Анализ и оценка использования сельскохозяйственных угодий с определением удельных показателей кадастровой стоимости земель на примере Городищенского района Волгоградской области
Международная
публикация
В.
А. ТемнышоваБиблиографическое описание статьи для цитирования:
Темнышова
В.
А.,
Денисова
Е.
В. Анализ и оценка использования сельскохозяйственных угодий с определением удельных показателей кадастровой стоимости земель на примере Городищенского района Волгоградской области // Научно-методический электронный журнал «Концепт». –
2014. – Т. 20. – С.
1291–1295. – URL:
http://e-koncept.ru/2014/54522.htm.
Аннотация. Статья посвящена вопросам организации эффективного управления земельными ресурсами аграрного региона. В работе дан анализ использования земель сельскохозяйственного назначения, приведен расчет удельных показателей кадастровой стоимости в границах исследуемого района с выявлением ряда несоответствий при проведении земельно-оценочных работ, которые оказывают существенное влияние на формирование платежей в бюджет области.
Ключевые слова:
земли сельскохозяйственного назначения, землепользование, кадастровая оценка земель, удельный показатель кадастровой стоимости, учет земель
Текст статьи
Денисова Елена Владимировна,кандидат географическихнаук, доцент кафедры «Землеустройство и земельный кадастр»ФГБОУ ВПОВолгоградский государственный аграрный университет, г.Волгоградdenisov.00@mail.ru
Темнышова Виктория Александровна,ассистент кафедры «Землеустройство и земельный кадастр»ФГБОУ ВПОВолгоградский государственный аграрный университет, г.Волгоградviktoriatem@mail.ru
Анализ и оценка использования сельскохозяйственных угодий с определением удельных показателей кадастровой стоимости земель на примере Городищенского района Волгоградской области
Аннотация.Статья посвящена вопросам организацииэффективного управления земельными ресурсами аграрного региона. В работе дан анализ использования земель сельскохозяйственного назначения, приведен расчет удельных показателей кадастровой стоимости в границахисследуемого района свыявлениемряда несоответствий при проведении земельнооценочных работ, которые оказывают существенное влияние на формирование платежей в бюджет области. Ключевые слова:земли сельскохозяйственного назначения, землепользование, кадастровая оценка земель, удельный показатель кадастровой стоимости, учет земель.
В Волгоградской области за последние два десятилетия осуществлены значительныепреобразования в сфере земельных отношений. Монополия государственной собственности на землюликвидирована, проведена реорганизация крупных сельскохозяйственных предприятий, на базе которых созданы хозяйства с различными формами собственности.Постояннопроисходят изменения их границ, числа, площади, местоположения, форм собственности и хозяйствования.Территория Волгоградской области была выбрана для исследований в связи с тем, что, в настоящее время она является зоной активного хозяйственного освоения земель, площадь которой составляет 11 287,7 тыс. га. Область включает в себя 39 административнотерриториальных образований: 33 районов и 6 городов областного подчинения. Численность населения 2,7 млн. чел., в том числе городского 2,0 млн., сельского –0,7млн. Плотность населения –24 чел./ км2.Земли, находящиеся в пределах Волгоградской области составляют земельный фонд региона. Согласно действующему земельному кодексу и в соответствии с целевым назначением земельный фонд подразделяется на семь категорий, каждая из которых характеризуется определенным правовым режимом и законодательно установленными правилами. Из общей площади 11,3 млн. га, преобладают земли сельскохозяйственного назначения, они занимают 9,2 млн. га или более 80 % (рис. 1).Для эффективного управления земельными ресурсами необходимо своевременно осуществлять мониторинг земель различных категорий, их учет и наличие в границах муниципальных образований.
Рис. 1 –Категории земельного фонда Волгоградской области
Государственный учет наличия и распределения земель, согласно действующему законодательству, осуществляется в регионе по категориям земель и угодьям.Целью государственного учета земель является получение достоверных сведений о количестве, качественном состоянии и правовом положении земель в границах территорий, необходимых для принятия управленческих решений, направленных на обеспечение рационального и эффективного использования земель.На примере Городищенского района Волгоградской области был проведенанализ количественного и качественного состояния использования земель сельскохозяйственного назначения в границах муниципального поселения.Данный район не случайно был выбран в качестве объекта исследования. Он является уникальным по природным, экологическим, ландшафтным особенностям, местоположению по отношению к сырьевым базам. В северной части он граничит с Иловлинским и Дубовским, на западе и югозападе –с Калачевским, в южной части –со Светлоярским районами, а на востоке –с Волгоградским водохранилищем и г. Волгоградом (рис. 2). Социальноэкономические показатели развития района позволили, по сравнению с другими районами области, оценить его как особенный и специфический.Общая площадь сельскохозяйственных угодий в Городищенском районе составляет 214,6 тыс. га (86,8 % от общей площади района). Наибольший удельный вес –145,5 тыс. га (67,8 %) занимает пашня. Почвенный покров района представлен, в основном,светлокаштановым почвами в комплексе с солонцами, с содержанием гумуса 23 %.Район расположенв южной части Волгоградской области, его площадь –247,1 тыс. га, что составляет около 2,2% от общей площади области. Производственная деятельность предприятий района, в основном, сельскохозяйственная. В структуре сельского хозяйства более 40 % приходитсяна продукцию растениеводства, 59 % —на животноводство.
Рис. 2 –Схема административного деления Городищенского района Волгоградской области
Структура земельного фонда Городищенского района Волгоградской области выглядит следующим образом (табл. 1).
Таблица 1Распределение земельного фонда Городищенскогорайона Волгоградской области
№ п/пКатегории земельОбщая площадь, га% (по району)% (пообласти)123451земли сельскохозяйственного назначения213786,586,51,92земли поселений9960,94,00,093земли промышленности, транспорта, связи, энергетики и др.9170,63,70,084земли особо охраняемых природных территорий и объектов68,90,03
5земли лесного фонда4206,81,70,046земли водного фонда4105,31,660,047земли запаса58352,40,058Малопродуктивная пашня4224,01,70,0379Фонд перераспределения6774,42,70,0610Неиспользуемая пашня более 2х лет13441,65,40,111Невостребованные земельные доли9593,43,90,08
Всего247134,01002,2
Распределение земель по категориям в границах сельских поселений изучаемого района представлено в таблице 2.
Таблица 2Распределениеземель по категориям в границах сельских поселенийГородищенского районаВолгоградской области
№ п/пНаименование сельского поселенияВсего земель, гав том числеЗемлис/х назначения(га)Землипоселений(га)Земли промышленноститранспорта энергетики, связи,радио и др.(га)Земли особоохраняемыхтерриторий иобъектов(га)Земли лесного фонда(га)Земли водногофонда(га)Земли запаса(га)123456789101Горнополянское 19180,818315547,04198,55
119,01,0
2Городищенское5371,91582,1118,42455,05
1076,2
140,13Орловское16732,213255,91572,2649,2
665,4538,850,74Карповское21528,121001,8295,059,6
127,0
44,75Ерзовское Каменское21450,516583,41072,52335,2
633,0721,4105,06Краснопахаревское Горьковское15198,912764,11075,7777,0
387,641,0153,57Котлубанское 18103,316204,4696,1428,0
596,8178,08Новонадеждинское6007,05584,6179,9130,0
81,930,69Новожизненское7109,06547,0131,5116,1
7,5241,665,310Кузьмичевское6414,085606,2253,8229,18
324,9
11Самофаловское10566,89882,0267,5342,0
75,3
12Новорогачинское18974,716842,1827,7604,2
136,9
563,813Вертячинское15784,913609,6633,651,113,3303,4384,9789,014Грачевское8061,97029,0165,1433,8
434,0
15Паньшинское2173920212,3635,2117,9255,6353,99364,0
16Песковатское8333,527228,5461,443,3
280,08249,1471,117Царицынское2376,71838,6333,088,4
116,7
18Россошинское12187,411623,7384,286,1
36,756,7
Всего по району2471342137869960,89170,668,94206,84105,35835
Площадь сельскохозяйственных угодий(табл. 2)занимает 213,7тыс. га (что составляет 86,8 % от общей площади района). Инвентаризацию земель проводят для выявления неиспользованных земель, нерационально используемых или используемых не по целевому назначению, а также не в соответствии с разрешенным использованием земельных участков.Работы по инвентаризации земель в границах муниципальных образований Волгоградской области проводились последний раз в 2005 г.
Таблица 3Сводная ведомость площадей муниципальных образований по Городищенскому району Волгоградской области
№ п/пНаименование муниципальных образованийПлощадь, га(1942 г.)Площадь, га (1963 г.)Разница площадей, га123451Городищенское9264,049266,172,132Ерзовское11830,1811833,503,323Новорогачинское19000,2019001,411,21продолжение таблицы 3123454Вертячинское15676,5915674,831,765Грачевское1815,768016,450,696Каменское11877,7711881,173,407Карповское21500,7521500,390,368Котлубанское17893,2017896,333,139Краснопахаревское 9324,269325,451,1910Кузьмичевское6439,886440,820,9411Новонадеждинское8941,715942,420,7112Новожизненское6545,066546,391,3313Орловское10195,7010198,132,4314Паньшинское20991,6320991,370,2615Песковатское8341,438341,250,1816Россошинское20616,6820618,131,4517Самофаловское10542,4710543,511,0418Царицынское5285,195285,960,77
Итого по району219282,50219303,6821,18
Согласно материалам инвентаризации земель, проводимой в 1942 г. и 1963 г. на территории Городищенского района имеются расхождения в площадях муниципальных образований (табл.3). Также из таблицы видно, что площадь земель сельскохозяйственного назначения на момент инвентаризации 1963 г. составляла 219303,68 га, разница в площадях составила 21,18 га. Это объясняется тем, что были изменены границы населенных пунктов, и часть земель поселений были включены в состав земель сельскохозяйственного назначенияи наоборот.Наличие материалов по инвентаризации земель также необходимо для проведения кадастровой оценки земель. Одной из основных задач оценки земель сельскохозяйственного назначения является установление (уточнение) их наличия, своевременное выявление изменений качественного состояния земельного фонда, экологические характеристики, прогноз и выработка научных рекомендаций попредупреждению и устранению последствий негативных процессов.Земельнооценочные работы на территории Волгоградской области в 2005г. начинались с важнейшей категории земель –земель сельскохозяйственного назначения, которые включают сельскохозяйственные и другие виды угодий.Базовый показатель кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий по Волгоградской области –13 830 руб./га. В результате разработанных в крае нормативов для государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий и выполненныхрасчетов средний областной показательоценки составил 13 536 руб./га (табл.4).Проведена оценка 41 385 объектов в 33 муниципальных районах и 477 сельских поселениях. Таблица 4Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения по земельнооценочным и муниципальным районам Волгоградской области
Муниципальный районСредняя кадастровая стоимость(рублей/гектар)12Первый земельнооценочный районАлексеевский22063Даниловский21308Еланский34638Жирновский22223Киквидзенский33198
продолжение таблицы 412Кумылженский17430Михайловский27755Нехаевский23954Новоаннинский37684Новониколаевский37239Руднянский29226Урюпинский31837Итого по району28899Второй земельнооценочный районДаниловский12256Жирновский15418Клетский8629Котовский3380Михайловский19317Ольховский8589Серафимовичский12783Фроловский18958Итого по району11821Третий земельнооценочный районБыковский4066Городищенский6369Дубовский5319Иловлинский7909Калачевский2781Камышинский1474Котельниковский7288Ленинский 3593Николаевский7307Октябрьский5857Ольховский7795Палласовский2338Светлоярский1324Среднеахтубинский10690Старополтавский12891Суровикинский13025Чернышковский14787Итого по району6299Всего13532
Городищенский муниципальный район относится к третьей земельнооценочной зоне. Средняя кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения в исследуемом районе составляет 6369 руб/га.Достоверная кадастровая оценка земли способствует принятию эффективных решений в области земельных отношений, как в государственном, так и в частом секторе экономики. Доказано, что отсутствие любой оценки, в том числе кадастровой, экономической и рыночной приводит к неэффективному землепользованию, как сельскохозяйственного, так и не сельскохозяйственного значения [4].Государственная кадастровая оценка земель позволяет обоснованно рассчитать ставки земельного налога, арендную плату, величину ипотечного кредита. С использованием кадастровой стоимости земельных участков можно разработать механизм выкупа земельных долей у собственника при реализации закона об обороте сельскохозяйственных земель. При определенииналогооблагаемойбазы используют кадастровую стоимостьземельсельскохозяйственного назначения. Вместе с тем, в границах сельских и городских поселений, до настоящего времени не установленаналогооблагаемая база. Для расчета удельных показателей кадастровой стоимости, (далее –УПКСЗ) на примере Городищенского района области была произведена идентификация всех участков по кадастровому номеру в составе сельских и городских поселений. Расчет УПКСЗ по поселениям Городищенского района (таблица 5), определяется как частное от суммы кадастровой стоимости и площади земельсельскохозяйственного назначения полученных путем выборки. Контроль осуществлялся путем сравнения итоговых расчетных показателей с данными Постановления ГлавыАдминистрации Волгоградской области № 2173 [3].Таблица 5Расчет удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения Городищенскогорайона Волгоградской области в границах поселений
№ п/пНаименование сельского поселенияПлощадь,гаКадастровая стоимость, руб/гаУПКСЗ, руб/га123451Городищенское городское поселение81122,29673313058,258299,972Ерзовское городское поселение10424,993865472272,16280,323Новорогачинское городское поселение17851,49101186982,65668,264Вертячинское сельское поселение8677,7977031008,018876,85Грачёвское сельское поселение6164,037975762,741293,926Каменское сельское поселение3823,615924100,54164,697Карповское сельское поселение16149,6843576017,542698,268Котлубанское сельское поселение5365,3252165243,025304,269Краснопахаревское сельское поселение9834,648731139,64955,0710Кузьмичёвское сельское поселение4271,918733624402,887871,0311Новожизненское сельское поселение4303,656941391,61612,9112Новонадеждинское сельское поселение8041,3513771105,261712,5413Орловское сельское поселение1908,98552406100,291260,4114Паньшинское сельское поселение4950,6795527081,6519295,7915Песковатское сельское поселение3134,323002630,27339,0016Россошинское сельское поселение16309,6125160322,331542,6717Самофаловское сельское поселение6788,90852303910,277704,3218Царицынское сельское поселение1869,057359613069,0
ИТОГО ПО РАЙОНУ210992,18613438484906369
Как видно из таблицы 5происходит значительное расхождение площадей сельскохозяйственных угодий при проведении инвентаризации земель данной категории с материалами кадастровой оценки. На момент проведения инвентаризации земель сельскохозяйственного назначения площадь земель этой категории составляла 213786,0 га, а по результатам кадастровой оценки –210992, 186 га.
Таблица 6Отклонениязначений удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения в границах муниципальных поселений Городищенского района Волгоградской области№ п/пНаименование сельского поселенияУПКСЗ по району, руб/гаОтклонения, %«+»«»123451Городищенское городское поселение636930%
2Ерзовское городское поселение
1,4%3Новорогачинское городское поселение
11,0%4Вертячинское сельское поселение39,4%
продолжение таблицы 6123455Грачёвское сельское поселение6369
79,7%6Каменское сельское поселение
34,6%7Карповское сельское поселение
57,6%8Котлубанское сельское поселение
16,7%9Краснопахаревское сельское поселение
22,2%10Кузьмичёвское сельское поселение23,5%
11Новожизненское сельское поселение
74,7%12Новонадеждинское сельское поселение
73,1%13Орловское сельское поселение
80,2%14Паньшинское сельское поселение202,9%
15Песковатское сельское поселение15,2%
16Россошинское сельское поселение
75,8%17Самофаловское сельское поселение68,1%
18Царицынское сельское поселение
51,8%
Приведенные расчеты на примере одного из ведущих районов области позволяют сделать выводы о том, что 67% муниципальных образований (12 поселений) изучаемого района переплачивают в бюджет области до 80% платежей, так как УПКСЗ значительно ниже среднего значения по району,а 33%муниципальных образований недоплачивают в бюджет области от 15% –200% платежей в виде налогов и арендной платы за землю (табл. 6).Проведение такого вида работ является особенно актуальным и необходимым дляформирования платежей в бюджет Волгоградской области, так как среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения (11,5 руб./кв. м) является одним из самых низких в Южном федеральном округе, что не соответствует качеству угодийисложившейся рыночной конъюнктуре.Кроме того, при сравнении общих площадей муниципальных образований Городищенского района с итоговыми значениями данного показателя по объектам оценки, установлены значительные несоответствия. Например, земли сельскохозяйственного назначенияв границах Новонадеждинского сельского поселенияоценены на площади 8,04 тыс. га, притом, что общая площадь территории поселения составляет 6,0тыс. га. В Вертячинском сельском поселении, где из общей площади 13,08тыс. га преобладают земли сельскохозяйственного назначения, оценка произведена на площади 8,67тыс. га и т.д. То есть, проведенные исследования в этой части, выявили некорректные данные в составе государственного учета земель, что так же стало весомым аргументом в определении УПКСЗ не только как средневзвешенного показателя в среднем по району, но и по каждому сельскому поселению в отдельности.
Своевременное проведение такоговида работ на всей территории Волгоградской области позволит:
совершенствовать систему мероприятий по управлению земельными ресурсами;
разрабатывать программы по повышению плодородия и восстановлениюмелиорации в регионе;
выявлять наиболее выгодные места для инвестиций в сельскохозяйственное производство;
оценить ресурсный потенциал региона для формирования налогооблагаемой базы;
использовать данные оценки для установления цены земли, арендной платы и объемов кредитования под залог земли и т.д.
Ссылки на источники1.Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель [Электронный ресурс]: постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316 (ред. от 30.06.2010 г.) // Консультант Плюс. –Режим доступа : http://www.consultant.ru/search/2.Об утверждении методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения [Электронный ресурс]: приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 сентября 2010 г. № 445 // Консультант Плюс. –Режим доступа : http://www.consultant.ru/search/3.Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения [Электронный ресурс]: постановление Главы Администрации Волгоградской области от 27 декабря 2007 г. № 2173 // Официальный сайт Волгоградской области. –Режим доступа : http://www volganet.ru4.Петров, В.И. Оценка стоимости земельных участков [Текст]: учебное пособие / В.И Петров; под ред. М.А.Федотовой. –2е изд., перераб. и доп. –М. : КНОРУС, 2008. –224 с. 5.Сводные материалы по мониторингу земель Городищенского района Волгоградской области [Текст] / Управление федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Волгоградской области. –Волгоград, 2004. –С. 156.
Denisova Elena Vladimirovna,candidate of geographical science, associate professor of the Department of Land management and land cadastre», Volgograd state agricultural University, Volgograddenisov.00@mail.ruTemnishova Victoria Alexandrovnaassistant of the Department of Land management and land cadastre», Volgograd state agricultural University, Volgogradviktoriatem@mail.ruAnalysis and assessment of use of agricultural land with the definition of specific indicators of cadastral value of land for example, gorodishchenskiy district of Volgograd regionAnnotation.The article is devoted to organization of effective management of land resources agricultural region. In work the analysis ofutilization of agricultural land, the calculation of specific indices of cadastral cost in the boundaries of the study area with detection of discrepancies when conducting land surveys, which have significant influence on the formation of payments in the regional budget.Keywords:agricultural land, land use, cadastral valuation of lands, specific index cadastral value, land records.
Темнышова Виктория Александровна,ассистент кафедры «Землеустройство и земельный кадастр»ФГБОУ ВПОВолгоградский государственный аграрный университет, г.Волгоградviktoriatem@mail.ru
Анализ и оценка использования сельскохозяйственных угодий с определением удельных показателей кадастровой стоимости земель на примере Городищенского района Волгоградской области
Аннотация.Статья посвящена вопросам организацииэффективного управления земельными ресурсами аграрного региона. В работе дан анализ использования земель сельскохозяйственного назначения, приведен расчет удельных показателей кадастровой стоимости в границахисследуемого района свыявлениемряда несоответствий при проведении земельнооценочных работ, которые оказывают существенное влияние на формирование платежей в бюджет области. Ключевые слова:земли сельскохозяйственного назначения, землепользование, кадастровая оценка земель, удельный показатель кадастровой стоимости, учет земель.
В Волгоградской области за последние два десятилетия осуществлены значительныепреобразования в сфере земельных отношений. Монополия государственной собственности на землюликвидирована, проведена реорганизация крупных сельскохозяйственных предприятий, на базе которых созданы хозяйства с различными формами собственности.Постояннопроисходят изменения их границ, числа, площади, местоположения, форм собственности и хозяйствования.Территория Волгоградской области была выбрана для исследований в связи с тем, что, в настоящее время она является зоной активного хозяйственного освоения земель, площадь которой составляет 11 287,7 тыс. га. Область включает в себя 39 административнотерриториальных образований: 33 районов и 6 городов областного подчинения. Численность населения 2,7 млн. чел., в том числе городского 2,0 млн., сельского –0,7млн. Плотность населения –24 чел./ км2.Земли, находящиеся в пределах Волгоградской области составляют земельный фонд региона. Согласно действующему земельному кодексу и в соответствии с целевым назначением земельный фонд подразделяется на семь категорий, каждая из которых характеризуется определенным правовым режимом и законодательно установленными правилами. Из общей площади 11,3 млн. га, преобладают земли сельскохозяйственного назначения, они занимают 9,2 млн. га или более 80 % (рис. 1).Для эффективного управления земельными ресурсами необходимо своевременно осуществлять мониторинг земель различных категорий, их учет и наличие в границах муниципальных образований.
Рис. 1 –Категории земельного фонда Волгоградской области
Государственный учет наличия и распределения земель, согласно действующему законодательству, осуществляется в регионе по категориям земель и угодьям.Целью государственного учета земель является получение достоверных сведений о количестве, качественном состоянии и правовом положении земель в границах территорий, необходимых для принятия управленческих решений, направленных на обеспечение рационального и эффективного использования земель.На примере Городищенского района Волгоградской области был проведенанализ количественного и качественного состояния использования земель сельскохозяйственного назначения в границах муниципального поселения.Данный район не случайно был выбран в качестве объекта исследования. Он является уникальным по природным, экологическим, ландшафтным особенностям, местоположению по отношению к сырьевым базам. В северной части он граничит с Иловлинским и Дубовским, на западе и югозападе –с Калачевским, в южной части –со Светлоярским районами, а на востоке –с Волгоградским водохранилищем и г. Волгоградом (рис. 2). Социальноэкономические показатели развития района позволили, по сравнению с другими районами области, оценить его как особенный и специфический.Общая площадь сельскохозяйственных угодий в Городищенском районе составляет 214,6 тыс. га (86,8 % от общей площади района). Наибольший удельный вес –145,5 тыс. га (67,8 %) занимает пашня. Почвенный покров района представлен, в основном,светлокаштановым почвами в комплексе с солонцами, с содержанием гумуса 23 %.Район расположенв южной части Волгоградской области, его площадь –247,1 тыс. га, что составляет около 2,2% от общей площади области. Производственная деятельность предприятий района, в основном, сельскохозяйственная. В структуре сельского хозяйства более 40 % приходитсяна продукцию растениеводства, 59 % —на животноводство.
Рис. 2 –Схема административного деления Городищенского района Волгоградской области
Структура земельного фонда Городищенского района Волгоградской области выглядит следующим образом (табл. 1).
Таблица 1Распределение земельного фонда Городищенскогорайона Волгоградской области
№ п/пКатегории земельОбщая площадь, га% (по району)% (пообласти)123451земли сельскохозяйственного назначения213786,586,51,92земли поселений9960,94,00,093земли промышленности, транспорта, связи, энергетики и др.9170,63,70,084земли особо охраняемых природных территорий и объектов68,90,03
5земли лесного фонда4206,81,70,046земли водного фонда4105,31,660,047земли запаса58352,40,058Малопродуктивная пашня4224,01,70,0379Фонд перераспределения6774,42,70,0610Неиспользуемая пашня более 2х лет13441,65,40,111Невостребованные земельные доли9593,43,90,08
Всего247134,01002,2
Распределение земель по категориям в границах сельских поселений изучаемого района представлено в таблице 2.
Таблица 2Распределениеземель по категориям в границах сельских поселенийГородищенского районаВолгоградской области
№ п/пНаименование сельского поселенияВсего земель, гав том числеЗемлис/х назначения(га)Землипоселений(га)Земли промышленноститранспорта энергетики, связи,радио и др.(га)Земли особоохраняемыхтерриторий иобъектов(га)Земли лесного фонда(га)Земли водногофонда(га)Земли запаса(га)123456789101Горнополянское 19180,818315547,04198,55
119,01,0
2Городищенское5371,91582,1118,42455,05
1076,2
140,13Орловское16732,213255,91572,2649,2
665,4538,850,74Карповское21528,121001,8295,059,6
127,0
44,75Ерзовское Каменское21450,516583,41072,52335,2
633,0721,4105,06Краснопахаревское Горьковское15198,912764,11075,7777,0
387,641,0153,57Котлубанское 18103,316204,4696,1428,0
596,8178,08Новонадеждинское6007,05584,6179,9130,0
81,930,69Новожизненское7109,06547,0131,5116,1
7,5241,665,310Кузьмичевское6414,085606,2253,8229,18
324,9
11Самофаловское10566,89882,0267,5342,0
75,3
12Новорогачинское18974,716842,1827,7604,2
136,9
563,813Вертячинское15784,913609,6633,651,113,3303,4384,9789,014Грачевское8061,97029,0165,1433,8
434,0
15Паньшинское2173920212,3635,2117,9255,6353,99364,0
16Песковатское8333,527228,5461,443,3
280,08249,1471,117Царицынское2376,71838,6333,088,4
116,7
18Россошинское12187,411623,7384,286,1
36,756,7
Всего по району2471342137869960,89170,668,94206,84105,35835
Площадь сельскохозяйственных угодий(табл. 2)занимает 213,7тыс. га (что составляет 86,8 % от общей площади района). Инвентаризацию земель проводят для выявления неиспользованных земель, нерационально используемых или используемых не по целевому назначению, а также не в соответствии с разрешенным использованием земельных участков.Работы по инвентаризации земель в границах муниципальных образований Волгоградской области проводились последний раз в 2005 г.
Таблица 3Сводная ведомость площадей муниципальных образований по Городищенскому району Волгоградской области
№ п/пНаименование муниципальных образованийПлощадь, га(1942 г.)Площадь, га (1963 г.)Разница площадей, га123451Городищенское9264,049266,172,132Ерзовское11830,1811833,503,323Новорогачинское19000,2019001,411,21продолжение таблицы 3123454Вертячинское15676,5915674,831,765Грачевское1815,768016,450,696Каменское11877,7711881,173,407Карповское21500,7521500,390,368Котлубанское17893,2017896,333,139Краснопахаревское 9324,269325,451,1910Кузьмичевское6439,886440,820,9411Новонадеждинское8941,715942,420,7112Новожизненское6545,066546,391,3313Орловское10195,7010198,132,4314Паньшинское20991,6320991,370,2615Песковатское8341,438341,250,1816Россошинское20616,6820618,131,4517Самофаловское10542,4710543,511,0418Царицынское5285,195285,960,77
Итого по району219282,50219303,6821,18
Согласно материалам инвентаризации земель, проводимой в 1942 г. и 1963 г. на территории Городищенского района имеются расхождения в площадях муниципальных образований (табл.3). Также из таблицы видно, что площадь земель сельскохозяйственного назначения на момент инвентаризации 1963 г. составляла 219303,68 га, разница в площадях составила 21,18 га. Это объясняется тем, что были изменены границы населенных пунктов, и часть земель поселений были включены в состав земель сельскохозяйственного назначенияи наоборот.Наличие материалов по инвентаризации земель также необходимо для проведения кадастровой оценки земель. Одной из основных задач оценки земель сельскохозяйственного назначения является установление (уточнение) их наличия, своевременное выявление изменений качественного состояния земельного фонда, экологические характеристики, прогноз и выработка научных рекомендаций попредупреждению и устранению последствий негативных процессов.Земельнооценочные работы на территории Волгоградской области в 2005г. начинались с важнейшей категории земель –земель сельскохозяйственного назначения, которые включают сельскохозяйственные и другие виды угодий.Базовый показатель кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий по Волгоградской области –13 830 руб./га. В результате разработанных в крае нормативов для государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий и выполненныхрасчетов средний областной показательоценки составил 13 536 руб./га (табл.4).Проведена оценка 41 385 объектов в 33 муниципальных районах и 477 сельских поселениях. Таблица 4Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения по земельнооценочным и муниципальным районам Волгоградской области
Муниципальный районСредняя кадастровая стоимость(рублей/гектар)12Первый земельнооценочный районАлексеевский22063Даниловский21308Еланский34638Жирновский22223Киквидзенский33198
продолжение таблицы 412Кумылженский17430Михайловский27755Нехаевский23954Новоаннинский37684Новониколаевский37239Руднянский29226Урюпинский31837Итого по району28899Второй земельнооценочный районДаниловский12256Жирновский15418Клетский8629Котовский3380Михайловский19317Ольховский8589Серафимовичский12783Фроловский18958Итого по району11821Третий земельнооценочный районБыковский4066Городищенский6369Дубовский5319Иловлинский7909Калачевский2781Камышинский1474Котельниковский7288Ленинский 3593Николаевский7307Октябрьский5857Ольховский7795Палласовский2338Светлоярский1324Среднеахтубинский10690Старополтавский12891Суровикинский13025Чернышковский14787Итого по району6299Всего13532
Городищенский муниципальный район относится к третьей земельнооценочной зоне. Средняя кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения в исследуемом районе составляет 6369 руб/га.Достоверная кадастровая оценка земли способствует принятию эффективных решений в области земельных отношений, как в государственном, так и в частом секторе экономики. Доказано, что отсутствие любой оценки, в том числе кадастровой, экономической и рыночной приводит к неэффективному землепользованию, как сельскохозяйственного, так и не сельскохозяйственного значения [4].Государственная кадастровая оценка земель позволяет обоснованно рассчитать ставки земельного налога, арендную плату, величину ипотечного кредита. С использованием кадастровой стоимости земельных участков можно разработать механизм выкупа земельных долей у собственника при реализации закона об обороте сельскохозяйственных земель. При определенииналогооблагаемойбазы используют кадастровую стоимостьземельсельскохозяйственного назначения. Вместе с тем, в границах сельских и городских поселений, до настоящего времени не установленаналогооблагаемая база. Для расчета удельных показателей кадастровой стоимости, (далее –УПКСЗ) на примере Городищенского района области была произведена идентификация всех участков по кадастровому номеру в составе сельских и городских поселений. Расчет УПКСЗ по поселениям Городищенского района (таблица 5), определяется как частное от суммы кадастровой стоимости и площади земельсельскохозяйственного назначения полученных путем выборки. Контроль осуществлялся путем сравнения итоговых расчетных показателей с данными Постановления ГлавыАдминистрации Волгоградской области № 2173 [3].Таблица 5Расчет удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения Городищенскогорайона Волгоградской области в границах поселений
№ п/пНаименование сельского поселенияПлощадь,гаКадастровая стоимость, руб/гаУПКСЗ, руб/га123451Городищенское городское поселение81122,29673313058,258299,972Ерзовское городское поселение10424,993865472272,16280,323Новорогачинское городское поселение17851,49101186982,65668,264Вертячинское сельское поселение8677,7977031008,018876,85Грачёвское сельское поселение6164,037975762,741293,926Каменское сельское поселение3823,615924100,54164,697Карповское сельское поселение16149,6843576017,542698,268Котлубанское сельское поселение5365,3252165243,025304,269Краснопахаревское сельское поселение9834,648731139,64955,0710Кузьмичёвское сельское поселение4271,918733624402,887871,0311Новожизненское сельское поселение4303,656941391,61612,9112Новонадеждинское сельское поселение8041,3513771105,261712,5413Орловское сельское поселение1908,98552406100,291260,4114Паньшинское сельское поселение4950,6795527081,6519295,7915Песковатское сельское поселение3134,323002630,27339,0016Россошинское сельское поселение16309,6125160322,331542,6717Самофаловское сельское поселение6788,90852303910,277704,3218Царицынское сельское поселение1869,057359613069,0
ИТОГО ПО РАЙОНУ210992,18613438484906369
Как видно из таблицы 5происходит значительное расхождение площадей сельскохозяйственных угодий при проведении инвентаризации земель данной категории с материалами кадастровой оценки. На момент проведения инвентаризации земель сельскохозяйственного назначения площадь земель этой категории составляла 213786,0 га, а по результатам кадастровой оценки –210992, 186 га.
Таблица 6Отклонениязначений удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения в границах муниципальных поселений Городищенского района Волгоградской области№ п/пНаименование сельского поселенияУПКСЗ по району, руб/гаОтклонения, %«+»«»123451Городищенское городское поселение636930%
2Ерзовское городское поселение
1,4%3Новорогачинское городское поселение
11,0%4Вертячинское сельское поселение39,4%
продолжение таблицы 6123455Грачёвское сельское поселение6369
79,7%6Каменское сельское поселение
34,6%7Карповское сельское поселение
57,6%8Котлубанское сельское поселение
16,7%9Краснопахаревское сельское поселение
22,2%10Кузьмичёвское сельское поселение23,5%
11Новожизненское сельское поселение
74,7%12Новонадеждинское сельское поселение
73,1%13Орловское сельское поселение
80,2%14Паньшинское сельское поселение202,9%
15Песковатское сельское поселение15,2%
16Россошинское сельское поселение
75,8%17Самофаловское сельское поселение68,1%
18Царицынское сельское поселение
51,8%
Приведенные расчеты на примере одного из ведущих районов области позволяют сделать выводы о том, что 67% муниципальных образований (12 поселений) изучаемого района переплачивают в бюджет области до 80% платежей, так как УПКСЗ значительно ниже среднего значения по району,а 33%муниципальных образований недоплачивают в бюджет области от 15% –200% платежей в виде налогов и арендной платы за землю (табл. 6).Проведение такого вида работ является особенно актуальным и необходимым дляформирования платежей в бюджет Волгоградской области, так как среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения (11,5 руб./кв. м) является одним из самых низких в Южном федеральном округе, что не соответствует качеству угодийисложившейся рыночной конъюнктуре.Кроме того, при сравнении общих площадей муниципальных образований Городищенского района с итоговыми значениями данного показателя по объектам оценки, установлены значительные несоответствия. Например, земли сельскохозяйственного назначенияв границах Новонадеждинского сельского поселенияоценены на площади 8,04 тыс. га, притом, что общая площадь территории поселения составляет 6,0тыс. га. В Вертячинском сельском поселении, где из общей площади 13,08тыс. га преобладают земли сельскохозяйственного назначения, оценка произведена на площади 8,67тыс. га и т.д. То есть, проведенные исследования в этой части, выявили некорректные данные в составе государственного учета земель, что так же стало весомым аргументом в определении УПКСЗ не только как средневзвешенного показателя в среднем по району, но и по каждому сельскому поселению в отдельности.
Своевременное проведение такоговида работ на всей территории Волгоградской области позволит:
совершенствовать систему мероприятий по управлению земельными ресурсами;
разрабатывать программы по повышению плодородия и восстановлениюмелиорации в регионе;
выявлять наиболее выгодные места для инвестиций в сельскохозяйственное производство;
оценить ресурсный потенциал региона для формирования налогооблагаемой базы;
использовать данные оценки для установления цены земли, арендной платы и объемов кредитования под залог земли и т.д.
Ссылки на источники1.Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель [Электронный ресурс]: постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316 (ред. от 30.06.2010 г.) // Консультант Плюс. –Режим доступа : http://www.consultant.ru/search/2.Об утверждении методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения [Электронный ресурс]: приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 сентября 2010 г. № 445 // Консультант Плюс. –Режим доступа : http://www.consultant.ru/search/3.Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения [Электронный ресурс]: постановление Главы Администрации Волгоградской области от 27 декабря 2007 г. № 2173 // Официальный сайт Волгоградской области. –Режим доступа : http://www volganet.ru4.Петров, В.И. Оценка стоимости земельных участков [Текст]: учебное пособие / В.И Петров; под ред. М.А.Федотовой. –2е изд., перераб. и доп. –М. : КНОРУС, 2008. –224 с. 5.Сводные материалы по мониторингу земель Городищенского района Волгоградской области [Текст] / Управление федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Волгоградской области. –Волгоград, 2004. –С. 156.
Denisova Elena Vladimirovna,candidate of geographical science, associate professor of the Department of Land management and land cadastre», Volgograd state agricultural University, Volgograddenisov.00@mail.ruTemnishova Victoria Alexandrovnaassistant of the Department of Land management and land cadastre», Volgograd state agricultural University, Volgogradviktoriatem@mail.ruAnalysis and assessment of use of agricultural land with the definition of specific indicators of cadastral value of land for example, gorodishchenskiy district of Volgograd regionAnnotation.The article is devoted to organization of effective management of land resources agricultural region. In work the analysis ofutilization of agricultural land, the calculation of specific indices of cadastral cost in the boundaries of the study area with detection of discrepancies when conducting land surveys, which have significant influence on the formation of payments in the regional budget.Keywords:agricultural land, land use, cadastral valuation of lands, specific index cadastral value, land records.
