Особенности развития земельных отношений за рубежом
Т.
А. ДугинаБиблиографическое описание статьи для цитирования:
Дугина
Т.
А. Особенности развития земельных отношений за рубежом // Научно-методический электронный журнал «Концепт». –
2015. – Т. 13. – С.
4481–4485. – URL:
http://e-koncept.ru/2015/85897.htm.
Аннотация. В статье изучены особенности современных земельных отношений в сельском хозяйстве зарубежных стран. Предложены рекомендации для формирования целостных земельных массивов в аграрном производстве, способствующих повышению эффективности землепользования.
Ключевые слова:
государственное регулирование, земельная доля, земельный массив, арендное землепользование.
Текст статьи
Дугина Татьяна Александровна,кандидат экономических наук, доцент кафедры «Экономика и маркетинг в АПК ФГБОУ ВПО Волгоградский государственный аграрный университет, г. Волгоградdeisi79@mail.ru
Особенности развития земельных отношений за рубежом
Аннотация.В статье изучены особенностисовременных земельных отношений в сельском хозяйстве зарубежных стран. Предложены рекомендации для формирования целостных земельных массивов в аграрном производстве, способствующих повышению эффективности землепользования.Ключевые слова:земельная доля, земельный массив, государственное регулирование, арендное землепользование.
Сегодня значительная часть обрабатываемых земель в мире находится в аренде: в Великобритании и Австралии около 40%; в США 66%, в странах ЕС 48%; в Нидерландах 35%[1]. Земельные отношения в большинстве Европейских стран относятся к типу развитых земельных отношений. Они характеризуются стабильностью, разработанностью рыночных институтов и прав, гарантий, отсутствием активных земельных преобразований. Современная аграрная политика этих стран связана, главным образом, с экологическими проблемами сохранения и улучшения качества земли, поддержания ландшафтного земледелия. Поэтому в развитых странах доля земель, меняющих собственника (через продажу, дарение, наследование), невысока: в Дании около 4 %, в США и Ирландии около 3 %, в Великобритании, Франции и Италии не менее 2 %, в Западной Германии, Бельгии 1,5 %. Ограниченность земельного оборота объясняется разными причинами. Большинство собственников предпочитают не расставаться со своим участком, рассматривая его как самовозрастающий капитал. Регулирующее значение государства также сказывается на ограничении оборота земель. Например, в Австрии продажа земель, площадь которых превышает 2 га, возможна лишь с согласия (одобрения) земельных комитетов, запрещена продажа сельскохозяйственной земли лицам, не являющимся фермерами по профессии, и иностранцам. На этом фоне наиболее привлекательной представляется аренда земли. Для аренды сельскохозяйственных земель в различных странах характерна своя специфика (табл.1). Представленное обобщение литературных источников по исследуемому вопросу позволило выявить условия, обеспечивающие функционирование арендных земельных отношений за рубежом и сравнить их по основным параметрам с отечественными. Одним из основных условий сельскохозяйственной аренды являются неизменность целевого назначения земельного участка и срок аренды. В договоре аренды земель сельскохозяйственного назначения практически во всех странах обязательными являются также условия об объекте, субъекте, арендной плате, об основаниях прекращения. Из всех названных условий арендного соглашения наиболее значимым являются сроки аренды. Например, во Франциипрактикуется несколько видов аренды в зависимости от сроков: обычная (продолжительностью до 9 лет), долгосрочная (18 лет без права прекращения срока или 25 лет с правом прекращения), ежегодная (до 6 лет, но ежегодно возобновляемая), которая на период активной работы (до 25 лет) по соглашению сторон может быть переведена в долгосрочную.
Таблица 1 Основные характеристики аренды сельскохозяйственных угодий за рубежом[2,3,4]СтранаДоля земель, вовлеченных в арендные отношенияДлительность и регулированиеконтрактов по арендеВеликобритания38,4%Срок зависит от контракта. Имеются и долгосрочные и краткосрочные арендные договоры. Уровень оплаты определяется арбитражем.Нидерланды 31,5%Срок аренды минимум 6 лет для земли без построек, 12 лет для всей фирмы. Максимальный уровень арендной платы устанавливается законодательством.Бельгия 66,2%Срок аренды минимум 9 лет. Максимальный размер арендной платы устанавливается законодательством.Франция 56,2%Срок аренды минимум 9 лет. Размер арендной платы устанавливается законодательством.Португалия 24,6%Срок аренды минимум 10 лет для тех, кто применяет наемный труд. Без наемного труда 7 лет. Уровень арендной платы устанавливается на основе государственных стандартов.Норвегия 21 %При заключении арендных договоров сроком более, чем на 10 лет требуется разрешение властей. Арендная плата определяется рынком.Германия 42%Срок аренды зависит от контракта. Суд по сельскохозяйственным спорам может продлить срок договора максимум до 12 лет, это касается отдельных участков земли, и 18 лет, если это хозяйство в целом.Италия 18,4%Минимальный срок аренды 15 лет для низинных земель и 6 лет для горных. Арендная плата рассчитывается исходя из стандартов, установленных властями.США 66,1%Срок зависит от контракта; как правило, преобладают долговременные контракты, ставки арендной платы определяются рынком.Япония 13,1%Максимальный срок аренды 20 лет. Арендная плата устанавливается исходя из стандартов, установленных властями.Дания 13,1%Максимальный срок аренды 30 лет, если речь идет о хозяйстве в целом. Арендная плата определяется рынком.
В Австрии срок продолжительности аренды во многом определяется преобладающим набором культур. Если, например, участок используют для выращивания винограда, плодов и ягод и сдают в аренду целиком, то срок ее должен быть не менее 15 лет.В Великобритании распространена долгосрочная аренда, отсутствуют ограничения, связанные со сроком найма земли. Встречаются соглашения на 99 лет, но в основном сроки аренды короче. Право аренды может быть продано и заложено. В Германии аренда обычно длится 99 лет, и последний арендатор имеет право на ее продление. В целом можно отметить стремление многих государств удлинить сроки аренды, с целью защиты прав арендатора как производителя сельскохозяйственной продукции. Академик РАСХН В.И.Назаренко основными критериями определяет сроки аренды и регулирование контрактов государством[4]. Различен и механизм сдачи земли в аренду. Например, в США используется многоступенчатая аренда государственных земель. В этом случае государство выступает основным арендодателем, сдавая земли государственным хозяйствам или фермерским кооперативам, которые могут, в свою очередь, выступать в качестве арендодателей перед вторичными коллективами или отдельными фермерами. Последние (при условии, что это предусмотрено договором с вторичным арендодателем) могут еще раз совершить арендную сделку. Характерными чертами сельского хозяйства развивающихся стран Азии, Африки и Латинской Америки является многообразие форм землепользования с концентрацией земельных массивов в руках немногочисленной группы землевладельцевлатифундистов и крупных корпораций. Так, например, вЛатинской Америке 10 % крупных землевладельцевсобственников владеют 90% земель, а средний размер латифундии может в сотни раз превышать величину крестьянского надела. Владельцы таких латифундий, в большинстве своем, являются арендодателями своих неиспользуемых земель. В Таиланде за последние 15 лет число арендаторов сельскохозяйственных земель увеличилось на 20%, в настоящее время удельный вес арендованных земель в общей площади превысил 50%. Необходимо отметить, что товарное производство ведется лишь в хозяйствах, арендующих более 5 га. Поскольку серьезной проблемой азиатского региона является перенаселение, спрос на землю здесь очень высок. В Индонезии, например, часть хозяйств осуществляет свою деятельность на участках земли площадью менее 1 га, что в данном регионе является минимальной границей для обеспечения прожиточного минимума крестьянской семьи. В таких условиях крестьяне вынуждены прибегать к аренде земли[5]. Во многих странах ЮгоВосточной Азии крупными земельными собственниками являются буддийские храмы и монастыри, земля сдается в аренду живущим по соседству крестьянам. Как отмечалось нами ранее, неотъемлемым условием арендного соглашения является арендная плата. Методические подходы к определению арендной платы в зарубежных странах значительно варьируют. Арендная плата за землю по договору сельскохозяйственной аренды устанавливается либо в денежном выражении, либо в натуральной форме. В настоящее время в странах Западной Европы, США, Канады преобладают денежные расчеты между арендатором и арендодателем. Во Франции размер арендной платы зависит от стоимости продукции, произведенной в хозяйстве, срока аренды, состояния и размера строений, качества почвы. В соответствии с законодательством арендная плата не должна превышать трети получаемой продукции. В случае гибели урожая собственник земли не имеет права на получение арендной платы. В договорах аренды обычно предусматриваются скидки с арендной платы при неурожае или при снижении выхода продукции по независящим от арендатора причинам. В Германиипри установлении арендной платы действует принцип свободного ценообразования. Форма арендной платы не установлена в законодательном порядке, но на практике почти всегда выплачивается в денежной форме.В Дании, Ирландии, Греции, Люксембурге и Норвегии землевладелец и арендатор самостоятельно договариваются о размере арендных платежей. В других государствах, где аренда имеет большее значение, существует законодательство по регулированию арендной платы. В Великобритании обе стороны могут самостоятельно определить размер арендной платы, но рассматривают и утверждают ее местные власти согласно стандартам, регулирующим размер такой оплаты. Закон предусматривает также регулирование или административное утверждение арендной платы в Ирландии и во Франции. Власти могут контролировать арендную плату, устанавливая максимальные или стандартные ее размеры. На этой основе готовятся фактически контракты по аренде. Такая практика существует в Нидерландах, Испании, Бельгии, Португалии и Японии. Исчисляют арендную плату при этом в денежной форме, исходя из потенциального урожая и цен за прошедшие годы. В развивающихся странах, таких как Чили, Боливия, Бразилия распространена отработка. В Колумбии почти половина арендаторов выплачивает арендную плату частью своего урожая. В странах Латинской Америки практически не встречается денежная форма арендной платы. В Колумбии почти половина арендаторов выплачивают арендную плату частью своего урожая. В среднем, крестьяне вынуждены отдавать собственнику земли 5065 % урожая. Как известно, серьезной проблемой для азиатского региона является перенаселение. В связи с высоким спросом на землю арендная плата достигает 6070% стоимости полученного урожая. Преобладающей формой арендной платы в Индонезии, как и в большинстве азиатских стран, является натуральная. В Таиланде помимо натуральной и отработочной, широкое распространение получила такая форма аренды, как испольщина. Денежную арендную плату вносят не более 25 % хозяйств. В Югославии запрещено возмещение арендной платы долей полученного урожая, поэтому плата за пользование арендуемыми землями осуществляется лишь в денежной форме.Таким образом, регулирование арендной платы зависит от специфики каждой страны, и поэтому выявить общую закономерность здесь трудно. Здесь важны и национальные традиции, и землеобеспеченность. Важно отметить стремление развитых государств регулировать арендные ставки.Сельскохозяйственные угодья охраняются более активно там, где площадь их ограничена. В некоторых государствах для ведения сельскохозяйственной деятельности требуется получение лицензии, и практически все страны обязывают фермеров к добросовестной и рациональной обработке сельскохозяйственных угодий. Государство вынуждено для усиления гарантий и защиты тех, кто обрабатывает землю, кто имеет право собственности на нее, идти на ограничение принципа свободы договоров, брать под контроль решение правовых вопросов, связанных с заключением договоров аренды, расчетов арендатора с собственником земельного участка. Причем государственное регулирование арендных отношений наиболее значимое, как ни странно, в странах с развитой экономикой, а сроки аренды привязаны строго к культуре земледелия севооборотам (табл. 2).Так, для того, чтобы укрепить самостоятельность арендатора во взаимоотношениях с собственником земельного участка, Устав сельскохозяйственной аренды Франции устанавливает различные правовые гарантии: нерасторжимость договора аренды до истечения срока его действия; право на возобновление договора сельскохозяйственной аренды по истечении срока его действия;право аренды по наследству после смерти арендатора в пользу его родственников, работающих в хозяйстве вместе с арендатором; право арендатора на выкуп арендованной земли; право на получение компенсации за вынужденный отказ от земли.Таблица 2 Особенности аренды в сельском хозяйстве стран с различным уровнем развития экономики[5]СравниваемыепараметрыРазвивающиесястраныСтраны с переходнойэкономикойРазвитые страныХарактер производстваНетоварный(потребительский)В основном товарныйТоварный Предметарендных отношенийЗемляЗемля, сельскохозяйственная техникаЗемля, техника, готовые фермыСроки арендыМинимальные (от одного до трех лет)Различные (в зависимости от местных условий), с правом продленияКратные продолжительности севооборота, справом выкупаОсобенности заключения договора Заключается преимущественно Заключается как в письменной, так и в устной Заключается как в письменной, так и в арендыв устной формеформеустной формеФорма арендной платыОтработка, продуктовая, денежнаяИздольщина, натуральная, денежнаяНатуральная, денежнаяГосударственное регулирование арендных отношенийСлабое Совершенствование законодательства в направлении защиты прав арендаторовЗначительное Направления распространения арендыШироко распространена в частном сектореЧеткой тенденции не прослеживаетсяПреобладает в крупных товарных хозяйствах
Законодательные акты об аренде в развитых странах направлены преимущественно на защиту интересов арендаторов как непосредственных производителей сельскохозяйственной продукции. Поэтому в большинстве стран арендодатель не имеет права расторгнуть в одностороннем порядке договор аренды, если арендатор своевременно и в полном объеме вносит арендную плату, эффективно использует вверенные ему землю и технику, добросовестно выполняет другие условия договора. В то же время арендатор может прервать договор аренды в любое время, сообщив об этом заранее арендодателю.Рассмотренные нами особенности арендных отношений в странах с различными экономическими, правовыми, природными и национальными принципами и устоями, позволили выявить следующее:в большинстве зарубежных стран аренда сельскохозяйственных земель играет если не основную, то важную роль в структуре землепользования, в последние годы правомочия все более и более распределяются в пользу арендатора, поскольку для гарантированного ведения хозяйства арендатор должен быть уверен в долгосрочности своих арендных прав, с этой целью в ряде стран устанавливаются минимальные сроки аренды, или оговаривается, что нельзя прекратить аренду, если арендатор не нарушает условий контракта и успешно хозяйствует;важным моментом, который, по нашему мнению, следует закрепить законодательно и в России, является то, что в развитых странах сроки аренды равны продолжительностисевооборота или кратны ему; законодательное регулирование всех сторон арендных отношений в землепользовании (сроки аренды, виды и формы арендной платы, критерии составления арендного договора) наиболее развито именно в тех странах, где площади сельскохозяйственных угодий наиболее ограничены. Однако, учитывая непродолжительный срок функционирования арендных отношений в России, их неразработанность, высокий уровень коррупции на этапе становления цивилизованного земельного рынка, следует усилить законодательное обеспечение арендных отношений, несмотря на то, что Россия располагает значительными земельными ресурсами. Вместе с тем следует иметь ввиду, что «…использование зарубежного опыта при решении земельного вопроса в России должно осуществляться с большойосторожностью, с учетом конкретных культурных, природных и исторических условийª, отмечает Е.С.Строев[6]. И все же, поскольку Россия по своим культурноисторическим и социальноэкономическим основам, по природным условиям и большому их территориальному разнообразию является в высшей степени уникальной страной, правильный подход к земельному переустройству в ней требует учета опыта разных стран.Широкое распространение в зарубежной практике аренды земли, в том числе и находящейся в государственной собственности, отвечает и российским задачам постепенного вхождения в рыночные отношения, эффективного распределения и перераспределения земли при условии контроля за ее использованием. Цель государства при передаче своих земель не столько получение максимальных доходов от этой операции, сколько обеспечение рационального использования земель, решение социальных задач (сокращение безработицы, увеличение доходов населения, устойчивое развитие сельских территорий и т.п.). Для частных собственников передача сельскохозяйственных земель в аренду является чисто коммерческой операцией, направленной на получение своей доли дохода[1]. Поэтому вопрос использования земельных долей, включение их в земельный оборот с целью эффективного землепользования, является вопросом государственной важности, который, на наш взгляд, не решен законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначенияª. Главным препятствием развития земельного оборота является необходимость выделения земельных долей в натуре. И здесь уместно прокомментировать опыт межевания в России в конце XIXвека.Судебномежевое производство было «совершенно не по силам крестьянскому населению и по своей сложности, и по дороговизне, и по отсутствию специалистов поверенныхª. Характерными чертами крестьянского землевладения оставались дробность, длинноземелье, дальность и чересполосность расположения земель с владельцами разных категорий. Межевые споры тянулись десятилетиями, были разорительными для сторон и, как правило, прекращались изза невозможности оплатить судебные издержки. Данные моменты можно применить и к современной действительности, связанной с выделением земельных долей в натуре, которыми были наделены все работники сельхозорганизаций и сельская интеллигенция. Дороговизна межевых мероприятий, особенности внутрихозяйственного землеустройства, судебные разбирательства между сособственниками земельных участков по поводу месторасположения земельных долей препятствуют полноценному включению на современном этапе селькохозяйственных угодий в земельный оборот, затрудняет развитие села, так же как и «тяжелое наследие отжившей крепостнической эпохи затрудняло развитие деревни, определяло сохранение крепостнических пережитков в отношениях между крестьянами и частными владельцамиª[6]. Важная заслуга столыпинского реформирования расширение гражданских прав крестьянства. Освобождение от крепостной зависимости после 1861 г. не означало полной свободы сохранялась зависимость от мирского общества. Как отмечал Столыпин, новым аграрным законодательством « отменяется … насильственное прикрепление крестьянина к общине, уничтожается закрепощение личности, несовместимое с понятием о свободе человека и человеческого трудаª[7]. Следует отметить, что многие крестьяне тяготились общиной, полагая, что в общине земля не имеет хозяина, который мог бы свободно распоряжаться ею, об этом свидетельствуют результаты опроса, проведенного в 1902 г. в Смоленской губернии. В.И.Назаренко приводит суждения крестьян: «При общинном владении понаучному, новаторскому работать невозможно, и все обрабатывают так, как работали их предкиª.«Земельные переделы любят пьяницы и лентяи, которые стараются поживиться за счет лучших крестьянª.«И начинать и кончать уборку хлеба и сена надо вместе, иначе грозят убытки от потрав соседямиª.Переделы затрудняли и задерживали введение интенсивной культуры земледелия, временное владение землей вынуждало крестьян чрезмерно эксплуатировать естественное плодородие земли[8].Проводя аналогию по расширению гражданских прав крестьян при проведении земельной реформы в России в 1990е годы, следует заметить, что по истечении 20 лет так и не был решен извечный земельный вопрос и, в первую очередь, до сих пор государство не предложило механизма упорядочения земельных долей. Всем ясно, что существующее положение не может быть долгим, а межевание с целью выделения земельных долей в натуре, предусмотренное Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначенияª вопервых, дорогостоящее мероприятие, вовторых, способствует выведению большой части земель из сельскохозяйственногооборота, втретьих, создает социальное напряжение на селе. Важен другой подход, обеспечивающий менее болезненное вживание в новые земельные отношения, и здесь без аренды и ее государственного регулирования и поддержки не обойтись. Иначе аренда так и не получит своего должного развития и останется в половинчатом решении. И здесь, подчеркнем еще раз, полезен опыт других стран, с учетом которого попытаемся в своей работе в последующих разделах сформулировать основные законодательные инициативы по данному вопросу. Государство ныне, принимая сторону арендатора, тем самым способствует эффективному использованию земли. При этом мы видим последовательное расширение прав арендатора, гарантирование его заинтересованности в поддержании и улучшении биологического состояния почвы, проведении на ней за счет дополнительных капиталовложений мелиоративных работ и т.д. Нагляден правовой приоритет арендатора, это должно быть заложено в земельном законодательстве. Особое значение система долгосрочной аренды, тем более с правом наследования и выкупа имеет на истощенных, неудобных землях, с тем чтобы она побуждала арендатора к вложениям средств в улучшение земли, мелиорацию и другие мероприятия. Зарубежный опыт показывает, что эффективное сельское хозяйство может вестись и на частновладельческой, и на арендованной, и на государственной земле. В Англии, классической стране ведения хозяйства на арендной земле, перешли в основном к системе фермер собственник земли, в Германии напротив, около половины сельхозугодий арендованы, во Франции и Бельгии две трети. Наиболее плодородные земли Голландии польдеры являются государственной собственностью. И во всех этих странах достигнут наивысший в мире уровень интенсивности сельскохозяйственного производства, несмотря на различия в формах земельной собственности и землепользования[10]. Дело в главном в экономическом механизме и климате, который создавал бы условия для эффективного ведения сельского хозяйства, а арендные отношения сегодня нужны России с целью упорядочения земельныхдолей на пути становления цивилизованного оборота земель сельскохозяйственного назначения.
Ссылки на источники1.Земельные отношения в сельском хозяйстве. Москва. 2005 г. 302с.2.Варламов, А.А. Земельный кадастр. В 6 т. Т.5. Оценка земли и иной недвижимости/ А.А.Варламов, А.В.Севостьянов. М.: КолосС, 2006. 265 с.; 3.
Иванова, С.В. Сравнительная характеристика арендных земельных отношений в России и зарубежных странах / С.В. Иванова // Аграрное и земельное право. 2005. №3. С. 7987; 4.Назаренко, В.И. Россия и зарубежные страны. Модели аграрной политики / В.И. Назаренко. М.: Памятники исторической мысли, 2008. 467 с.5.Буянов, А. Зарубежный опыт организации арендных отношений / А.Буянов // Международный сельскохозяйственный журнал. 2001. № 3.с.3337.6.Земельный вопрос / Под ред. Е.С. Строева.М.: Колос, 1999. 536 с.7.Шмелев, Г.И. Аграрная политика и аграрные отношения в России в ХХ веке /Г.И. Шмелев. М.: Наука, 2000. 255 с.8.Назаренко, В.И. Земельные отношения и рынок земли / В.И.Назаренко, Г.И. Шмелев. М., 2005. 292 с.9.Аграрные отношения: теория, историческая практика, перспективы развития / Под ред. И.Н.Буздалова. М.: Наука, 1993. 270 с.10.Шепитько, Р.С. Совершенствование арендных отношений в сельскохозяйственном землепользовании: монография / Р.С. Шепитько, Т.А. Дугина.Волгоград: ФГОУ ВПО Волгоградская ГСХА, 2011. 116 с.
Особенности развития земельных отношений за рубежом
Аннотация.В статье изучены особенностисовременных земельных отношений в сельском хозяйстве зарубежных стран. Предложены рекомендации для формирования целостных земельных массивов в аграрном производстве, способствующих повышению эффективности землепользования.Ключевые слова:земельная доля, земельный массив, государственное регулирование, арендное землепользование.
Сегодня значительная часть обрабатываемых земель в мире находится в аренде: в Великобритании и Австралии около 40%; в США 66%, в странах ЕС 48%; в Нидерландах 35%[1]. Земельные отношения в большинстве Европейских стран относятся к типу развитых земельных отношений. Они характеризуются стабильностью, разработанностью рыночных институтов и прав, гарантий, отсутствием активных земельных преобразований. Современная аграрная политика этих стран связана, главным образом, с экологическими проблемами сохранения и улучшения качества земли, поддержания ландшафтного земледелия. Поэтому в развитых странах доля земель, меняющих собственника (через продажу, дарение, наследование), невысока: в Дании около 4 %, в США и Ирландии около 3 %, в Великобритании, Франции и Италии не менее 2 %, в Западной Германии, Бельгии 1,5 %. Ограниченность земельного оборота объясняется разными причинами. Большинство собственников предпочитают не расставаться со своим участком, рассматривая его как самовозрастающий капитал. Регулирующее значение государства также сказывается на ограничении оборота земель. Например, в Австрии продажа земель, площадь которых превышает 2 га, возможна лишь с согласия (одобрения) земельных комитетов, запрещена продажа сельскохозяйственной земли лицам, не являющимся фермерами по профессии, и иностранцам. На этом фоне наиболее привлекательной представляется аренда земли. Для аренды сельскохозяйственных земель в различных странах характерна своя специфика (табл.1). Представленное обобщение литературных источников по исследуемому вопросу позволило выявить условия, обеспечивающие функционирование арендных земельных отношений за рубежом и сравнить их по основным параметрам с отечественными. Одним из основных условий сельскохозяйственной аренды являются неизменность целевого назначения земельного участка и срок аренды. В договоре аренды земель сельскохозяйственного назначения практически во всех странах обязательными являются также условия об объекте, субъекте, арендной плате, об основаниях прекращения. Из всех названных условий арендного соглашения наиболее значимым являются сроки аренды. Например, во Франциипрактикуется несколько видов аренды в зависимости от сроков: обычная (продолжительностью до 9 лет), долгосрочная (18 лет без права прекращения срока или 25 лет с правом прекращения), ежегодная (до 6 лет, но ежегодно возобновляемая), которая на период активной работы (до 25 лет) по соглашению сторон может быть переведена в долгосрочную.
Таблица 1 Основные характеристики аренды сельскохозяйственных угодий за рубежом[2,3,4]СтранаДоля земель, вовлеченных в арендные отношенияДлительность и регулированиеконтрактов по арендеВеликобритания38,4%Срок зависит от контракта. Имеются и долгосрочные и краткосрочные арендные договоры. Уровень оплаты определяется арбитражем.Нидерланды 31,5%Срок аренды минимум 6 лет для земли без построек, 12 лет для всей фирмы. Максимальный уровень арендной платы устанавливается законодательством.Бельгия 66,2%Срок аренды минимум 9 лет. Максимальный размер арендной платы устанавливается законодательством.Франция 56,2%Срок аренды минимум 9 лет. Размер арендной платы устанавливается законодательством.Португалия 24,6%Срок аренды минимум 10 лет для тех, кто применяет наемный труд. Без наемного труда 7 лет. Уровень арендной платы устанавливается на основе государственных стандартов.Норвегия 21 %При заключении арендных договоров сроком более, чем на 10 лет требуется разрешение властей. Арендная плата определяется рынком.Германия 42%Срок аренды зависит от контракта. Суд по сельскохозяйственным спорам может продлить срок договора максимум до 12 лет, это касается отдельных участков земли, и 18 лет, если это хозяйство в целом.Италия 18,4%Минимальный срок аренды 15 лет для низинных земель и 6 лет для горных. Арендная плата рассчитывается исходя из стандартов, установленных властями.США 66,1%Срок зависит от контракта; как правило, преобладают долговременные контракты, ставки арендной платы определяются рынком.Япония 13,1%Максимальный срок аренды 20 лет. Арендная плата устанавливается исходя из стандартов, установленных властями.Дания 13,1%Максимальный срок аренды 30 лет, если речь идет о хозяйстве в целом. Арендная плата определяется рынком.
В Австрии срок продолжительности аренды во многом определяется преобладающим набором культур. Если, например, участок используют для выращивания винограда, плодов и ягод и сдают в аренду целиком, то срок ее должен быть не менее 15 лет.В Великобритании распространена долгосрочная аренда, отсутствуют ограничения, связанные со сроком найма земли. Встречаются соглашения на 99 лет, но в основном сроки аренды короче. Право аренды может быть продано и заложено. В Германии аренда обычно длится 99 лет, и последний арендатор имеет право на ее продление. В целом можно отметить стремление многих государств удлинить сроки аренды, с целью защиты прав арендатора как производителя сельскохозяйственной продукции. Академик РАСХН В.И.Назаренко основными критериями определяет сроки аренды и регулирование контрактов государством[4]. Различен и механизм сдачи земли в аренду. Например, в США используется многоступенчатая аренда государственных земель. В этом случае государство выступает основным арендодателем, сдавая земли государственным хозяйствам или фермерским кооперативам, которые могут, в свою очередь, выступать в качестве арендодателей перед вторичными коллективами или отдельными фермерами. Последние (при условии, что это предусмотрено договором с вторичным арендодателем) могут еще раз совершить арендную сделку. Характерными чертами сельского хозяйства развивающихся стран Азии, Африки и Латинской Америки является многообразие форм землепользования с концентрацией земельных массивов в руках немногочисленной группы землевладельцевлатифундистов и крупных корпораций. Так, например, вЛатинской Америке 10 % крупных землевладельцевсобственников владеют 90% земель, а средний размер латифундии может в сотни раз превышать величину крестьянского надела. Владельцы таких латифундий, в большинстве своем, являются арендодателями своих неиспользуемых земель. В Таиланде за последние 15 лет число арендаторов сельскохозяйственных земель увеличилось на 20%, в настоящее время удельный вес арендованных земель в общей площади превысил 50%. Необходимо отметить, что товарное производство ведется лишь в хозяйствах, арендующих более 5 га. Поскольку серьезной проблемой азиатского региона является перенаселение, спрос на землю здесь очень высок. В Индонезии, например, часть хозяйств осуществляет свою деятельность на участках земли площадью менее 1 га, что в данном регионе является минимальной границей для обеспечения прожиточного минимума крестьянской семьи. В таких условиях крестьяне вынуждены прибегать к аренде земли[5]. Во многих странах ЮгоВосточной Азии крупными земельными собственниками являются буддийские храмы и монастыри, земля сдается в аренду живущим по соседству крестьянам. Как отмечалось нами ранее, неотъемлемым условием арендного соглашения является арендная плата. Методические подходы к определению арендной платы в зарубежных странах значительно варьируют. Арендная плата за землю по договору сельскохозяйственной аренды устанавливается либо в денежном выражении, либо в натуральной форме. В настоящее время в странах Западной Европы, США, Канады преобладают денежные расчеты между арендатором и арендодателем. Во Франции размер арендной платы зависит от стоимости продукции, произведенной в хозяйстве, срока аренды, состояния и размера строений, качества почвы. В соответствии с законодательством арендная плата не должна превышать трети получаемой продукции. В случае гибели урожая собственник земли не имеет права на получение арендной платы. В договорах аренды обычно предусматриваются скидки с арендной платы при неурожае или при снижении выхода продукции по независящим от арендатора причинам. В Германиипри установлении арендной платы действует принцип свободного ценообразования. Форма арендной платы не установлена в законодательном порядке, но на практике почти всегда выплачивается в денежной форме.В Дании, Ирландии, Греции, Люксембурге и Норвегии землевладелец и арендатор самостоятельно договариваются о размере арендных платежей. В других государствах, где аренда имеет большее значение, существует законодательство по регулированию арендной платы. В Великобритании обе стороны могут самостоятельно определить размер арендной платы, но рассматривают и утверждают ее местные власти согласно стандартам, регулирующим размер такой оплаты. Закон предусматривает также регулирование или административное утверждение арендной платы в Ирландии и во Франции. Власти могут контролировать арендную плату, устанавливая максимальные или стандартные ее размеры. На этой основе готовятся фактически контракты по аренде. Такая практика существует в Нидерландах, Испании, Бельгии, Португалии и Японии. Исчисляют арендную плату при этом в денежной форме, исходя из потенциального урожая и цен за прошедшие годы. В развивающихся странах, таких как Чили, Боливия, Бразилия распространена отработка. В Колумбии почти половина арендаторов выплачивает арендную плату частью своего урожая. В странах Латинской Америки практически не встречается денежная форма арендной платы. В Колумбии почти половина арендаторов выплачивают арендную плату частью своего урожая. В среднем, крестьяне вынуждены отдавать собственнику земли 5065 % урожая. Как известно, серьезной проблемой для азиатского региона является перенаселение. В связи с высоким спросом на землю арендная плата достигает 6070% стоимости полученного урожая. Преобладающей формой арендной платы в Индонезии, как и в большинстве азиатских стран, является натуральная. В Таиланде помимо натуральной и отработочной, широкое распространение получила такая форма аренды, как испольщина. Денежную арендную плату вносят не более 25 % хозяйств. В Югославии запрещено возмещение арендной платы долей полученного урожая, поэтому плата за пользование арендуемыми землями осуществляется лишь в денежной форме.Таким образом, регулирование арендной платы зависит от специфики каждой страны, и поэтому выявить общую закономерность здесь трудно. Здесь важны и национальные традиции, и землеобеспеченность. Важно отметить стремление развитых государств регулировать арендные ставки.Сельскохозяйственные угодья охраняются более активно там, где площадь их ограничена. В некоторых государствах для ведения сельскохозяйственной деятельности требуется получение лицензии, и практически все страны обязывают фермеров к добросовестной и рациональной обработке сельскохозяйственных угодий. Государство вынуждено для усиления гарантий и защиты тех, кто обрабатывает землю, кто имеет право собственности на нее, идти на ограничение принципа свободы договоров, брать под контроль решение правовых вопросов, связанных с заключением договоров аренды, расчетов арендатора с собственником земельного участка. Причем государственное регулирование арендных отношений наиболее значимое, как ни странно, в странах с развитой экономикой, а сроки аренды привязаны строго к культуре земледелия севооборотам (табл. 2).Так, для того, чтобы укрепить самостоятельность арендатора во взаимоотношениях с собственником земельного участка, Устав сельскохозяйственной аренды Франции устанавливает различные правовые гарантии: нерасторжимость договора аренды до истечения срока его действия; право на возобновление договора сельскохозяйственной аренды по истечении срока его действия;право аренды по наследству после смерти арендатора в пользу его родственников, работающих в хозяйстве вместе с арендатором; право арендатора на выкуп арендованной земли; право на получение компенсации за вынужденный отказ от земли.Таблица 2 Особенности аренды в сельском хозяйстве стран с различным уровнем развития экономики[5]СравниваемыепараметрыРазвивающиесястраныСтраны с переходнойэкономикойРазвитые страныХарактер производстваНетоварный(потребительский)В основном товарныйТоварный Предметарендных отношенийЗемляЗемля, сельскохозяйственная техникаЗемля, техника, готовые фермыСроки арендыМинимальные (от одного до трех лет)Различные (в зависимости от местных условий), с правом продленияКратные продолжительности севооборота, справом выкупаОсобенности заключения договора Заключается преимущественно Заключается как в письменной, так и в устной Заключается как в письменной, так и в арендыв устной формеформеустной формеФорма арендной платыОтработка, продуктовая, денежнаяИздольщина, натуральная, денежнаяНатуральная, денежнаяГосударственное регулирование арендных отношенийСлабое Совершенствование законодательства в направлении защиты прав арендаторовЗначительное Направления распространения арендыШироко распространена в частном сектореЧеткой тенденции не прослеживаетсяПреобладает в крупных товарных хозяйствах
Законодательные акты об аренде в развитых странах направлены преимущественно на защиту интересов арендаторов как непосредственных производителей сельскохозяйственной продукции. Поэтому в большинстве стран арендодатель не имеет права расторгнуть в одностороннем порядке договор аренды, если арендатор своевременно и в полном объеме вносит арендную плату, эффективно использует вверенные ему землю и технику, добросовестно выполняет другие условия договора. В то же время арендатор может прервать договор аренды в любое время, сообщив об этом заранее арендодателю.Рассмотренные нами особенности арендных отношений в странах с различными экономическими, правовыми, природными и национальными принципами и устоями, позволили выявить следующее:в большинстве зарубежных стран аренда сельскохозяйственных земель играет если не основную, то важную роль в структуре землепользования, в последние годы правомочия все более и более распределяются в пользу арендатора, поскольку для гарантированного ведения хозяйства арендатор должен быть уверен в долгосрочности своих арендных прав, с этой целью в ряде стран устанавливаются минимальные сроки аренды, или оговаривается, что нельзя прекратить аренду, если арендатор не нарушает условий контракта и успешно хозяйствует;важным моментом, который, по нашему мнению, следует закрепить законодательно и в России, является то, что в развитых странах сроки аренды равны продолжительностисевооборота или кратны ему; законодательное регулирование всех сторон арендных отношений в землепользовании (сроки аренды, виды и формы арендной платы, критерии составления арендного договора) наиболее развито именно в тех странах, где площади сельскохозяйственных угодий наиболее ограничены. Однако, учитывая непродолжительный срок функционирования арендных отношений в России, их неразработанность, высокий уровень коррупции на этапе становления цивилизованного земельного рынка, следует усилить законодательное обеспечение арендных отношений, несмотря на то, что Россия располагает значительными земельными ресурсами. Вместе с тем следует иметь ввиду, что «…использование зарубежного опыта при решении земельного вопроса в России должно осуществляться с большойосторожностью, с учетом конкретных культурных, природных и исторических условийª, отмечает Е.С.Строев[6]. И все же, поскольку Россия по своим культурноисторическим и социальноэкономическим основам, по природным условиям и большому их территориальному разнообразию является в высшей степени уникальной страной, правильный подход к земельному переустройству в ней требует учета опыта разных стран.Широкое распространение в зарубежной практике аренды земли, в том числе и находящейся в государственной собственности, отвечает и российским задачам постепенного вхождения в рыночные отношения, эффективного распределения и перераспределения земли при условии контроля за ее использованием. Цель государства при передаче своих земель не столько получение максимальных доходов от этой операции, сколько обеспечение рационального использования земель, решение социальных задач (сокращение безработицы, увеличение доходов населения, устойчивое развитие сельских территорий и т.п.). Для частных собственников передача сельскохозяйственных земель в аренду является чисто коммерческой операцией, направленной на получение своей доли дохода[1]. Поэтому вопрос использования земельных долей, включение их в земельный оборот с целью эффективного землепользования, является вопросом государственной важности, который, на наш взгляд, не решен законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначенияª. Главным препятствием развития земельного оборота является необходимость выделения земельных долей в натуре. И здесь уместно прокомментировать опыт межевания в России в конце XIXвека.Судебномежевое производство было «совершенно не по силам крестьянскому населению и по своей сложности, и по дороговизне, и по отсутствию специалистов поверенныхª. Характерными чертами крестьянского землевладения оставались дробность, длинноземелье, дальность и чересполосность расположения земель с владельцами разных категорий. Межевые споры тянулись десятилетиями, были разорительными для сторон и, как правило, прекращались изза невозможности оплатить судебные издержки. Данные моменты можно применить и к современной действительности, связанной с выделением земельных долей в натуре, которыми были наделены все работники сельхозорганизаций и сельская интеллигенция. Дороговизна межевых мероприятий, особенности внутрихозяйственного землеустройства, судебные разбирательства между сособственниками земельных участков по поводу месторасположения земельных долей препятствуют полноценному включению на современном этапе селькохозяйственных угодий в земельный оборот, затрудняет развитие села, так же как и «тяжелое наследие отжившей крепостнической эпохи затрудняло развитие деревни, определяло сохранение крепостнических пережитков в отношениях между крестьянами и частными владельцамиª[6]. Важная заслуга столыпинского реформирования расширение гражданских прав крестьянства. Освобождение от крепостной зависимости после 1861 г. не означало полной свободы сохранялась зависимость от мирского общества. Как отмечал Столыпин, новым аграрным законодательством « отменяется … насильственное прикрепление крестьянина к общине, уничтожается закрепощение личности, несовместимое с понятием о свободе человека и человеческого трудаª[7]. Следует отметить, что многие крестьяне тяготились общиной, полагая, что в общине земля не имеет хозяина, который мог бы свободно распоряжаться ею, об этом свидетельствуют результаты опроса, проведенного в 1902 г. в Смоленской губернии. В.И.Назаренко приводит суждения крестьян: «При общинном владении понаучному, новаторскому работать невозможно, и все обрабатывают так, как работали их предкиª.«Земельные переделы любят пьяницы и лентяи, которые стараются поживиться за счет лучших крестьянª.«И начинать и кончать уборку хлеба и сена надо вместе, иначе грозят убытки от потрав соседямиª.Переделы затрудняли и задерживали введение интенсивной культуры земледелия, временное владение землей вынуждало крестьян чрезмерно эксплуатировать естественное плодородие земли[8].Проводя аналогию по расширению гражданских прав крестьян при проведении земельной реформы в России в 1990е годы, следует заметить, что по истечении 20 лет так и не был решен извечный земельный вопрос и, в первую очередь, до сих пор государство не предложило механизма упорядочения земельных долей. Всем ясно, что существующее положение не может быть долгим, а межевание с целью выделения земельных долей в натуре, предусмотренное Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначенияª вопервых, дорогостоящее мероприятие, вовторых, способствует выведению большой части земель из сельскохозяйственногооборота, втретьих, создает социальное напряжение на селе. Важен другой подход, обеспечивающий менее болезненное вживание в новые земельные отношения, и здесь без аренды и ее государственного регулирования и поддержки не обойтись. Иначе аренда так и не получит своего должного развития и останется в половинчатом решении. И здесь, подчеркнем еще раз, полезен опыт других стран, с учетом которого попытаемся в своей работе в последующих разделах сформулировать основные законодательные инициативы по данному вопросу. Государство ныне, принимая сторону арендатора, тем самым способствует эффективному использованию земли. При этом мы видим последовательное расширение прав арендатора, гарантирование его заинтересованности в поддержании и улучшении биологического состояния почвы, проведении на ней за счет дополнительных капиталовложений мелиоративных работ и т.д. Нагляден правовой приоритет арендатора, это должно быть заложено в земельном законодательстве. Особое значение система долгосрочной аренды, тем более с правом наследования и выкупа имеет на истощенных, неудобных землях, с тем чтобы она побуждала арендатора к вложениям средств в улучшение земли, мелиорацию и другие мероприятия. Зарубежный опыт показывает, что эффективное сельское хозяйство может вестись и на частновладельческой, и на арендованной, и на государственной земле. В Англии, классической стране ведения хозяйства на арендной земле, перешли в основном к системе фермер собственник земли, в Германии напротив, около половины сельхозугодий арендованы, во Франции и Бельгии две трети. Наиболее плодородные земли Голландии польдеры являются государственной собственностью. И во всех этих странах достигнут наивысший в мире уровень интенсивности сельскохозяйственного производства, несмотря на различия в формах земельной собственности и землепользования[10]. Дело в главном в экономическом механизме и климате, который создавал бы условия для эффективного ведения сельского хозяйства, а арендные отношения сегодня нужны России с целью упорядочения земельныхдолей на пути становления цивилизованного оборота земель сельскохозяйственного назначения.
Ссылки на источники1.Земельные отношения в сельском хозяйстве. Москва. 2005 г. 302с.2.Варламов, А.А. Земельный кадастр. В 6 т. Т.5. Оценка земли и иной недвижимости/ А.А.Варламов, А.В.Севостьянов. М.: КолосС, 2006. 265 с.; 3.
Иванова, С.В. Сравнительная характеристика арендных земельных отношений в России и зарубежных странах / С.В. Иванова // Аграрное и земельное право. 2005. №3. С. 7987; 4.Назаренко, В.И. Россия и зарубежные страны. Модели аграрной политики / В.И. Назаренко. М.: Памятники исторической мысли, 2008. 467 с.5.Буянов, А. Зарубежный опыт организации арендных отношений / А.Буянов // Международный сельскохозяйственный журнал. 2001. № 3.с.3337.6.Земельный вопрос / Под ред. Е.С. Строева.М.: Колос, 1999. 536 с.7.Шмелев, Г.И. Аграрная политика и аграрные отношения в России в ХХ веке /Г.И. Шмелев. М.: Наука, 2000. 255 с.8.Назаренко, В.И. Земельные отношения и рынок земли / В.И.Назаренко, Г.И. Шмелев. М., 2005. 292 с.9.Аграрные отношения: теория, историческая практика, перспективы развития / Под ред. И.Н.Буздалова. М.: Наука, 1993. 270 с.10.Шепитько, Р.С. Совершенствование арендных отношений в сельскохозяйственном землепользовании: монография / Р.С. Шепитько, Т.А. Дугина.Волгоград: ФГОУ ВПО Волгоградская ГСХА, 2011. 116 с.
