Актуальность государственной поддержки ипотечного кредитования в РФ

Ипотека по своей специфике может быть признана в качестве единственного эффективного механизма поддержания спроса на жилье. Дальнейшее совершенствование ипотечного кредитования представляется крайне важным и необходимым для государственной жилищной политики, целью которой является достижения эффективности функционирования рынка жилья. Увеличение объемов жилья тесно связано с созданием рабочих мест, что в свою очередь положительно влияет на экономику страны, а также влияет на развитие конкуренции в области строительства и на рынке ипотечного кредитования [1, 2].

Сегодня реальные доходы граждан не растут. Это официальная информация, подтвержденная данными Росстата. Более того, по итогам прошлого года зафиксировано снижение доходов [4]. В данном ракурсе остро стоит вопрос государственной помощи в данной области.

По данным Банка России, объем предоставленных российскими кредитными организациями в 2016 году ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) составил 1,5 трлн рублей, что стало вторым (после 2014 года) результатом за всю историю наблюдений. Накопленная к концу года задолженность по ИЖК достигла 4,5 трлн. рублей, на 13% превысив уровень предыдущего года, при этом доля валютных кредитов в портфеле сократилась в 2 раза до 1,6%.

Объем предоставленных в декабре прошедшего года ИЖК на фоне сезонного увеличения спроса, активизировавшегося под влиянием разговоров о планировании завершения государственной программы субсидирования ипотеки, стал максимальным с марта 2016 года, составив 184 млрд рублей [1]. Средневзвешенная процентная ставка по кредитам в рублях, предоставленным в декабре, напротив, была рекордно низкой за последние пять лет и составила 11,55% против 12,92% в декабре 2015 года [2].

Программы ипотеки с государственной поддержкой стартовала достаточно давно. В процессе своего развития появлялись новые продукты, трансформировались и улучшались действующие. Основные параметры продукта «Ипотека с государственной поддержкой» указанных кредиторов сведены в таблицу 1.

Таблица 1

Основные параметры ипотеки с государственной поддержкой

В случае приобретения жилых помещений у застройщиков-партнёров, банки могут снижать процентную ставку по кредиту ещё ниже.

При государственной поддержке осуществляется оформление ипотечных соглашений по нескольким продуктам:

1. Жильё для российской семьи.
2. Ипотека молодым семьям.
3. Ипотека с материнским капиталом.
4. Ипотека многодетным семьям.
5. Ипотека госслужащим.
6. Ипотека по НИС.
7. Кредит на жильё молодым учёным, учителям.

Первая программа предусматривает улучшение жилищных условий для малообеспеченных семей, вторая – ограничивает возраст заявителя из обратившихся полных или неполных семей 35 годами. В 2016 году в данный целевой проект, оказывающий помощь молодой семье в приобретении жилья, были внесены в увеличении жилой площади на одного человека. Так, в 2011 году она составляла 10 квадратных метров, а теперь 15. Кроме того, увеличен процент государственного финансирования с приоритетом на семейные пары, имеющие детей (процент помощи может составить 40% для семьи из 4 человек).

Третья основная программа – предусматривает использование материнского сертификата на первоначальный взнос.

Каждая финансово-кредитная организация устанавливает свои границы кредитования по ипотеке с госсубсидией. Изучим предложения банков в таблице 2.

Таблица 2

Продукт «Ипотека с господдержкой» – возможные суммы кредитования

Изучим предложения банков на примере покупки в кредит с господдержкой сроком на 10 лет по стандартной схеме квартиры на рынке первичного жилья в таблице 3. 

Таблица 3

Процентная ставка на ипотечные кредиты с государственной поддержкой

В любом случае кроме изучения описанных критериев процентных ставок, необходимо поинтересоваться полной стоимостью банковского продукта.

Отметим так же, что в 2017 году нельзя будет материнским сертификатом оплатить ипотеку, взятую ранее, а так же покупать жильё на вторичном рынке. Ипотека по НИС рассчитана на жильё для военнослужащих [3].

Резкое падение национальной валюты спровоцировало снижение уровня жизни населения России, что привело к просрочкам по ипотечным кредитам. Особенно болезненно данная ситуация повлияла на валютных заемщиков. Некоторым из них грозит даже банкротство.

В 2014-2015 гг. наиболее острым стал вопрос об ипотечных кредитах — повышение ключевой ставки Центробанка заставило коммерческие российские банки поднять процентные ставки по ипотеке.

В свою очередь Правительство РФ в 2015 году приняло программу поддержки ипотечным заемщикам, оказавшимся в трудной жизненной ситуации. Программа помощи ипотечникам рассчитана на 2016 – 2017 годы [1].

Рассмотрим статистику задолженностей платежей по ипотеке в данной области на начало 2016 и 2017 гг. в таблице 4.

Господдержка и разработка НПА в данной области обеспечила россиянам возможность приобретать жилье, а строителям – продавать его и получить оборотные средства.

Таблица 4

Группировка задолженности по ипотечным жилищным кредитам по срокам задержки платежей

Финансируется программа льготной ипотеки с господдержкой за счет средств федерального бюджета, а реализуется с участием особого учреждения – Агентства Ипотечного жилищного кредитования.

Необходимо отметить, что не все банки участвуют в данном проекте. Отметим основных банковских организаций, которые присоединились к программе: ВТБ 24, Газпромбанк, «Банк Москвы», АКБ «Абсолют Банк», РОСБАНК, КБ ДельтаКредит, Промсвязьбанк, Банк ЗЕНИТ, КБ «ЛОКО-Банк», АКБ «ФОРА-БАНК», Ханты-Мансийский банк Открытие, «ЮниКредит Банк», «Собинбанк», «Банк ЖилФинанс», «СМП Банк», «ТрансКапиталБанк», «МТС Банк», КБ «Кубань Кредит», СКБ Приморья «Примсоцбанк», АКИБ «Образование», «АК БАРС» БАНК, «Крайинвестбанк», «МЕТКОМБАНК», АКБ «РосЕвроБанк», «Кредит Европа Банк», «Банк БФА», «АКИБАНК», «ОТП Банк», «БИНБАНК» [5].

Программа господдержки ипотеки может быть использована в трех формах, отображенных в таблице 5.

Таблица 5

Формы государственной программы помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшихся в сложной финансовой ситуации

Суть программы состоит в корректировании положений договора с целью обеспечения благоприятных условий для своевременной выплаты долга заемщиком. Положительная сторона реструктуризации долга заключается в том, что она делает доступными следующие возможности:

1. Сохранение жилья.
2. Продажа квартиры и покупка более доступной.
3. Получение ряда льгот по кредитному договору.
4. Сохранение хорошей кредитной истории.

Нормативным документом, регламентирующим порядок оказания помощи является постановление Правительства РФ от 20.04.2015 N 373 (с изменениями и дополнениями, действующими в 2017 году) «Об основных условиях реализации программы помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшихся в сложной финансовой ситуации, и увеличении уставного капитала акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Начиная с 2016 г. увеличена предельная сумма возмещения по кредиту и составляет -  20 % остатка суммы кредита (займа), рассчитанного на дату заключения договора о реструктуризации, но не более 600 тысяч рублей.

 В соответствии с новой редакцией постановления 373 (в ред. от 10.02.2017) предельная сумма возмещения по каждому реструктурированному ипотечному жилищному кредиту (займу) для многодетных семей и семей, имеющих два ребенка, увеличена до 30 % остатка суммы кредита (займа), рассчитанного на дату заключения договора о реструктуризации, но не более 1 500 тыс. рублей[5].

Минстрой РФ подготовил поправки в постановление Правительства № 373 «Об основных условиях реализации программы помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшихся в сложной финансовой ситуации» от 20 апреля 2015 года, согласно которым государственная программа помощи ипотечным заемщикам будет продлена до 31 мая 2017 года и увеличен размер финансовой помощи[1].

Размер финансовой помощи ипотечникам увеличивается с 600 тысяч рублей до 1,5 миллионов, но не более 30% от остатка основного долга (ранее 20%). Однако на увеличенную помощь смогут претендовать только некоторые категории заемщиков:

-                   граждане имеющие двух или более несовершеннолетних детей;

-                   граждане, являющиеся опекунами (попечителями) двух или более несовершеннолетних детей;

-                   граждане, являющиеся инвалидами или имеющие детей-инвалидов;

-                   граждане, являющиеся ветеранами боевых действий.

Основная проблема схемы — добровольное участие банков в госпрограмме. На сайте АИЖК сказано, что постановление носит рекомендательный характер, то есть кредитные организации вовсе не обязаны пользоваться предложением агентства. И повлиять на банк агентство не может.

Не смотря на данный факт, программа государственной помощи уже внесла весомый вклад в развитии ипотечного кредитования. Так за практически 3 года действия данной программы субсидирования ипотечной ставки выдано 270,6 тыс. кредитов на сумму 474,3 млрд руб. Кроме того, уже за январь 2017 года банки выдали кредиты на 37 млрд. руб. в рамках субсидирования ипотечной ставки. По оценкам Министерства Финансов, средняя динамика выдачи льготной ипотеки будет варьироваться на уровне 40–50 млрд. руб. в месяц. В целом ожидается, что за 2017 год кредитные учреждения выдадут по программе господдержки 600–700 млрд. руб. кредитных средств. Однако в условиях текущей нестабильной ситуации в экономике, российская система ипотечного кредитования, наиболее обеспеченного залоговым имуществом, начинает набирать обороты, и неизбежно возникают различные проблемы доступности и уровня возвратности ипотечных кредитов, которые необходимо оперативно решать.