Малоэтажное строительство как тренд пространственного развития РФ: реалии и перспективы
ART 53638
Авторы:
М.
С. Гусева, Э.
Р. Сарварова
М.
С. Гусева, Э.
Р. Сарварова Библиографическое описание статьи для цитирования:
Гусева
М.
С.,
Сарварова
Э.
Р. Малоэтажное строительство как тренд пространственного развития РФ: реалии и перспективы // Научно-методический электронный журнал «Концепт». –
2013. – Т. 3. – С.
3161–3165. – URL:
http://e-koncept.ru/2013/53638.htm.
Аннотация. Статья посвящена актуальным вопросам современного
развития малоэтажного строительства в РФ, а также приоритетам его развития, к которым отнесено: комфортабельность, экономичность и экологический девелопмент. Даны примеры успешных проектов малоэтажного жилищного строительства.
Текст статьи
Сарварова Эльмира Раисовна,студентка ФГБОУ ВПО «Самарский государственный экономический университет», г. Самараsarvarovs@mail.ruГусева Мария Сергеевна,кандидат экономических наук, доцент кафедры региональной экономики, государственного и муниципальногоуправления ФГБОУ ВПО «Самарский государственный экономический университет», г. Самараgusevams@yandex.ru
МАЛОЭТАЖНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВОКАК ТРЕНД ПРОСТРАНСТВЕННОГО РАЗВИТИЯРФ: РЕАЛИИ И ПЕРСПЕКТИВЫ
Аннотация. Статья посвящена актуальным вопросам современного развития малоэтажного строительства в РФ, а также приоритетам его развития, к которым отнесено: комфортабельность, экономичность и экологический девелопмент. Даны примеры успешных проектов малоэтажного жилищного строительства. Ключевые слова:малоэтажное строительство, урбанизация, субурбанизация, устойчивое развитие
Российская Федерация обладает самыми большими земельными ресурсами в мире, что могло бы стать ее важнейшим конкурентным преимуществом. Однако очевидно, что нынешняя территориальная организация Российского государства несовершенна.По оценкам, на долю городских и сельских поселений приходится 1% от общей территории РФ, 1,5% занято промышленными объектами, остальная часть –хозяйственно неосвоенные территории.Об этом свидетельствуети достаточно сложная система расселения: почти четверть населения России проживает в крупнейших городах (мегаполисах). Реалии таковы, что в перспективе население страныбудет проживать не в 83 субъектах, а в 20 крупнейших агломерациях РФ. Причем агломерации развиваются в настоящее время стихийно, создавая серьезные дисбалансы в территориальном развитии страны. Процесс мегаполисной урбанизации в России сопровождается множеством негативных последствий, в числе которыхперенаселение в городах, снижение общего уровняздоровья жителей, рост числа аварий и чрезвычайных ситуаций и др. Таким образом, пространство РФ превращается из конкурентного преимущества в серьезную градостроительную проблему, для решения которой необходим концептуально новый подход к процессу расселения. Альтернативой мегаполисной урбанизации является ландшафтноусадебная урбанизация. Ландшафтноусадебная урбанизация является новым способом заселения территорий с учётом комплекса взаимосвязанных условий комфортабельного, экономически самодостаточного и экологичного проживания населения в посёлках нового типа. [1, С.96]. По существуконцепция ландшафтноусадебной урбанизации—это средство разрешениябиосферносоциального кризиса. Это касается как глобального, так и регионального масштаба. В настоящеевремя данный подход уже реализуется на практике в малоэтажном строительстве как гибкий и легко трансформируемый инструмент для развития регионов.При этом посёлки ландшафтноусадебного типа интегрированы в природу, где присутствуютрабочие места и вся необходимая социальная и рыночная инфраструктуры, что отличает их от большинства существующихв России поселков коттеджного типа.Актуальностьданного направления в настоящее время значительно возрастает и подтверждаетсяположительнымопытом зарубежного строительства. В раселенческой политике стран северной и центральной Европы и Северной Америкиглавенствует принцип субурбанизации, когда основная масса жилых кварталов сосредоточена вне города. По экспертным оценкам, в западных странах порядка 75% жилой недвижимости приходится именно на двухэтажные или трехэтажные дома, расположенные вдали от шумных центральных кварталов. Стремление к наличию собственного малоэтажного дома для семьи и индивидуализации личного пространства входит в национальную ментальность жителей этих стран (см. рис.1).
Рис.1. Доля населения стран Европы и Америки, проживающих в собственных домах(в %от общей численности)[2].
Необходимость перехода к малоэтажному жилищному строительству подтверждаетсяи социальноэкономическими приоритетами отечественных потребителей жилья.Так, по многочисленным данным социологических опросов, из желающих улучшить жилищные условия, 58% респондентов предпочитают жить виндивидуальном доме и только 39% в отдельной квартире. [3, C.26]Если в 80е годы прошлого столетия доля малоэтажного строительства в общем объеме возводимого ежегодно жилья не превышала 20%, то в последние годы она достигает 40% и более. Но надо учитывать, что в СССР вводилось ежегодно не менее 100 млн м2нового жилфонда, а сейчас около60 млн м2.
В настоящее время наметилась положительная динамика увеличения объема вводимого жилья после кризиса 20092010г. Однако в 2011 году еще не удалось достичь докризисного уровня: 436 м2 на 1000 чел. против 449 м2на 1000 чел в 2008 году (см. рис.2). В среднем на душу населения вводится менее 0,5 м2нового жилья, и, с учетом выбытия ветхого и аварийного жилфонда, душевое обеспечение россиян улучшается очень медленно. Для сравнения: в развитых странах Европы и Северной Америки душевое обеспечение жилфондом в 22,5 раза больше.
Рис. 2. Динамика вводав действие жилых домов на 1000 человек населения1(кв.м общей площади)[4, C.628]
Выход России в ближайшие годы на показатель ввода жилфонда не менее одного квадратного метра на душу населения стратегическая задача, которую ставит руководство страны перед отечественным строительным комплексом. Приоритетная роль в решении этой задачи отводится малоэтажному строительству. Малоэтажный жилфонд в развитых странах мира, в число которых в перспективе должна войти и Россия, составляет 7080% всего объема жилищного фонда. Такой уровень малоэтажного домостроения у нас пока отмечается только в регионах Южного федерального округа. В остальных округах этот показатель существенно ниже. По исследованиям консалтинговой компании Intesco Research Group «Российский рынок загородной недвижимости. Текущая ситуация и прогноз»с 2011 годаобъем вводимого индивидуального малоэтажного строительства начал расти (см.рис.3). [5, C.65]
Рис. 3. Динамика ввода индивидуального малоэтажного жилья в РФ в 20022011 гг.(в млн м2)
В настоящее время в России реализуются три типа малоэтажной застройки: новопоселенческая, внутрипоселенческая и внепоселенческая [6]. Рассмотрим специфические особенности каждого вида застройки. 1За20032010 гг. показатели рассчитаны с использованием численности населения, пересчитанной с учетом итогов ВПН2010Новопоселенческая малоэтажная застройка
превалирует в региональном жилищном строительстве. Она, как правило, осуществляется на условиях государственночастного партнерства на обеспеченных инфраструктурой земельных участках и представляет собой в основном жилфондэкономкласса, возводимый по типовым проектам с небольшим земельным участком при каждом здании. Подобная застройка решает задачу оперативного и масштабного ввода относительно недорогого жилфонда.К этому же типу застройки могут быть отнесены коттеджные поселки в пригородах, со своими условиями строительства и эксплуатации, в основном относящиеся к подвиду элитарных жилищ.Внутрипоселенческая малоэтажная застройкаосуществляется на земельных участках существующих поселений со сложившейся транспортной, коммунальной и социальнобытовой инфраструктурой. Она может быть представлена как объектами элитарного жилфонда (особняками, коттеджами и др.), жилищами экономкласса, так и объектами социального жилфонда.Жилища экономкласса могут иметь широкую типологическуюлинейку от малоэтажного дома с небольшим земельным участком до личного подсобного хозяйства с земельными участками площадью в основном более 1 га, разнообразными постройками и видами хозяйственной деятельности. Для создания таких жилищ используются как типовые, так и индивидуальные проекты, их строительство финансируется собственниками.Безусловное соответствие объектов внутрипоселенческой малоэтажной застройки генеральным планам поселений предполагает учет особенностей этих объектов при зонировании и планировке территорий поселений.Внепоселенческая малоэтажная застройкав зависимости от долгосрочной стратегии развития страны, векторов и темпов ее реализации может вскоре стать преобладающим видом малоэтажного жилищного строительства. Сдерживающим фактором сегодня здесь является инфраструктурное, прежде всего транспортное и энергетическое, обеспечение такой застройки. Решение данной проблемы видится в широком внедрении и использовании автономных систем жизнеобеспечения индивидуальных малоэтажных жилищ, таки в развитиидорожной сети и использования вездеходного транспорта.В настоящее время существует и усиливается социальнотипологическая дифференциация нового малоэтажного жилфонда. Соотношение между элитарным жильем, жильем экономкласса и социальным близко к среднеевропейскому и составляет 1:7:2.
Элитарные жилища (особняки, виллы и т. п.) отличаются прежде всего значительной общей площадью дома (не менее 200 м2), придомовым земельным участком площадью не менее 0,5 га, что определяет существенную землеемкость таких жилищ, а также использованием при строительстве зданий кладочных стен из натуральных материалов (камня, кирпича, бруса). Естественно, что комфортность элитарных жилищ оценивается весьма высоко.
У жилищ экономкласса весьма широкий диапазон общей площади домов: от 40 м2в малоэтажных жилых зданиях для молодых семей до 200 м2в двухтрехэтажных зданиях различного функционального назначения от дачных домов круглогодичного использования до фермерских усадьб. Они возводятся с использованием разнообразных стеновых материалов и конструкций, предусмотренных как типовыми или индивидуальными проектами, так и каталогами производителей и строителей малоэтажных зданий и даже по упрощенной проектной документации самого застройщика, что допускается Градостроительным кодексом РФ. Площадь придомовых земельных участков этого вида жилищ может составлять от 10 соток до одного и более гектаров в зависимости от хозяйственной деятельности владельца малоэтажного жилища. Как следствие, землеемкость жилищ экономклассаможет составлять не менее 100, то есть на 1 м2общей площади дома приходится 100 м2и более площади придомового земельного участка. Параметры так называемых доходных домов, то есть жилищ, используемых по правилам коммерческого найма, создание которых намечается в многоэтажном жилищном строительстве, предстоит определить в ближайшей перспективе. Социальные жилища возводятся, как правило, на бюджетные средства и, следовательно, характеризуются минимальными социальными стандартами параметров. Малоэтажные дома социального жилфонда в основном представлены двухтрехэтажными зданиями сблокированного или секционного типа.Доступность жилья сейчас оценивают разными методами, но наиболее простым и наглядным представляется принятый в ряде стран метод оценки по отношению среднемесячной зарплаты работающего гражданина к стоимости 1 м2общей площади квартиры или малоэтажного жилого здания экономкласса. В ряде европейских стран это отношение составляет от 1,0 до 3,0.Благоприятным считается достижение равенства зарплаты и цены на жилищном рынке, то есть индикатор доступности жилья должен быть близок к 1,0.Среднемесячная зарплата в РФ пока кратно меньше среднеевропейской, что не позволяет работающему человеку за месяц приобрести более 0,3 м2нового жилища. Проблема усугубляется высокой степенью дифференциации уровня оплаты труда по регионам. На рынке малоэтажных домов экономкласса индикатор доступности, как правило, близок к 0,5, но, учитывая стоимость кредитов, которыми вынуждены пользоваться покупатели этих домов, индикатор может быть даже ниже 0,3.Приоритетным решением этой проблемы может быть только кратное увеличение объемов жилищного, прежде всего малоэтажного, строительства и существенное снижение себестоимости строительных материалов. Это возможно лишь на основе долгосрочной государственной целевой программы, направленной на реализацию комплексно обоснованной стратегии развития жилищного строительства в России, которая пока отсутствует. По прогнозам Правительства РФ доля малоэтажного строительства в общем вводе жилья в 2015 году должна составить не менее 60%. Этот показатель обеспечивается ФЦП «Жилище», а такжерегиональными программами развития малоэтажного строительства («Свой дом»), предполагающими значительные объемы финансирования из бюджетов всех уровней.[7, C.48]
В РФ реализуются несколько успешных проектов малоэтажного жилищного строительства. В качестве самого удачного пионерного российского проекта малоэтажного жилищного строительства с комплексной жилой застройкой реализованного в России на принципах экологического, энергоэффективного и экономического девелопмента признан проект «Экодолье» в г. Оренбурге. Этот проект занял 1е место в Международном конкурсе по экологическому девелопменту и энергоэффективности «GгееnАwards» в 2010 г. в номинации «Малоэтажное жилищное строительство».На участке 382 гектара, ведется строительство 3983 домов эконом класса из энергоэффективных и экологичных материалов, жилой площадью 488 000 кв м, для проживания 14 600 человек. В состав проекта входят въездная группа с магазинами, службой охраны и эксплуатации, фитнесклуб с бассейном, торговоразвлекательный комплекс (супермаркет, бизнесцентр, кафе и ресторан, аптека, почта, медицинский центр), 2 школы и 4 детских сада, ландшафтный дизайн и озеленение. Центральные коммуникации: газ, электричество, вода, канализация, ливневая канализация, автономное отопление.Кроме того, многофункциональный загородный проект «ЭкодольеОренбург» выдвинут на премию Best Country Project (Лучший Загородный Проект).Аналогичныйпроект успешно реализуется в Кемеровской области.Городспутник «Лесная поляна» г. Кемерово является экспериментальным инвестиционным проектом комплексного освоения территории в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 5 мая 2007 года № 265. Реализация проекта ведется с 2006 года,в течение которого были завершены все необходимые исследования и экспертизы, а также разработана и утверждена необходимая градостроительная документация. «Лесная поляна» –один из первых российских проектов массовой малоэтажной застройки, включающий строительство жилья для семей с разным уровнем доходов и создание современной социальной и деловой инфраструктуры. В проекте широко используются механизмы государственночастного партнерства. Значительное внимание уделяется строительству жилья для молодых семей и отдельных льготных категорий граждан. Одна из особенностей проекта заключается в разработке и применению стратегий и программ, направленных на улучшение качества жизни, развитие инновационной экономики и, в конечном итоге, на устойчивое развитие территории. Первостепенное внимание уделяется реализации национальных проектов и приоритетов в области образования, здравоохранения, жилья, ЖКХ, инновационной экономики, культуры, спорта и т.д.Применение лучших практик малоэтажного строительства в регионах РФ сдерживаетсярядом серьезных проблем:вопервых, недостаток объективной информации как о реальном спросе на малоэтажное жильё, так и о реальных возможностях населения этот спрос реализовать;вторая проблема недостаточно формализованная законодательная база. До сих пор не существует ясных критериев землеотвода и оценки стоимости земли. Малоэтажная застройка в России характеризуетсяхаотичной очаговой застройкой;третья проблема дефицит добротных малоэтажных домов на жилищном рынке, отвечающих экологическим нормам безопасности, и как следствие несоответствие предложений реальному спросу, отсутствие конкуренции на этом рынке.Кроме того, устойчивые стереотипы россиян ограничивают развитиерынкамалоэтажного строительства. Рассмотрим обоснованность основныхиз них.Миф №1 Современный малоэтажный жилой объект —это непременно дача или коттедж.Подавляющее большинство граждан нашей страны уверено, что малоэтажное домостроение —это исключительно индивидуальное строительство —дачи или коттеджа. Однакона самом делек малоэтажному жилью относятся дома высотой до трех этажей, без лифта и центрального мусоропровода. Такой формат обладает определенными преимуществами по сравнению с многоквартирными высотками. Вопервых, это ограниченное количество соседей. Как правило, в таких домах не более 20 квартир по 23 квартиры на этаже, что является несомненным условием комфорта жильцов. Кроме того, при такой низкой плотности заселения у жильцов не возникает проблемы с парковкой личного автотранспорта.Миф №2
Покупкумалоэтажногожилья в Россиимогут позволить только достаточно обеспеченные люди в связи с высокой стоимостью.Современные технологии позволяют возводить малоэтажный дом не только быстро и качественно, но и недорого. Одной из таких технологий является строительство из газобетонных блоков. Газобетон, как стеновой материал, сильно отличается от традиционных материалов для строительства. Такая технология позволяет существенно снизить стоимость и сроки возведения дома, а сам материал обеспечивает хорошую звукоитеплоизоляцию помещений. В России эта технология начала применяться сравнительно недавно, в то время как, например, в Германии более 50% малоэтажных зданий возводится из пористого бетона.Более того, отличительной чертой малоэтажек является отсутствие лифтов и центрального мусоропровода. Это дома с облегченной инженерной инфраструктурой. А так как самые существенные затраты приходятся именно на эти работы (дорогостоящая механизация на подготовку глубокого котлована для фундамента многоэтажки, инженерные работы по прокладкам электрои теплосетей, установка лифтов и прочее), то при возведении малоэтажного дома застройщик экономит до 20% денежных средств. А это, в свою очередь, влияет на конечную стоимость квартиры. Для сравнения: вПодмосковье стоимость квадратного метра жилья в малоэтажном доме варьируется от 47 до 60 тыс. рублей., а средняя цена за 1 кв.м. в типовой новостройке —71 тыс. рублей.Миф №3 –Если малоэтажное жилье стоит дешево, то оно, скорее всего, некачественное и небезопасное для здоровья.В настоящее время применяются различные виды качественных строительных материалов для возведения малоэтажного жилья. Кроме того, совершенствуется законодательная база, разрабатываются и внедряютсясобственные стандарты экодевелопмента. В частности, 1 марта 2013 года вступил в силу первый в РФнациональный «зеленый» стандарт экодевелопмента —ГОСТ Р 549642012 «Оценка соответствия. Экологические требования к объектам недвижимости».Основой для ГОСТа Р 549642012 стали международные экостандарты: LEED и ВREEAM —а также российская система добровольной сертификации объектов недвижимости «Зеленые стандарты». Миф №4
Покупать квартиру в малоэтажном доме весьма рискованно.Малоэтажные дома возводятся значительно быстрее высоток —всего за 69 месяцев, а, следовательно, и риски «недостроя» минимизируются. В наше нестабильное время это существенный фактор, который привлекает и застройщиков, и потребителей, и инвесторов.Миф №5Жить в малоэтажном доме некомфортнои непрестижно.В последнее время формат малоэтажного жилья значительно изменился. Новая тенденция рынка —строительство полноценных малоэтажных жилых комплексов со всей инфраструктурой, необходимой для комфортной городской жизни. Такие комплексы возводятся в экономических центрах, на их территории располагаются школы, детские сады, магазины, фитнесцентры и другие атрибуты, необходимые для комфортной жизни современного человека. При сохранении вектора идущих в России социальноэкономических преобразований малоэтажное домостроение будет устойчиво развиваться под действием следующих факторов:•политической воли руководства страны и системной деятельности власти по повышению качества жизни россиян, в том числе по улучшению их жилищных условий;•социальнообщественной престижности собственного дома;•постепенного повышения жизненного уровня трудоспособного населения на основе роста личных доходов, способствующего сокращению существующего значительного разрыва между потенциальным спросом (желанием иметь собственный дом) и платежеспособным спросом (возможностью реализовать свои желания);•экспансии стиля и образа жизни, принятых в развитых странах (работа в городе, жилье в пригороде), корректируемой нашими региональными и национальными традициями;•ростом государственного (бюджетного) и коммерческого (инвестиционного) участия в современном инфраструктурном обустройстве территорий малоэтажной застройки;•расширяющегося и углубляющегося осознания обществом экологических приоритетов, освоения принципов и критериев «зеленого» строительства, наиболее успешно реализуемых в малоэтажном домостроении с максимальным применением деревянных деталей и конструкций.Малоэтажное строительствов рамках ландшафтноусадебной урбанизации исключительно перспективное направление, которое решает проблемы комплексного освоения территории России, формируя комфортную, здоровую, гармоничную среду жизнедеятельности. Кроме того, реализация принципов экодевелопмента в малоэтажном жилищном строительстве соответствует установленному курсу устойчивого развития РФ, обозначенного в рамках Концепции долгосрочного социальноэкономического развития Российской Федерации на период до 2020 года, в основе которого лежит экосбалансированная экономика.
Ссылки на источники 1.Ефимов В.А., Солонько И.В. Ландшафтноусадебная урбанизация и перспективы устойчивого развития России в XXIвеке. Альманах «Ключ». Вып.1. —СПб Пушкин. 2009. —158с.2.Балаев С.Ю. Анализ зарубежного опыта индивидуального малоэтажного домостроения (ИМД) и возможности развития ИМД в России (http://marketologi.ru/lib/balaev/foreign.doc).3.Васильева Е. "Квартирный ответ" на "квартирный вопрос": представления россиян об идеальном жилье // Социальная реальность. 2007. № 10. С. 2634. 4.Регионы России. Социальноэкономические показатели. 2012: Стат. сб. / Росстат. М., 2012. 990 с. 5.Статистический бюллетень №4 (185) // Росстат.М.,2012. 115с. 6.Кислый В. Основные проблемы малоэтажного домостроения в РФ // ЛесПромИнформ №7 (89). 2012. [Электронный ресурс]. URL: http://www.lesprom.spb.ru/jarchive/articles/itemshow/2882.7.Баронин С.А. ГрабовыйП.Г. Главные тенденции и современные особенности развития малоэтажного жилищного строительства в России. // Известия ЮгоЗападного гос. унта. Курск. 2011. № 5(38). Ч. 2. С. 4858.
Sarvarova Elmira,a student Samara State University of Economics, Samarasarvarovs@mail.ruGuseva Maria,Candidate of Economic Sciences, associate professor at the chair of the regional economy, state and municipal government Samara State University of Economics, Samaragusevams@yandex.ruLowrise building as the trend of spatial development of the Russian Federation: realities and prospects Abstract.The article is devoted to topical issues of contemporary development of lowrise construction in Russia, as well as the priorities of its development, which include: comfort, economy and environmental real estate development. Also its includes the examples of successful projects of lowrise housing.Keywords:lowrise building, urbanization, suburbanization, sustainable development.
МАЛОЭТАЖНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВОКАК ТРЕНД ПРОСТРАНСТВЕННОГО РАЗВИТИЯРФ: РЕАЛИИ И ПЕРСПЕКТИВЫ
Аннотация. Статья посвящена актуальным вопросам современного развития малоэтажного строительства в РФ, а также приоритетам его развития, к которым отнесено: комфортабельность, экономичность и экологический девелопмент. Даны примеры успешных проектов малоэтажного жилищного строительства. Ключевые слова:малоэтажное строительство, урбанизация, субурбанизация, устойчивое развитие
Российская Федерация обладает самыми большими земельными ресурсами в мире, что могло бы стать ее важнейшим конкурентным преимуществом. Однако очевидно, что нынешняя территориальная организация Российского государства несовершенна.По оценкам, на долю городских и сельских поселений приходится 1% от общей территории РФ, 1,5% занято промышленными объектами, остальная часть –хозяйственно неосвоенные территории.Об этом свидетельствуети достаточно сложная система расселения: почти четверть населения России проживает в крупнейших городах (мегаполисах). Реалии таковы, что в перспективе население страныбудет проживать не в 83 субъектах, а в 20 крупнейших агломерациях РФ. Причем агломерации развиваются в настоящее время стихийно, создавая серьезные дисбалансы в территориальном развитии страны. Процесс мегаполисной урбанизации в России сопровождается множеством негативных последствий, в числе которыхперенаселение в городах, снижение общего уровняздоровья жителей, рост числа аварий и чрезвычайных ситуаций и др. Таким образом, пространство РФ превращается из конкурентного преимущества в серьезную градостроительную проблему, для решения которой необходим концептуально новый подход к процессу расселения. Альтернативой мегаполисной урбанизации является ландшафтноусадебная урбанизация. Ландшафтноусадебная урбанизация является новым способом заселения территорий с учётом комплекса взаимосвязанных условий комфортабельного, экономически самодостаточного и экологичного проживания населения в посёлках нового типа. [1, С.96]. По существуконцепция ландшафтноусадебной урбанизации—это средство разрешениябиосферносоциального кризиса. Это касается как глобального, так и регионального масштаба. В настоящеевремя данный подход уже реализуется на практике в малоэтажном строительстве как гибкий и легко трансформируемый инструмент для развития регионов.При этом посёлки ландшафтноусадебного типа интегрированы в природу, где присутствуютрабочие места и вся необходимая социальная и рыночная инфраструктуры, что отличает их от большинства существующихв России поселков коттеджного типа.Актуальностьданного направления в настоящее время значительно возрастает и подтверждаетсяположительнымопытом зарубежного строительства. В раселенческой политике стран северной и центральной Европы и Северной Америкиглавенствует принцип субурбанизации, когда основная масса жилых кварталов сосредоточена вне города. По экспертным оценкам, в западных странах порядка 75% жилой недвижимости приходится именно на двухэтажные или трехэтажные дома, расположенные вдали от шумных центральных кварталов. Стремление к наличию собственного малоэтажного дома для семьи и индивидуализации личного пространства входит в национальную ментальность жителей этих стран (см. рис.1).
Рис.1. Доля населения стран Европы и Америки, проживающих в собственных домах(в %от общей численности)[2].
Необходимость перехода к малоэтажному жилищному строительству подтверждаетсяи социальноэкономическими приоритетами отечественных потребителей жилья.Так, по многочисленным данным социологических опросов, из желающих улучшить жилищные условия, 58% респондентов предпочитают жить виндивидуальном доме и только 39% в отдельной квартире. [3, C.26]Если в 80е годы прошлого столетия доля малоэтажного строительства в общем объеме возводимого ежегодно жилья не превышала 20%, то в последние годы она достигает 40% и более. Но надо учитывать, что в СССР вводилось ежегодно не менее 100 млн м2нового жилфонда, а сейчас около60 млн м2.
В настоящее время наметилась положительная динамика увеличения объема вводимого жилья после кризиса 20092010г. Однако в 2011 году еще не удалось достичь докризисного уровня: 436 м2 на 1000 чел. против 449 м2на 1000 чел в 2008 году (см. рис.2). В среднем на душу населения вводится менее 0,5 м2нового жилья, и, с учетом выбытия ветхого и аварийного жилфонда, душевое обеспечение россиян улучшается очень медленно. Для сравнения: в развитых странах Европы и Северной Америки душевое обеспечение жилфондом в 22,5 раза больше.
Рис. 2. Динамика вводав действие жилых домов на 1000 человек населения1(кв.м общей площади)[4, C.628]
Выход России в ближайшие годы на показатель ввода жилфонда не менее одного квадратного метра на душу населения стратегическая задача, которую ставит руководство страны перед отечественным строительным комплексом. Приоритетная роль в решении этой задачи отводится малоэтажному строительству. Малоэтажный жилфонд в развитых странах мира, в число которых в перспективе должна войти и Россия, составляет 7080% всего объема жилищного фонда. Такой уровень малоэтажного домостроения у нас пока отмечается только в регионах Южного федерального округа. В остальных округах этот показатель существенно ниже. По исследованиям консалтинговой компании Intesco Research Group «Российский рынок загородной недвижимости. Текущая ситуация и прогноз»с 2011 годаобъем вводимого индивидуального малоэтажного строительства начал расти (см.рис.3). [5, C.65]
Рис. 3. Динамика ввода индивидуального малоэтажного жилья в РФ в 20022011 гг.(в млн м2)
В настоящее время в России реализуются три типа малоэтажной застройки: новопоселенческая, внутрипоселенческая и внепоселенческая [6]. Рассмотрим специфические особенности каждого вида застройки. 1За20032010 гг. показатели рассчитаны с использованием численности населения, пересчитанной с учетом итогов ВПН2010Новопоселенческая малоэтажная застройка
превалирует в региональном жилищном строительстве. Она, как правило, осуществляется на условиях государственночастного партнерства на обеспеченных инфраструктурой земельных участках и представляет собой в основном жилфондэкономкласса, возводимый по типовым проектам с небольшим земельным участком при каждом здании. Подобная застройка решает задачу оперативного и масштабного ввода относительно недорогого жилфонда.К этому же типу застройки могут быть отнесены коттеджные поселки в пригородах, со своими условиями строительства и эксплуатации, в основном относящиеся к подвиду элитарных жилищ.Внутрипоселенческая малоэтажная застройкаосуществляется на земельных участках существующих поселений со сложившейся транспортной, коммунальной и социальнобытовой инфраструктурой. Она может быть представлена как объектами элитарного жилфонда (особняками, коттеджами и др.), жилищами экономкласса, так и объектами социального жилфонда.Жилища экономкласса могут иметь широкую типологическуюлинейку от малоэтажного дома с небольшим земельным участком до личного подсобного хозяйства с земельными участками площадью в основном более 1 га, разнообразными постройками и видами хозяйственной деятельности. Для создания таких жилищ используются как типовые, так и индивидуальные проекты, их строительство финансируется собственниками.Безусловное соответствие объектов внутрипоселенческой малоэтажной застройки генеральным планам поселений предполагает учет особенностей этих объектов при зонировании и планировке территорий поселений.Внепоселенческая малоэтажная застройкав зависимости от долгосрочной стратегии развития страны, векторов и темпов ее реализации может вскоре стать преобладающим видом малоэтажного жилищного строительства. Сдерживающим фактором сегодня здесь является инфраструктурное, прежде всего транспортное и энергетическое, обеспечение такой застройки. Решение данной проблемы видится в широком внедрении и использовании автономных систем жизнеобеспечения индивидуальных малоэтажных жилищ, таки в развитиидорожной сети и использования вездеходного транспорта.В настоящее время существует и усиливается социальнотипологическая дифференциация нового малоэтажного жилфонда. Соотношение между элитарным жильем, жильем экономкласса и социальным близко к среднеевропейскому и составляет 1:7:2.
Элитарные жилища (особняки, виллы и т. п.) отличаются прежде всего значительной общей площадью дома (не менее 200 м2), придомовым земельным участком площадью не менее 0,5 га, что определяет существенную землеемкость таких жилищ, а также использованием при строительстве зданий кладочных стен из натуральных материалов (камня, кирпича, бруса). Естественно, что комфортность элитарных жилищ оценивается весьма высоко.
У жилищ экономкласса весьма широкий диапазон общей площади домов: от 40 м2в малоэтажных жилых зданиях для молодых семей до 200 м2в двухтрехэтажных зданиях различного функционального назначения от дачных домов круглогодичного использования до фермерских усадьб. Они возводятся с использованием разнообразных стеновых материалов и конструкций, предусмотренных как типовыми или индивидуальными проектами, так и каталогами производителей и строителей малоэтажных зданий и даже по упрощенной проектной документации самого застройщика, что допускается Градостроительным кодексом РФ. Площадь придомовых земельных участков этого вида жилищ может составлять от 10 соток до одного и более гектаров в зависимости от хозяйственной деятельности владельца малоэтажного жилища. Как следствие, землеемкость жилищ экономклассаможет составлять не менее 100, то есть на 1 м2общей площади дома приходится 100 м2и более площади придомового земельного участка. Параметры так называемых доходных домов, то есть жилищ, используемых по правилам коммерческого найма, создание которых намечается в многоэтажном жилищном строительстве, предстоит определить в ближайшей перспективе. Социальные жилища возводятся, как правило, на бюджетные средства и, следовательно, характеризуются минимальными социальными стандартами параметров. Малоэтажные дома социального жилфонда в основном представлены двухтрехэтажными зданиями сблокированного или секционного типа.Доступность жилья сейчас оценивают разными методами, но наиболее простым и наглядным представляется принятый в ряде стран метод оценки по отношению среднемесячной зарплаты работающего гражданина к стоимости 1 м2общей площади квартиры или малоэтажного жилого здания экономкласса. В ряде европейских стран это отношение составляет от 1,0 до 3,0.Благоприятным считается достижение равенства зарплаты и цены на жилищном рынке, то есть индикатор доступности жилья должен быть близок к 1,0.Среднемесячная зарплата в РФ пока кратно меньше среднеевропейской, что не позволяет работающему человеку за месяц приобрести более 0,3 м2нового жилища. Проблема усугубляется высокой степенью дифференциации уровня оплаты труда по регионам. На рынке малоэтажных домов экономкласса индикатор доступности, как правило, близок к 0,5, но, учитывая стоимость кредитов, которыми вынуждены пользоваться покупатели этих домов, индикатор может быть даже ниже 0,3.Приоритетным решением этой проблемы может быть только кратное увеличение объемов жилищного, прежде всего малоэтажного, строительства и существенное снижение себестоимости строительных материалов. Это возможно лишь на основе долгосрочной государственной целевой программы, направленной на реализацию комплексно обоснованной стратегии развития жилищного строительства в России, которая пока отсутствует. По прогнозам Правительства РФ доля малоэтажного строительства в общем вводе жилья в 2015 году должна составить не менее 60%. Этот показатель обеспечивается ФЦП «Жилище», а такжерегиональными программами развития малоэтажного строительства («Свой дом»), предполагающими значительные объемы финансирования из бюджетов всех уровней.[7, C.48]
В РФ реализуются несколько успешных проектов малоэтажного жилищного строительства. В качестве самого удачного пионерного российского проекта малоэтажного жилищного строительства с комплексной жилой застройкой реализованного в России на принципах экологического, энергоэффективного и экономического девелопмента признан проект «Экодолье» в г. Оренбурге. Этот проект занял 1е место в Международном конкурсе по экологическому девелопменту и энергоэффективности «GгееnАwards» в 2010 г. в номинации «Малоэтажное жилищное строительство».На участке 382 гектара, ведется строительство 3983 домов эконом класса из энергоэффективных и экологичных материалов, жилой площадью 488 000 кв м, для проживания 14 600 человек. В состав проекта входят въездная группа с магазинами, службой охраны и эксплуатации, фитнесклуб с бассейном, торговоразвлекательный комплекс (супермаркет, бизнесцентр, кафе и ресторан, аптека, почта, медицинский центр), 2 школы и 4 детских сада, ландшафтный дизайн и озеленение. Центральные коммуникации: газ, электричество, вода, канализация, ливневая канализация, автономное отопление.Кроме того, многофункциональный загородный проект «ЭкодольеОренбург» выдвинут на премию Best Country Project (Лучший Загородный Проект).Аналогичныйпроект успешно реализуется в Кемеровской области.Городспутник «Лесная поляна» г. Кемерово является экспериментальным инвестиционным проектом комплексного освоения территории в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 5 мая 2007 года № 265. Реализация проекта ведется с 2006 года,в течение которого были завершены все необходимые исследования и экспертизы, а также разработана и утверждена необходимая градостроительная документация. «Лесная поляна» –один из первых российских проектов массовой малоэтажной застройки, включающий строительство жилья для семей с разным уровнем доходов и создание современной социальной и деловой инфраструктуры. В проекте широко используются механизмы государственночастного партнерства. Значительное внимание уделяется строительству жилья для молодых семей и отдельных льготных категорий граждан. Одна из особенностей проекта заключается в разработке и применению стратегий и программ, направленных на улучшение качества жизни, развитие инновационной экономики и, в конечном итоге, на устойчивое развитие территории. Первостепенное внимание уделяется реализации национальных проектов и приоритетов в области образования, здравоохранения, жилья, ЖКХ, инновационной экономики, культуры, спорта и т.д.Применение лучших практик малоэтажного строительства в регионах РФ сдерживаетсярядом серьезных проблем:вопервых, недостаток объективной информации как о реальном спросе на малоэтажное жильё, так и о реальных возможностях населения этот спрос реализовать;вторая проблема недостаточно формализованная законодательная база. До сих пор не существует ясных критериев землеотвода и оценки стоимости земли. Малоэтажная застройка в России характеризуетсяхаотичной очаговой застройкой;третья проблема дефицит добротных малоэтажных домов на жилищном рынке, отвечающих экологическим нормам безопасности, и как следствие несоответствие предложений реальному спросу, отсутствие конкуренции на этом рынке.Кроме того, устойчивые стереотипы россиян ограничивают развитиерынкамалоэтажного строительства. Рассмотрим обоснованность основныхиз них.Миф №1 Современный малоэтажный жилой объект —это непременно дача или коттедж.Подавляющее большинство граждан нашей страны уверено, что малоэтажное домостроение —это исключительно индивидуальное строительство —дачи или коттеджа. Однакона самом делек малоэтажному жилью относятся дома высотой до трех этажей, без лифта и центрального мусоропровода. Такой формат обладает определенными преимуществами по сравнению с многоквартирными высотками. Вопервых, это ограниченное количество соседей. Как правило, в таких домах не более 20 квартир по 23 квартиры на этаже, что является несомненным условием комфорта жильцов. Кроме того, при такой низкой плотности заселения у жильцов не возникает проблемы с парковкой личного автотранспорта.Миф №2
Покупкумалоэтажногожилья в Россиимогут позволить только достаточно обеспеченные люди в связи с высокой стоимостью.Современные технологии позволяют возводить малоэтажный дом не только быстро и качественно, но и недорого. Одной из таких технологий является строительство из газобетонных блоков. Газобетон, как стеновой материал, сильно отличается от традиционных материалов для строительства. Такая технология позволяет существенно снизить стоимость и сроки возведения дома, а сам материал обеспечивает хорошую звукоитеплоизоляцию помещений. В России эта технология начала применяться сравнительно недавно, в то время как, например, в Германии более 50% малоэтажных зданий возводится из пористого бетона.Более того, отличительной чертой малоэтажек является отсутствие лифтов и центрального мусоропровода. Это дома с облегченной инженерной инфраструктурой. А так как самые существенные затраты приходятся именно на эти работы (дорогостоящая механизация на подготовку глубокого котлована для фундамента многоэтажки, инженерные работы по прокладкам электрои теплосетей, установка лифтов и прочее), то при возведении малоэтажного дома застройщик экономит до 20% денежных средств. А это, в свою очередь, влияет на конечную стоимость квартиры. Для сравнения: вПодмосковье стоимость квадратного метра жилья в малоэтажном доме варьируется от 47 до 60 тыс. рублей., а средняя цена за 1 кв.м. в типовой новостройке —71 тыс. рублей.Миф №3 –Если малоэтажное жилье стоит дешево, то оно, скорее всего, некачественное и небезопасное для здоровья.В настоящее время применяются различные виды качественных строительных материалов для возведения малоэтажного жилья. Кроме того, совершенствуется законодательная база, разрабатываются и внедряютсясобственные стандарты экодевелопмента. В частности, 1 марта 2013 года вступил в силу первый в РФнациональный «зеленый» стандарт экодевелопмента —ГОСТ Р 549642012 «Оценка соответствия. Экологические требования к объектам недвижимости».Основой для ГОСТа Р 549642012 стали международные экостандарты: LEED и ВREEAM —а также российская система добровольной сертификации объектов недвижимости «Зеленые стандарты». Миф №4
Покупать квартиру в малоэтажном доме весьма рискованно.Малоэтажные дома возводятся значительно быстрее высоток —всего за 69 месяцев, а, следовательно, и риски «недостроя» минимизируются. В наше нестабильное время это существенный фактор, который привлекает и застройщиков, и потребителей, и инвесторов.Миф №5Жить в малоэтажном доме некомфортнои непрестижно.В последнее время формат малоэтажного жилья значительно изменился. Новая тенденция рынка —строительство полноценных малоэтажных жилых комплексов со всей инфраструктурой, необходимой для комфортной городской жизни. Такие комплексы возводятся в экономических центрах, на их территории располагаются школы, детские сады, магазины, фитнесцентры и другие атрибуты, необходимые для комфортной жизни современного человека. При сохранении вектора идущих в России социальноэкономических преобразований малоэтажное домостроение будет устойчиво развиваться под действием следующих факторов:•политической воли руководства страны и системной деятельности власти по повышению качества жизни россиян, в том числе по улучшению их жилищных условий;•социальнообщественной престижности собственного дома;•постепенного повышения жизненного уровня трудоспособного населения на основе роста личных доходов, способствующего сокращению существующего значительного разрыва между потенциальным спросом (желанием иметь собственный дом) и платежеспособным спросом (возможностью реализовать свои желания);•экспансии стиля и образа жизни, принятых в развитых странах (работа в городе, жилье в пригороде), корректируемой нашими региональными и национальными традициями;•ростом государственного (бюджетного) и коммерческого (инвестиционного) участия в современном инфраструктурном обустройстве территорий малоэтажной застройки;•расширяющегося и углубляющегося осознания обществом экологических приоритетов, освоения принципов и критериев «зеленого» строительства, наиболее успешно реализуемых в малоэтажном домостроении с максимальным применением деревянных деталей и конструкций.Малоэтажное строительствов рамках ландшафтноусадебной урбанизации исключительно перспективное направление, которое решает проблемы комплексного освоения территории России, формируя комфортную, здоровую, гармоничную среду жизнедеятельности. Кроме того, реализация принципов экодевелопмента в малоэтажном жилищном строительстве соответствует установленному курсу устойчивого развития РФ, обозначенного в рамках Концепции долгосрочного социальноэкономического развития Российской Федерации на период до 2020 года, в основе которого лежит экосбалансированная экономика.
Ссылки на источники 1.Ефимов В.А., Солонько И.В. Ландшафтноусадебная урбанизация и перспективы устойчивого развития России в XXIвеке. Альманах «Ключ». Вып.1. —СПб Пушкин. 2009. —158с.2.Балаев С.Ю. Анализ зарубежного опыта индивидуального малоэтажного домостроения (ИМД) и возможности развития ИМД в России (http://marketologi.ru/lib/balaev/foreign.doc).3.Васильева Е. "Квартирный ответ" на "квартирный вопрос": представления россиян об идеальном жилье // Социальная реальность. 2007. № 10. С. 2634. 4.Регионы России. Социальноэкономические показатели. 2012: Стат. сб. / Росстат. М., 2012. 990 с. 5.Статистический бюллетень №4 (185) // Росстат.М.,2012. 115с. 6.Кислый В. Основные проблемы малоэтажного домостроения в РФ // ЛесПромИнформ №7 (89). 2012. [Электронный ресурс]. URL: http://www.lesprom.spb.ru/jarchive/articles/itemshow/2882.7.Баронин С.А. ГрабовыйП.Г. Главные тенденции и современные особенности развития малоэтажного жилищного строительства в России. // Известия ЮгоЗападного гос. унта. Курск. 2011. № 5(38). Ч. 2. С. 4858.
Sarvarova Elmira,a student Samara State University of Economics, Samarasarvarovs@mail.ruGuseva Maria,Candidate of Economic Sciences, associate professor at the chair of the regional economy, state and municipal government Samara State University of Economics, Samaragusevams@yandex.ruLowrise building as the trend of spatial development of the Russian Federation: realities and prospects Abstract.The article is devoted to topical issues of contemporary development of lowrise construction in Russia, as well as the priorities of its development, which include: comfort, economy and environmental real estate development. Also its includes the examples of successful projects of lowrise housing.Keywords:lowrise building, urbanization, suburbanization, sustainable development.
