• Выпуски
  • Основные выпуски
  • Приложения
• Авторам
  • Правила публикации статей
  • Технические требования
  • Оплата
  • Лицензионный договор
  • График публикаций
• Редакционный совет
• Публикационная этика
• О журнале
  • Общая информация
  • Список авторов
  • Контакты
• Издательство МЦИТО

Редакционно-издательские услуги Международные публикации Бесплатные вебинары

1УЛЬЯНОВАОльга Юрьевнадоктор экономических наук, профессор кафедры экономической теории и экономической политики, Волгоградский государственный архитектурностроительный университет, Волгоградolga_uljanova@mail.ru

ЖИЛИЩНЫЙ КРИЗИС И ПРИЧИНЫ ЕГО ВОЗНИКНОВЕНИЯ В РОССИИ

Ключевые слова:жилищный сектор, экономический цикл, рынок жилья, жилищный кризис, государственное регулирование, институты,рыночные показатели,Волгоградская область

АннотацияИзучена сущность жилищных кризисов и причины их возникновения с использованием принципов неоклассической и институциональной методологии. Представлена методика изучения условий и предпосылок возникновения жилищных кризисов на рынке. Исследованы рыночные показатели функционирования жилищного сектора, индексы доступности жилья, эластичность спроса и эластичность предложения на региональном уровне. Выявлены факторы региональной асимметрии в продолжительности и глубине жилищного кризиса.

Рынок жилья представляет собойсистемуэкономических отношений между продавцами и покупателями жилья, которыерегулируются механизмом цен. Как общая рыночная система, так и рынок жилья подчиняются законам циклического развития. Экономические циклы в жилищном секторе не только влияют на циклы экономической активности, но и испытывают воздействие последних.В процессесвоего функционирования рынок жилья проходит определенный экономический цикл, который характеризуетвоспроизводство фаз «оживление –подъем –кризис». Жилищный цикл протекает с различной скоростью в зависимости от участия экономических субъектов определенной формы собственности.При переходе от одной фазы к другой принципиально меняются значения следующих показателей: начальный уровень цен;соотношение первичного и вторичного рынков жилья; соотношение спроса и предложения; степень «рыночности» поведения продавцов и покупателей; степень активности рынка; институциональное обеспечение; степеньразвития инфраструктуры рынка.Российский рынок жилья по историческим меркам молод, его формирование приходится на середину 1990го г., когда в процессе приватизации жилья появились первые легальные сделки по продаже жилья. В этот период создаетсявторичный рынок: вМоскве в середине 1990го г., в других городах–в 19921993 гг. Рыночные процессы протекалиактивно в региональных культурных и финансовых центрах (Москва, Подмосковье, СанктПетербург, Екатеринбург, Самара, Нижний Новгород, Новосибирск, Красноярск), центрах притяжения мигрантов (РостовнаДону, Ставрополь), курортных центрах, золотоалмазных и нефтегазовых центрах. В этих регионахи городах ценына жильеросливысокими темпами. Наиболее низкие цены на жилье в малых городах, кризисных промышленных городах и регионах с неблагоприятнымклиматом.Жилищный циклв Россииимеет двапериода:1) 19912000 гг.,начался с 1990гог. одновременно с процессомлиберализации и продлился 10 лет;2) 20012011 гг. охватываетпериодвосстановления после финансовогокризиса 1998 г.Анализ цикличности российского рынка жилья показал, что фаза роста рынка составляет 7 лет, продолжительность цикла около 10 лет (в 1990е и 2000е гг.). Такой временной период является характерным и для зарубежных рынков жилья. В функци 2онировании российского рынка жилья многое изменилось за два десятилетия: институциональное обеспечение, среднедушевой доход, инфраструктура рынка, средняя обеспеченность жильем и его доступность.Особенностью столичных городов (Москва, СанктПетербург) и регионов с высокой инвестиционной активностью от других регионов является то, что период ценовых колебаний в Москве составил 2,5 года, в другихже городах и регионах –2,53,5 года[1]. Это вызванопревышением темпов ростацен на жилье над темпами роста платежеспособного спроса.В российских регионах динамика изменения цен почти аналогична ситуациив столичных регионах, однакосуществуют различияв темпах и асимметрии изменения цен, которые обусловлены различной степенью социальноэкономического и инвестиционного развития регионов, эффективностью инфраструктуры (социальной, производственной, институциональной), уровнем промышленного производства, транспортной удаленностью от столичных городов и др.Следует выделить закономерности циклического развития российского рынка жилья:

последовательная смена фаз экономического цикла под влиянием внешних и внутренних факторов;

вступление рынка жилья в фазы экономического цикла происходит быстрее в столичных городах и регионах с высокой инвестиционной активностью, чем в периферийных городах и регионах со среднеи низкой инвестиционной активностью;

рост цен в фазах оживления и подъема происходит в сегментах экономжилья; в фазе спада быстрееснижаются цены на низкокачественное жилье, чемнавысококачественное;

значение мультипликативного эффекта изменяется на различных фазах экономического цикла;

изменение показателей цикличности на различных фазах жилищного цикла;

жилищный кризис –это стимулдлясозданиянового стандарта качества жилищных условийи новой жилищной модели.В основеэкономическогоцикларынка жильялежит кризис. Главная фаза цикла —кризис, так как в нем проявляются основные черты цикла. Кризис созревает в фазах оживления и подъема (повышательная волна) —это фазы устойчивого расширения строительства, характеризующиеся ростом доходов населения,совокупного потребительского спроса, производственных мощностей, капиталовложений и спроса нанедвижимость.В периоды подъема экономики страны доходы населения растут, доступность денег увеличивается: государство снижает ставку рефинансирования, кредиты дешевеют. Закономерно повышаетсяспрос на жилье, а значит, его удорожание становится неизбежным. И, наоборот, в периоды общеэкономического спада цены снижаются. Такая ситуация является характерной дляевропейскихрынков.Однако циклы на региональных рынках жилья не всегда совпадают по времени, продолжительности и глубине с общеэкономическимициклами. Рынок недвижимости в целом отличается от рынков других активов, например,акций и облигаций. В периоды экономического спада цены на недвижимость обычно менее эластичны и темпы их снижения уступают темпам падения цен, например, на акции.Жилищный кризисявляется характеристикой развития рынка недвижимости. Экономическая природа жилищного кризисазаключается в разбалансированности спроса и предложения. Рыночный механизм через закон спроса и предложения, закон конкуренции, переливы капитала образуют сеть обратных связей, которые делают систему в целом способной к адаптации. Жилищный сектор является открытойсистемой, осуществляется обмен «энергией» по вертикали (жилищные секторыразличного уровня) и горизонтали (между элементами социальной инфраструктуры). Хансен Э. о теории строительных циклов[2], которые продолжаются в среднем 17–18 3лет с амплитудой колебаний 16–20 лет. Механизм колебанийявляется следующим: допустим, в определенной момент времени на рынке образовался дефицит жилья. Рынок реагирует ростом цен на жилье и жилищнокоммунальные услуги. Резко увеличиваются инвестиции в строительство жилья, которых достаточно для удовлетворения спроса, но они пока являются недостроенными, и, следовательно, цены на жилье продолжают расти. Так, раскручивается маховик строительного бума, закладываются фундаменты для строительства и дальнейшего обслуживания жилых зданий с использованием инновационных технологий. В определенный момент часть жилых зданий, достаточная для удовлетворения спроса, вводится в обслуживание, цены на жилье снижаются, но жилые дома с заложенным фундаментом достраиваются –так возникает перепроизводствои кризис строительной отрасли.Институциональная природа жилищного кризисасостоит внесостоятельности прежних институтов, неформальных норм и формальных правил, в необходимости смены институтов(стереотипы мышления, культура поведения), которые приносят большую эффективность на следующей фазе жилищного цикла. Современный жилищный кризис –это кризис потребительского поведения, кризис существующих правил и норм.Поведение субъектовдолжно измениться в сторонуэкологии ирационального потребления экономических ресурсов.В России отсутствуетэволюция этаповформирования институтов, государство пытается реализовать всю совокупность институтов, однако неформальные нормы не успевают за формальными правилами, в результатеэтоприводит к снижению эффективности всех институтов.Тенденции, ведущие кжилищномукризису на повышательной волне:

рост совокупного спроса начинает опережать темпы роста строительства;

кругооборот индивидуальных капиталов осуществляется беспрепятственно;

снижаются стимулы для новых внедрений и обновления производства;

воспроизводство идет на экстенсивной основе;

темпы роста строительстваначинают опережать темпы роста платежеспособного спроса населения.Причины жилищногокризиса:1) перенакопление товарного; производственного; финансового(спекулятивного)капитала;2) рост издержек строительства, который ведет к повышению цен на жилье;3) экономический предел развития производства данного типа, в которой меняются принципы, институты, методыэкономическойдеятельностисубъектов;4) влияние общего экономического кризиса на рынок жилья.Позитивные стороныжилищногокризиса заключаются в наличие стимулов для снижения себестоимостистроительства, использования новых технологий и материалов, интенсивного типа развития, формирование нового стандарта качества жилищных условий.Спад завершается депрессией, т.е. низшей точкой кризиса, в которой закрепляются условия для интенсификации экономики. Эти условия реализуются в фазе оживления, так как снижаетсябезработица, увеличивается покупательский спрос, прибыль, спрос на капитал, цены на жилье, ставка ссудного процентапо ипотеке. Фаза оживления переходит в фазу подъема(интенсивное развитие переходит в экстенсивное).Причина циклического развития—это конфликт между условиями производства и условиями реализации, формальными правилами и неформальными нормами. Длительность и глубина кризиса зависят от колебания инвестиций,так как кризис обесценивает основной капитал.Материальная основа периодичности кризиса и его продолжительность —это техническое переоснащение производства —обновление основного капитала.В зарубежных странах жилищный кризис является характеристикой циклического развития рыночной экономики. Жилищный кризис в России вызван в большей 4степени нерыночными принципами, связанными с заимствованием зарубежной рыночной жилищной модели, которая показывает до сих пор неэффективность ее функционирования.Жилищный кризис в России имеет нетолько общие, но и специфические причины его появления. К общим причинам следует отнести:–влияние экономического кризиса и нестабильность экономической ситуации в стране и мире;–изменение макроэкономической политики (бюджетноналоговой и кредитноденежной политики);–снижение доходов населения и потребительского спроса;–слабое институциональное обеспечение развития рынка жилья, административные барьеры, способствующие созданию олигополистических структур;–высокие издержки строительства и обслуживания жилищного сектора;–неэффективность институтов рынка жилья и ипотеки, низкая экономическая культура на данном этапе общественного развития.Специфические причины появления жилищного кризиса в России:1) исторические: зависимость от траектории исторического развития страны и регионов. Массовое строительство в советское время сменило популяризация уплотненной точечной застройки внутри микрорайонов, тем самым ухудшилась микроэкологическая ситуация и усилилась нагрузка на инженерную инфраструктуру;2) экономические: низкая доступность жилья для большинства граждан; резкая дифференциация рынка жилья; инвестирование в «старые» архитектурные проекты; высокие процентные ставки по кредиту; энергоемкость строительства; недостаток земель под строительство; низкаяинновационная активность субъектов;3) управленческие: низкое качество управления в строительстве и обслуживании, порождающее коррупцию и административные барьеры; низкая ответственность строительных компаний перед потребителями, вызывающая недоверие населения к действиям властей и представителям реального сектора;4) институциональные: неэффективность функционирования социальных и экономических институтов; коррупция; высокая степень монополизации; мошенничество; низкая рыночная культура, бессистемное развитие институциональной структуры; ожидания потребителей в повышении цен на жилье.Жилищный кризис болеепродолжительныйв регионахс низкой инвестиционной активностью,чем в других регионах,это обусловлено превышением предложения над платежеспособным спросом. Жилищный секторявляется социально значимой системой регионального хозяйства, для которой свойственно разноскоростное изменение «жилищных стереотипов». Хотя в высокоэффективных регионах такое изменение происходитбыстрее, чем в других, причина этого

высокий уровень доходов субъектов.

Изучение жилищного кризиса в России в 1998 и 2008 гг. позволяет выявить влияние внешних факторов, мировыхфинансовыхнестабильностей(в 1997 г. Азиатский кризис, в 2008 г. –ипотечный кризис в СШАи мировой финансовый кризис). Оба жилищных кризиса вызванывнутренними проблемами российской экономики(сырьевая зависимость страны, высокая инфляция, коррупция, низкий уровень предпринимательства, слабое развитиеинфраструктуры) (табл. 1). Общаятенденция, характерная для российских регионов, является историческое отставание по обеспеченности жильем на душу населения, низкие темпы строительства в условияхроста платежеспособного спроса, высокий процент ветхого и аварийного жилья.Финансовый ипотечный кризис 2008 г. сопровождался кризисом ликвидности, который вызвал в России резкий рост стоимости иностранного капитала, ипотечных займов и сокращение объемов ипотечного кредитования, повышение цен на первичном рынке жилья. Схожие причины стремительного роста рынка жилья в России и развитых странах заключались в замедлении роста финансовых рынков и повышении инвести 5ционной привлекательности недвижимости, вызывая рост цен на нее. Еще одной причиной жилищного кризиса в России является диспропорция роста цен на жилье и роста доходов населения. Ситуация на рынке жилья в 2008 г. свидетельствовала о росте спекулятивного спроса, который был вызван переливом капитала из одного сектора –финансового, в другой –реальный. Выделены экономические и институциональные факторы, которые способствовалиуглублению жилищного кризиса в России (табл. 2).Таблица 1Внешниеи внутренние причины появления жилищных кризисов в странеВнешние причиныВнутренние причиныВлияние экономического кризиса на развитие жилищного сектораСнижение потребительского спроса на жилье,низкая доступность жильяОбщая экономическая ситуация в странеСлабое институциональное обеспечениеВлияние нефтяных цен на рынок жильяВысокий процент по ипотекеИзменения в инновационных технологияхДвойные закладные на недвижимостьЦикличность экономического развитияНизкая инвестиционная активность субъектовИнфляцияНизкая экономическая культураДенежнокредитная политикаВысокие издержки строительстваНалоговая политикаНизкая эффективность институтов рынка жильяСнижение доходов населенияОлигопольные структуры

Таблица 2Специфические экономические и институциональные факторы,способствующиеуглублению жилищного кризиса в российских регионахЭкономическиефакторыИнституциональныефакторыНизкая инновационная активность субъектовСлабое институциональное обеспечение, слабая правовая защита дольщиков при строительствеВысокие процентные ставки для физических и юридических лицНедоверие населения к действиям государства и строительным организациямИспользование старых архитектурныхпроектовНизкая ответственность строительных организаций перед потребителямиНизкая квалификация трудовыхресурсовНизкое качество управления, порождающее административные барьеры и коррупциюЭнергоемкость строительстваНизкая эффективность институтов рынка жилья Недостаток земель под строительствоНизкая рыночная культураВысокая себестоимость строительстваОжидания потребителей в повышении цен на жилье

Жилищный кризис влияетна снижение инвестиционной активностистроительства идругих сфер деятельности(производство строительных материалов и конструкций, проектирование, строительство объектов инфраструктуры, дорожное строительство, АПК, ТЭК, машиностроение и др.). В условиях кризиса при снижении инвестиций в жилищный сектор уменьшаются инвестиции ив другие сферы экономикиисоциальной инфраструктуры (образование, здравоохранение, транспортная сфера). За счет действия мультипликатора в жилищном секторе в России может быть достигнуто ежегодное увеличение темповприроста промышленного производства на 3–3,5%. Мультипликативный эффект в жилищном секторе России более100%:инвестирование в него 1 руб.способствуетросту ВВП на 2–3 руб.вследствие низкой загруженности мощностей строительстваи огромнойпотребности страны в жилье.Жилищный кризис –это результат воздействия нескольких параллельных процессов: влияние макроэкономической ситуации и цикличности рынка недвижимости. Если гибкость рынка небольшая, то жилищный кризис становится более продолжительным и глубоким. Проблема стагнации нарастает в условиях отсутствия контроля над строительством. Если предложение жилья превышает спрос, то жилищный кризис становится затяжным.Показатели, характеризующиепоявлениежилищного кризиса:

6–изменение цен на жилье на первичном и вторичном рынке;–объем спроса по структуре бизнесжилья, экономжилья, социального жилья;–объем предложения по структуре бизнесжилья, экономжилья, социального жилья;–количество сделок куплипродажи;–соотношение спроса и предложения с целью выявления дефицита или избытка жилья по структуре бизнесжилья, экономжилья, социального жилья. Превышение предложения над спросом и снижение количества сделок куплипродажи характеризует предпосылки появления кризисной ситуации;–эластичность спроса;–эластичность предложения;–уровень экспозиции (ликвидности);–показатели незавершенного строительства;–соотношение рыночной стоимости недвижимости и себестоимости (строительномонтажные работы и стоимость земли);–показатели жилищной обеспеченности;–индекс доступности жилья;–индекс возможности приобретения жилья с ипотечным кредитом;

–число семей, состоящих на учете для получения жилья.Ценовые изменения на рынке жилья. На первичном рынке осуществляются сделки с вновь построенным жильем, которое является частью совокупного предложения. Роль первичного рынка состоит в повышении жилищной обеспеченности граждан, активизации инвестиционной активности и развитии региональной экономики. Особенностью вторичного рынка является то, что сделки представляют собой перераспределение объектов между гражданами без приращения жилищного фонда, а также оценить масштабы сделок возможно только на основании данных органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество.Существует зависимость между инфляционными циклами и циклами на рынке недвижимости,совпадают пики инфляции и цикличности на рынке жилья. Инфляция стимулирует повышение цен на жилье и доходности от ее собственности на повышательной фазе. В период инфляционного роста недвижимость становится привлекательной для вложения инвестиций, эффективным антиинфляционным активом, который позволяет сохранить свободный финансовый капитал. В Волгоградской области при инфляции 11,9 % в 2007 г. темпы прироста цен на первичном и вторичном рынках жилья составили 47,6 и 46,6 %; при инфляции 13,3 % в 2008 г. соответственно 40,5 и 52,6 % (табл. 3).В период экономического роста цены увеличивались значительными темпами по всем регионам. В Москве средняя цена за один квадратный метр повысилась с 10,3 тыс. руб. в 1998 г. до 141,25 тыс. руб. в 2008 г. (в 13,7 раз), СанктПетербурге соответственно с 9,48 до 79,72, Волгоградской области с 4,35 до 51,0 тыс. руб. (в 11,7 раз) 3. За 10 лет цены на жилье в Испании выросли на 288 % 4; Индии –на 284; России –209; ЮАР –161; Литве –143; Гонконге –125; 6 Болгария 106; Франции –82; Норвегии –72 %5.Уровень экспозиции (ликвидности) определяется сроком продажи жилого объекта. Когда цены на жилье растут, срок экспозиции удлиняется (более шести месяцев), то следует говорить о начале кризисной ситуации на рынке жилья. Если срок экспозиции увеличивается в два раза, то в течение последующих шести месяцев происходит смена фаз жилищного цикла, сокращение срока экспозиции свидетельствует об оживлении рынка. На сегодняшний момент средний срок ликвидности составляет пятьшесть месяцев, цены постепенно начинают расти, действуют ожидания продавцов в повышении цен, которые занимают выжидательную позицию для реализации объекта на рынке.Для исследования рынка жилья важным является разделение спроса на потребительский и инвестиционный. В условиях экономического кризиса жилье становится привлекательным объектом для инвестиций, усиливается инвестиционный спрос, повы 7шаются цены. Потребительский спрос не может быть полностью удовлетворен за счет высокой цены. Доминирование инвестиционного спроса над потребительским вызывает превышение спроса над предложением, которое приводит к образованию спекулятивного ценового пузыря на рынке жилья и кризиса на нем. Превышение предложения жилья над спросом и уменьшение числа сделок является признаком смены фазы цикла и начала кризиса.Таблица 3Ценовые изменения на рынке жилья Волгоградской области 3, 6Показатели20002001200220032004200520062007200820092010Средние цены на первичном рынке, тыс. руб./ м25,26,38,310,413,318,024,135,649,937,3837,39Темпы прироста средних цен на первичном рынке к предыдущему году, %

21,832,025,127,435,933,647,640,525,2

Средние цены на вторичном рынке жилья, руб./ м25,16,58,910,513,217,623,334,152,138,838,9Темпы прироста средних цен на вторичном рынке к предыдущему году, %

27,536,917,925,632,632,646,652,625,30,1Уровень инфляции, %20,218,615,11211,710,99,011,913,38,88,8

Факторы, усиливающие спрос на жилье:значительный рост реальных доходов населения, который стимулирует инвестиционный спрос на жилье;развитие институтов ипотечного кредитования и доступность ипотечных кредитов для граждан со значительными доходами;перелив капитала с финансовых рынков на рынок недвижимости, который обусловлен снижением рентабельности на финансовом рынке;нерациональные ожидания и потребителей, и производителей в повышении цен на жилье;ограничение предложения на рынке жилья.Дисбаланс на рынке жилья возникает в результате превышения спроса над предложением, последнее может быть ограничено в ситуации сокращения строительства жилья, нарастания ветхого и аварийного жилья. Жилищностроительная активность уменьшается изза высоких административных барьеров, финансовых возможностей субъектов, или намеренного ограничения с целью повышения цен и спроса (такая форма существует в форме олигополий среди строительных компаний).Основной причиной образования спекулятивных пузырей в 2008 г. являлась кредитная политика по поддержанию низких процентных ставок, которая вызвала повышение финансовой ликвидности. Следует учитывать зависимость цен на российскую недвижимость от цен на нефть. Снижение цены на доллар, который являетсяосновой мировой финансовой системы, вызывает повышение цены на нефть и недвижимость. В России рост цен на жилье начался с 2002 г. с увеличением цен на нефть и продолжался до августа 2008 г. Такая зависимость обусловлена тем, что российская экономика основана на экспорте сырья, и корреляция между ценами на нефть и ценами на вторичное жилье в этот период была достаточно высокой. Но в период экономического кризиса влияние нефтяных цен на жилье ослабевает. Наряду с изменением курса валюты и нефти следует учитывать такие факторы роста цен на жилье, как доходы населения, нерациональные ожидания представителей инвестиционного спроса и рациональные ожидания представителей потребительского спроса.

8Формированию спекулятивного пузыря способствует действие факторов спроса и предложения. Для выявления ценового пузыря проведем исследование соотношения между темпами роста цен на жилье и темпами роста покупательной способности средней заработной платы. Покупательная способность средней заработной платы определяет, сколько квадратных метров можно купить на одну среднемесячную заработную плату 7(табл. 4).Таблица 4Индекс покупательской способности средней заработной платы в Волгоградской области 3ГодСредняя месячная заработная плата, тыс. руб.Первичный рынок жильяВторичный рынокСредние цены на жилье, тыс. руб.Темп роста цен, %Индекс покупательской способности, колво мес.Темп роста ИПС, %Средние цены на жилье, тыс. руб.Темп роста цен, %Индекс покупательской способности, колво мес.Темп роста ИПС, %20001,65,2

3,3

5,1

3,20,020012,16,3121,23,092,36,5127,53,197,120022,98,3131,72,995,48,9136,93,199,220033,810,4125,32,795,610,5118,02,890,020044,613,3127,92,9105,613,2125,72,9103,920055,918,0135,33,1105,517,6133,33,0104,020067,924,1133,93,1100,023,3132,42,998,920079,435,6147,73,8124,134,1146,43,6123,0200810,949,9140,24,6120,952,1152,84,8131,8200912,637,3874,93,064,838,874,53,164,4201014,137,39100,02,789,438,9100,32,889,6

Таким образом, в 2000 г. волгоградцу требовалось 3,2 мес., для того чтобы заработать на 1 кв. м жилья. В 2001–2003 гг. ситуация немного улучшилась и для этого необходимо около 2,7 мес. В 2004 г. этот показатель вырос до 3,1 мес., продолжал увеличиваться до 2008 г. и составил 4,6 мес. на первичном и 4,8 мес. на вторичном рынках. Он достиг отметки 2,7 мес. в 2010 г., что практически соответствует 2003 г. Купить жилье в России могут не более 20 % населения, финансовые возможности которых и определяют цену на жилье.На наличие ценовых пузырей указывает резкое снижение цен на недвижимость в регионах России и зарубежных странах. Лидерами по степени удешевления стали Волгоград, Пермь, РостовнаДону, Москва и СанктПетербург, в которых произошло снижение цен соответственно на 25,2 %, 23,5; 22,3; 20,3 и 19,7 %. Цены снизились в США –на 20–25 %; Испании на 1520, Англии –10; Латвии –33; Эстонии и Ирландии –на 14 % и др.Ценовой перегрев на рынке жилья определяет ситуация, когда темпы роста цен на жилье опережает темпы роста покупательной способности средней заработной платы. На волгоградском первичном и вторичном рынках жилья за период 20002010 гг. темпы роста цен опережали темпы роста покупательной способности: в 2001 г. –на 31 %, 2006 г. –на 34; 2008 г. –на 16; 2010 г. –на 12 %.Для исследования ценового пузыря воспользуемся формулой эластичности спроса (табл. 5), которая показывает процентное изменение покупательной способности населения в зависимости от изменения цены на один процент. , где Р –средняя цена на жилье (ден. ед.); I–покупательная способность средней заработной платы (колво мес.). Ценовые пузыри образуются при наличии двух условий:ЕD1, характеризует рыночное состояние, при котором темпы прироста цен на жилье опережают темпы 9положительного прироста покупательной способности, ценовой пузырь вызван повышенным потребительским спросом;ЕD0 –рост цен на жилье сопровождается снижением покупательной способности населения, ценовой пузырь вызван повышенным инвестиционным спросом.На волгоградском рынке жилья ценовые пузыри в 2002 и 2006 гг. вызваны избыточным инвестиционным спросом, в 2007 и 2008 гг. они также присутствуют при значительном опережении темпов прироста цен над покупательной способностью. В 2009 г. не сформировался, а вернее «лопнул», ценовой пузырь на рынке. Ситуация 2009–2010 гг. отражает состояние рынка, при котором уменьшается соотношение темпов прироста цен и темпов покупательной способности, что свидетельствует о последующем оживлении рынка.Таблица 5Эластичность спроса и эластичность предложения на рынке жилья Волгоградской областиГодЭластичность спроса на первичном рынке жильяЭластичность спроса на вторичном рынке жильяЭластичность предложения на рынке жилья20012,759,4822,5720026,9043,5021,5420035,781,8013,7020044,946,6817,3320056,408,4322,55200648,1928,6813,2620071,982,0232,1520081,921,6624,1020090,710,72020100,00250,020,31Источник: рассчитано автором по данным 8

Для характеристики рынка жилья следует исследовать динамику изменения эластичности предложения, которая показывает изменение предложения (жилищной обеспеченности) от изменения цены на один процент (табл. 5).,где Р –средняя цена на жилье (ден. ед.); Qs–жилищная обеспеченность на одного человека (м2/чел.).Ценовые пузыри образуются в случае, если Еs0, и характеризует рыночное состояние, при котором темпы прироста цен на жилье опережают темпы прироста жилищной обеспеченности, и ценовой пузырь вызван дефицитом жилья.На волгоградском рынке жилья исследование эластичности предложенияпоказывает, что в течение 2001–2009 гг. существовали ценовые пузыри, вызванные дефицитом жилья в результате незначительного приращения жилищной обеспеченности на 12 %. За 2008–2009 гг. жилищная обеспеченность не изменялась, и эластичность предложения равна нуля. Высокий спрос на жилье при низком его предложении стимулирует неконтролируемый рост цен.Индекс доступности жилья (I1) характеризует количество годовых лет, в течение которых семья должна полностью сберегать свой доход для приобретения стандартной квартиры по средней цене на жилье. Обычно стабильным считается уровень от 3 до 5. Тенденция к росту этого показателя обусловлена значительным опережением роста цен на жилье и доходов, характеризует перегрев рынка. Проведем исследование по определению индекса доступности жилья (табл. 6):1) индекс доступностипо общепринятой методике (I1). Однако данный индекс не учитывает расходов на текущее потребление и выплаты по ипотечному кредиту;

102) скорректированный индекс доступности жилья(I2) для семьи cучетом расходов на текущее потребление (прожиточный минимум) для двух человек. Разница между доходами и расходами семьи называется инвестиционным потенциалом, который необходим для приобретения жилья;3) скорректированный индекс доступности жилья для молодой семьи(I3), состоящих из двух взрослых и ребенка соответственно с учетом прожиточного минимума;4) индекс возможности приобретения жилья с ипотечным кредитом (I4) (американская методика Housing Affordability Index)показываетсоотношение доходов домохозяйства из двух человек и доходов, которые необходимо иметь для приобретения стандартного жилья размером 54 м2 с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на стандартных условиях. Данный показатель рассчитывается как соотношение среднемесячного дохода семьи и предельной доли дохода семьи для погашения кредита (25%) к ежемесячному платежу по кредиту. Показатель 100 % означает, что домохозяйство из двух человек имеет доходы, соответствующие необходимым доходам для приобретения стандартного жилья с помощью ипотечного кредита на средних условиях. Если значение индекса меньше 100 %, то данное домохозяйство не в состоянии приобрести стандартное жилье.Таблица 6

Индексы доступности жилья в Волгоградской областиГодИндекс I1, летИндекс I2, летИндекс I3, летИндекс I4, %Первичный рынокВторичный рынокПервичный рынокВторичный рынокПервичный рынокВторичный рынокПервичный рынокВторичный рынок20024,34,617,819,097,3104,323,021,520034,14,113,113,226,626,826,326,020044,34,312,412,320,920,724,925,020054,64,512,612,320,419,927,127,720064,64,411,110,715,414,928,929,920075,75,414,814,122,021,122,924,020086,97,217,918,726,828,020,119,220094,54,611,111,515,716,328,827,820104,04,110,410,815,716,334,333,0Источник: рассчитано автором по данным 3

В Европе коэффициент доступности жилья варьирует в среднем от 34 до 56 лет, в отдельных странах СНГ достигает 7 лет. При этом следует учитывать различные стандарты площади и показатели жилищной обеспеченности. В Волгоградской области индексы доступности достигли пика: в 2008 г. показатели I2составил 12 лет и I3 –26,8 лет, затем снижаются к 2010 г. соответственно до 10 лет и 16 лет. Данная ситуация характеризует остроту жилищной проблемы прежде всего для молодых семей с детьми, поскольку для них становится практически финансово невозможным для приобретения жилья. Исследование индекса возможности приобретения жилья с ипотечным кредитом (I4) характеризует положительную тенденцию увеличения доли доходов для приобретения жилья с ипотечным кредитом с 23 % в 2002 г. до 34,3 % в 2010 г. на первичном рынке и с 21,5 % в 2002 г. до 33 % в 2010 г. на вторичном рынке. Значение показателя в 33 % означает, что у семьи есть только 33 % дохода, необходимого для приобретения квартиры с помощью ипотечного кредита сроком на 15 лет. Ставки ипотечного кредита остаются в России достаточно высокими: в 2002 г. –20 %, в 2010 г. –13,1 %, в 2011 г. –12 % по сравнению со странами Западной Европы и США. При этом семьи имеют незначительные возможности для улучшения жилищных условий, например, увеличить размер жилья или число комнат путем продажи старого и приобретения нового жилья с помощью ипотечного кредита.

11Анализ состояния жилищного сектора за 20002009 гг. показал, что экономический кризис 2008 г. ускорил институциональный кризис существующей жилищной модели. Последний проявился в отсутствии финансовых механизмов обеспечения основной доли населения, застройщики и инвесторы не обладали долгосрочными активами, а снижение платежеспособного спроса в условиях финансового кризиса привело большинство предприятий к финансовой нестабильности. Стагнация на рынке жилья способствовала значительному снижению цены на жилье (3050 %), сокращению сделок на вторичном рынке, неопределенностиценовых изменений, которые оказывали влияние на снижение покупательского спроса. Основные тенденции на рынке жилья в кризисный период: снижение цен; уменьшение деловой активности; рост числа предложений на рынке; сокращение числа профессиональных участников рынка; повышение уровня вакантных площадей.Региональная асимметрия в продолжительности и глубине кризиса формируется под воздействием следующих факторов: степень диверсификации региональной экономики (монорегионы, диверсифицированные);качество управления в условиях экономического подъема и кризиса;финансовые возможности региональных бюджетов;развитие кредитнофинансовых механизмов, способствующих повышению доступности жилья;степень развития материальносырьевой базы для строительства;инвестиционная и инновационная активность строительных компаний;доходы населения и их структура, платежеспособный спрос. уровень развития институтов рынка жилья;экономическая культура субъектовЖилищный кризис в России показал необходимость формирования новой жилищной модели, так как неэффективность существующей модели выражена в несоответствии качества жилья его цене, невозможности для большей части населения приобрести недвижимость в собственность. Жилищный кризис заключается не столько в снижении мультипликативного эффекта, но и в снижении социальных показателей, уровня жизни и качества жилищных условий. Государство способно повлиять на ход экономического цикла, изменить характер экономической динамики, т.е. глубину, частоту кризиса, продолжительность фаз и соотношения между ними; повлиять на механизм циклического движения. На смягчение кризиса направлено государственное регулирование, главными методами которого являются кредитноденежные и бюджетноналоговые, с помощью которых государство пытается стимулировать строительство, увеличить бюджетные инвестиции, удешевить кредит, сократить налоги, установить налоговые льготы на инвестиции. В ходе антициклического регулирования государство сдерживает темпы подъема экономики, чтобы ослабить «перегрев экономики» и сдерживать цены. Современные кризисы это кризисы государственного регулирования, т.е. несоответствие поставленных целей результатам государственной политики.В период современного кризиса российским государством были использованы институциональные методы и инструменты. Основные институтыжилищной политики:

Фонд содействия реформирования ЖКХ. В условиях кризиса фондом были профинансированы программы по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья, покупка объектов незавершенного строительства, программы обеспечения жильем военнослужащих, социальнонезащищенных групп населения;

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Была проведена реструктуризация задолженности по ипотечным кредитам граждан, которые оказались в тяжелом финансовом положении 9.

12

Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (создан в 2008 г.). За 20092011 гг. фондом выставлено на аукционы 152 земельных участка, заключено договоров на 121 участок (95 на аренду, 26 купляпродажа) 10.Государственная жилищная политика направлена на развитие ипотечного кредитования в области жилья экономкласса на первичном рынке. Это послужит достижению мультипликативного эффекта не только в сфере жилищного строительства, но и в промышленности и социальной инфраструктуре. Государственная жилищная политика нацелена на повышение доступности жилья при совместной деятельности коммерческих и индивидуальных застройщиков, использование институциональных методов, стимулирование жилищных некоммерческих объединений граждан и развитие государственночастного предпринимательства (ГЧП). Формирование моделей ГЧП в жилищном секторе предполагает применение механизмов по возмещению расходов на уплату процентов по кредитам, полученным в финансовокредитных учреждениях на обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой (объекты, обеспечивающие газо, тепло, водоэлектроснабжение, очистку и водоотведение сточных вод в границах муниципального образования) для строительства жилья, а также использование механизмов развития социальной инфраструктуры микрорайонов массовой жилой застройки.Создание рыночных механизмов финансирования проектов освоения и развития территорий в целях жилищного строительства и внедрение стандартов строительства жилья экономкласса позволят увеличить объем жилищного строительства и снизить его стоимость, что, в свою очередь, повысит доступность жилья экономкласса. Успешная реализация государственных мероприятий позволит обеспечить увеличение общего объема годового ввода жилья до 90 млн. кв. м; формирование сегмента строительства жилья экономкласса; увеличение доли годового ввода малоэтажного жилья до 60 % общего объема ввода жилья; развитие первичного рынка жилья и стабилизацию цен на жилье на экономически обоснованном уровне; формирование эффективных механизмов регулирования градостроительной деятельности и развития инженерной, социальной и дорожной инфраструктуры; увеличение частных инвестиций и кредитных средств в жилищное строительство.Посткризисное развитие российского рынка жилья происходит в соответствии с тенденциями зарубежных рынков недвижимости во взаимосвязи с международными рынками капитала и в зависимости от изменения макроэкономических показателей. Особенностью российского рынка жилья является повышенный спрос наулучшениежилищных условий, что оказывает влияние на изменение цены. В то же время как в развитых странах высокий уровень жилищной обеспеченности, более низкие процентные ставки по ипотеке, высокий среднедушевой доход влияет на корректировку цен.

Список цитируемой литературы1.Ноздрина Н. Рынок жилья в городах России до и после августовского 1998 г. / Н. Ноздрина, Г. Стерник // Проблемы прогнозирования. –2000. –№1. –С. 120141.2.Хансен Э. Экономические циклы и национальный доход. Пер. с англ. –М: Финансовая Академия, 2008. –466 с.3.Центральная база статистических данных. Регионы России. Социальноэкономические показатели// Федеральная служба государственной статистики.URL: http://www.gks.ru4.Spanish property prices surged 288pc during boom// URL:http://www.spanishpropertyinsight.com/buff/2009/10/12/spanishpropertypricessurged288pcduringboom/5.Болгария занимает шестое место в мире по росту цен на жилье. URL: http://housage.com/realtors/Golfstrim/news/81520.html6.Центральная база статистических данных. Индексы потребительских цен и средние цены на товары и услуги// Федеральная служба государственной статистики. URL: http://www.gks.ru/free_doc/new_site/prices/ipc_data.htm

137.Гусев А.Б. Формирование рынка доступного жилья в России. URL: http://www.urbanplanet.org/mono_2.html8.Волгоградская область: стат. сбор. / Волгоград: Волгоградстат, 2011.9.Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Годовой отчет 2010 г. Электрон. ресурс –Режим доступа: http://www.ahml.ru/common/img/uploaded/files/agency/reporting/annual/god_otchet_2010.pdf10.Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства: цифры и факты Электрон. ресурс // Режим доступа: http://www.fondrgs.ru/files/docs/TSifre_i_fakte_13022012_sokr_1_15_02_2012_12_13_35.pdf.

References 1.Nozdrina N. The housing market in the cities of Russia till and after August 1998 / N. Nozdrina, G. Sternik // Forecasting problems. –2000. –№1. –P. 120141.2.Hansen E. Business cycles and national income. From English. Moscow: Financial Academy, 2008. –466 P.3.The central statistical database. Federal State Statistics Service. The prices in Russia [Web resource]. –Mode of access:http://www.gks.ru4.Spanish property prices surged 288pc during boom// URL:http://www.spanishpropertyinsight.com/buff/2009/10/12/spanishpropertypricessurged288pcduringboom/5.Bulgaria isthe sixth largestin the world forgrowthin house prices. URL: http://housage.com/realtors/Golfstrim/news/81520.html6.The central statistical database. Consumer price indicesandaverage pricesfor goods and services// Federal State Statistics Service. URL: http://www.gks.ru/free_doc/new_site/prices/ipc_data.htm7.GusevA.B.Creatingaffordable housing marketin Russia. URL: http://www.urbanplanet.org/mono_2.html8.Volgograd region 2010: Statistical collection / Volgogradstat. Volgograd, 2011. –384 p.

9.Agency for housing mortgage lending. Annual report of 2010. [Web resource]. –Mode of access: http://www.ahml.ru/common/img/uploaded/files/agency/reporting/annual/god_otchet_2010.pdf10.Federal fund of assistance to development of housing construction [Web resource]. –Mode of access: http://www.fondrgs.ru/files/docs/TSifre_i_fakte_13022012_sokr_1_15_02_2012_12_13_35.pdf

UlyanovaO.Yu., Doct.Econ.Sci., Professor of the Department of Economic Theory and Economic Policy of the Volgograd State University of Architecture and Civil Engineering, Volgograd

HOUSING CRISIS AND THE REASONS OF ITS EMERGENCE IN RUSSIA

Keywords: housing sector, business cycle, housing market, housing crisis, state regulation, market indicators, institutes, the Volgograd regionAbstractIn article theories of recurrence of business activity in housing sector are presented, recurrence of the Russian market of housing is investigated. Essence of housing crises and the reason of their emergence are established with use of principles of neoclassical and institutional methodology. The methodology of research of conditions and preconditions of emergence of housing crisis in the market is presented. Investigatedmarket indicatorsfor the housing sector, housing affordabilityindex, the elasticity of demand andelasticity of supplyat the regionallevel.The factorsof regionalasymmetriesin the durationand depthof the housingcrisisare defined.