования составляет 3 миллиона рублей. Первоначальный взнос должен составлять 20% от стоимости недвижимости. При подаче заявки на ипотеку банк в обязательном порядке потребует оформить страховку на жизнь. Данное условие распространяется только на первый год пользования кредитом. Затем можно продлевать договор или отказаться от его пролонгирования. Но следует иметь в виду, что процентная ставка после расторжения страховки сразу же возрастет на один процент.

2017 год предоставляет возможность любому гражданину РФ, который находится в зарегистрированном браке воспользоваться ипотекой на льготных условиях.

Получить ипотеку на льготных условиях могут те люди, которые соответствуют следующим критериям:

Молодая или неполная семья. Возраст не превышает 35 лет.

Многодетные семьи с двумя и более детьми, которым еще не исполнилось 18 лет.

Люди с военными специальностями.

Участники ВОВ или инвалиды, которые участвуют в государственной программе по улучшению жилищных условий.

Люди до 35 лет, которые являются специалистами и работают в области науки, образования или медицины.

Государственные служащие, доход которых за вычетом ипотечных платежей не достигает прожиточного минимума.

Условия предоставления ссуды разнятся в зависимости от региона проживания. Причиной этому является большое разнообразие банковских программ, где заем вполне может выдаваться в трех разновидностях:

Государственное жилье. Квадратные метры от государства, которые продаются по низкой цене и под малый процент.

Государственный кредит выдается тем лицам, которые утверждены в законодательстве как претенденты на поддержку. Деньги выдаются только тогда, когда они пойдут исключительно на погашение части жилищной ссуды.

Сниженная процентная ставка. Данный бонус предлагается государственным бюджетом.

Все кто хочет получить ипотеку на льготных обоснованиях, обязаны пройти регистрацию и документально подтвердить то, что им необходимо улучишь условия проживания.

Ипотечное кредитование остается востребованным банковским продуктом со стороны населения даже в условиях объективно сложной экономической ситуации и сокращения реальных доходов населения. Факт сложной экономической ситуации в совокупности с действующей государственной поддержкой дает основания для предположений о сохранении существующего положения вещей на рынке ипотечного кредитования. Все же некоторые специалисты в области кредитования населения по покупкам жилья высказали мнение о том, что в 2017 году спрос на ипотечные кредиты все же должен начать расти. Главной причиной, по их мнению, станет тенденция снижения ипотечных процентных ставок, что позитивно повлияет на ипотечный рынок в целом.