Методика обоснования ликвидности объектов коммерческой недвижимости
Международная
публикация
А.
А. ПомулевБиблиографическое описание статьи для цитирования:
Помулев
А.
А.,
Помулева
Н.
С. Методика обоснования ликвидности объектов коммерческой недвижимости // Научно-методический электронный журнал «Концепт». –
2014. – Т. 20. – С.
3171–3175. – URL:
http://e-koncept.ru/2014/54898.htm.
Аннотация. В статье рассмотрены проблемы обоснования ликвидности объектов коммерческой недвижимости. Проанализированы факторы, влияющие на ликвидность. Предложен алгоритм анализа.
Текст статьи
Помулев Александр Александрович,кандидат экономических наук, доцент кафедры антикризисного управления, финансов и кредита ФГБОУ ВПО «Забайкальский государственный университет», г. Читаaleksandre2007@rambler.ru
Помулева Наталья Сергеевна,кандидат экономических наук, доцент кафедрыантикризисного управления, финансов и кредитаФГБОУ ВПО «Забайкальский государственный университет», г. Читаnskosar@rambler.ru
Методика обоснования ликвидности
объектов коммерческой недвижимости
Аннотация.В статье рассмотрены проблемы обоснования ликвидности объектов коммерческой недвижимости. Проанализированы факторы, влияющие на ликвидность. Предложен алгоритм анализа. Ключевые слова:недвижимость, ликвидности, залог, оценочная деятельность, эластичность спроса.
С развитием оценочной деятельности в РоссийскойФедерации возрастают требования,предъявляемые к отчетам об оценке имущества.Однойизосновных сфер, которыеспособствуютужесточению требований, является банковский сектор. В соглашении «Базель 3»прописаны специфичные требования к оценке рисков, в частности,основным инструментом снижения риска является залог. Несмотря на то, чтонедвижимостьс точки зрения бухгалтерского учета относится к труднореализуемымактивам, является предпочтительным объектом залога для банка по таким факторам,как низкая вероятность утраты и адекватный уровень контроля (при условии хорошего месторасположения и технического состояния объекта, соответственно ликвидность может быть и высокой).
Недвижимость представляет собой специфичный актив. Рынок недвижимости имеет низкую транспарентность, что обусловливает трудности в применении сравнительного подхода –метода продаж, в сборе необходимого количества информации для проведения анализа рынка и в установлениипрогнозируемого срока экспозицииобъекта. Поэтомуобъективно существует проблема с обоснованиемликвидности.Ликвидность предмета залога –одна из важнейших характеристик с точки зрения рискменеджмента, которая напрямую связанас залоговым обеспечением. Вотчетах об оценке такой анализ выполнен, как правило,поверхностно, часто встречаются ошибки в определении степени ликвидности объектов, что не позволяет сделать качественный анализ категории качества залога.
В современной литературе редко встречаютсяпубликации,посвященные вопросам ликвидности недвижимости. Среди отечественных ученых можно выделить Лейфера Л.А.иЯскевича Е.Е.[1]Стоит отметить такжемеждународный стандарт оценки №4 «Оценка ссудного обеспечения. Залога и обеспечения долговых обязательств»[2]и методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога»[3], принятыекомитетом по оценочной деятельности Ассоциации российских банков. Однаков указанных документах приведены лишь общие понятия и требования к анализу ликвидности. Количественной характеристикой ликвидностисогласно Методическим рекомендациям«Оценка имущественных активов для целей залога» [3] может являться время рыночной экспозиции объекта. Попытка структурировать подходы и разработать методику определения ликвидности объектов недвижимости была предпринята Е. Е. Яскевичем, который рассчитывает модели обоснования ликвидности объектов недвижимости по секторам. Недостаток моделей Е.Е. Яскевича заключается в их монофакторности, где в качестве основного фактора, влияющего на ликвидность, рассматривается площадьобъектов (табл. 1).
Таблица 1Уравнениеликвидности объектов недвижимости Е. Е. ЯскевичаНаименованиеДиапазон времени ликвидности,ВЛ, мес.Среднее по диапазону, ВЛср,мес.(Средняя площадь, кв.м.)Регрессионное уравнение (ВЛ время ликвидности;Пплощадь помещений)Коэффициент корреляции,RПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Иркутск3,0 –9,95,8 (1061,6)ВЛ = 0,0023*П + 3,43070,723ТОРГОВЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Иркутск0,7 –1,71,2 (844,9)ВЛ = 0,37X4*П0,20320,853
Выявлениефакторов и определенных закономерностей,влияющих на ликвидность конкретного объекта,является одним из важнейших этапов определения ликвидности. Намивыделеныосновные факторы,которые чаще всего учитываются при оценке ликвидностиобъектов недвижимости (табл. 2).
Таблица 2Факторы, влияющие на ликвидность объектов недвижимостиНаименованиеХарактеристикаРыночная ситуация в заданном сегменте рынка
Соотношение спроса и предложенияАктивность рынкаЕмкость рынкаДинамика развития рынкаЭластичность спроса на данный вид имуществаМестоположениеСчитается одним из основных факторов, которые существенно влияют на стоимость недвижимости. Состояние имуществаДанный фактор в большей степени влияет на оборудование, т.к. старое и изношенное оборудование в меньшей степени ликвидное, нежели относительно новое, не требующее больших затрат на восстановление. Это справедливо, по мнению авторов, и для недвижимости, когда величина затрат на восстановление объекта не сопоставимо выше, чем уровень генерируемого годового дохода.МасштабностьХарактеризуется снижениемликвидности имущества, обладающего размерами, существенно отличающимися в большую сторону от средних значений.
Множество факторов, которые характеризуются как количественными, так и качественными оценками, обусловливают необходимость разработки иной модели, котораябудетучитывать весь их спектр. Авторы статьи предлагают использовать следующий алгоритм анализа ликвидности объектов недвижимости(рис. 1). Данный алгоритм построен на основе исследований рынка недвижимости для инвесторов, проводимых Е.Ю. Кензиной [4].
Рис. 1 Алгоритм анализа ликвидности объектов недвижимости
Посредством анализа особенностей рынканеобходимо сделать общий вывод обуровне активности рынкарегиона.Общим итогом анализа рынка должно быть четкое понимание рынка.Вероятно, в условиях малоактивного рынка количественно учесть егоконъюнктуру в заданном сегменте недвижимостине всегда возможно. Однако1. Определение соотношения спроса и предложенияОпределение предложения в секторе: общее; наличие свободных помещений; количество вводимых объектовОпределение спроса: количество купленных помещений; запрашиваемых помещений; количество квадратных метров на 1 тыс. жителей; объем инвестиций Спрос больше предложенияСпрос равен предложениюСпрос меньше предложенияВероятно, объект недвижимости будет востребованным вследствие дефицита площадей в данном сектореОбъект будет востребован, при условии обладания явными конкурентными преимуществамиРеализация объекта затруднена2. Вывод о конъюнктуре рынка. Определение коэффициента эластичности. II. Анализ факторов, связанных с объектомI. Анализ общих факторовТорговые и офисныепомещения помещенияПроизводственноскладскиепомещения1. Площадь объекта оценки;2. Удобство подъезда а/м транспортом, наличие ж/д подъездных путей; 3. Физическое состояние объекта; 4. Оснащенность логистическим оборудованием, системами пожаротушения, охраны и т.п.
1. Месторасположение;2. Площадь объекта оценки;3. Физическое состояние объекта.
объект, который удачно расположен локально и обладает привлекательными коммерческими характеристиками,всегда будет востребован на рынке. Некоторые авторы, например Т. Г. Касьяненко [5],предлагают определять ликвидность объекта cиспользованием экспертного метода на базе коэффициента эластичности. В методике выделено два фактора, которые влияют на эластичность спроса по цене: количество потенциальных покупателей и степень специализации объекта. Факторы оцениваются с помощью специальнойшкалы: значительно, средне, незначительно. Качественная оценка факторов поставлена в соответствие каждому из подтипов спроса в диапазон значений коэффициента эластичности. Данные представлены в виде матрицы, которая позволяет на основании качественной оценки факторов определять подтип спроса для конкретного объекта (табл. 3).
Таблица 3Определение подтипов спросаЧисло потенциальных покупателей объектаСпециализацияобъектаПодтип спросаТип спросаЗначение коэффициента эластичностиЗначительноеНезначительнаяАбсолютно эластичныйАбсолютно эластичный1ЗначительноеСредняяСильноэластичныйЭластичный1ЗначительноеЗначительнаяСреднеэластичный1СреднееНезначительнаяСлабоэластичный0,85СреднееСредняяС единичной эластичностьюС единичной эластичностью0,76СреднееЗначительнаяСлабонеэластичныйНеэластичный0,68НезначительноеНезначительнаяСредненеэластичный0,68НезначительноеСредняяСильнонеэластичный0,68НезначительноеЗначительнаяАбсолютно неэластичныйАбсолютно неэластичный0
Применение рассмотренной методики и общий вывод о значении коэффициента эластичности целесообразно осуществлять для понимания общей ситуации на рынке. На наш взгляд, окончательное суждение о вероятном сроке экспозиции объекта необходимо осуществлять с использованием статистически обоснованных методик на основе рыночных данных для нивелирования субъективных оценок. Построение статистической модели обоснования ликвидности осуществлялось на основании объективных критериев, которые связаны непосредственно с объектом,в несколько этапов.Для оценки значимости выбранных факторов был проведен корреляционнорегрессионный анализ выборки, состоящей из 50 объектов. Для построения функции собраны данные публичных предложений к продаже недвижимости офисногосегмента. С начала года осуществлялось наблюдение срока, когда объект предложения будет снят с продажи (табл. 4). По результатам анализа выяснилось, что группа факторов, связанных с объектом оценки, даже в малоактивном рынке, имеет определяющее значение. Рассмотрим подробнее внутренние факторы на примере офисной недвижимости Забайкальского края. К этой группе факторов мы отнесли: расположение в пределах города; площадь объекта оценкиифизическое состояние. Физическое состояние объекта(качество внешнего и внутреннего оформления, потребность в капитальном ремонте).Данный фактор оценивалсяпо 3балльной шкале:1 –требуется значительный ремонт; 2 –требуется незначительный косметический ремонт; 3–не требуется ремонт. Среди трех значимых факторов физическое состояние оказывает наибольшее влияние на вероятный срок экспозиции объекта. Таблица 4Выборка офисных помещений№Наименование и характеристика объектаПервое объявлениеПоследнее объявлениеПромежуток времени, мес.Площадь объекта, кв.м.Расположение в пределах городаФизическое состояние объектаИсточник информации
1Красноярская, 624.06.201231.08.201222512Ваша Реклама (ВР) №34(106X) от 24.06.2012, стр. 70, ВР№35(1069) от 31.0X.2012, стр. 712Нагорная 407.12.201222.02.2013313423ВР№49(10X3) от 07.12.2012, стр. 7X3Баранского 10014.12.201218.01.201328223ВР№50(10X4) от 14.12.2012, стр.7X41 МКР. 9А,17.08.201218.01.2013561612ВР№33(1067) от 17.0X.2012, стр. 715Шилова 1921.12.201218.01.201325732ВР№51(10X5) от 21.12.2012, стр. 796Бекетова, (здание между двумя общежитиями, точный адрес не помнят)24.08.201204.01.2013585012ВР№34(106X) от 24.08.2012, стр. 707ул. Красной Звезды, 51 а (в рне гаражного кооператива БААМ)17.08.201228.12.2012414412ВР№33(1067) от 17.0X.2012, стр. 718Нагорная 4305.10.201221.12.2012211633ВР№40(1074) от 05.10.2012, стр. 7X9Ленина 12X02.11.201214.12.201216533ВР№44(107X) от 02.11.2012, стр. 7X10Геодезическая,47а24.05.201314.06.2013126023№21(1107) от 24.05.2013,стр. X6 ВР11Суглинная, 2б24.05.201314.06.2013120023№21(1107) от 24.05.2013,стр. X6 ВР12Энергетиков,526.04.201314.06.201335813№17(1103) от 26.04.2013,стр. X6 ВР13Ингодинская,3026.04.201314.06.2013316,433№17(1103) от 26.04.2013,стр. X6 ВР14Гагарина, 15,пом.104.01.201314.06.20135612,712ВР№01(10X7) от 04.01.2013, стр. 64nБутина 5005.04.201314.06.2013320,522ВР №14(1100) от 5.04.2013,стр. X7
Расположение в пределах города(локальноерасположение, приближенность кделовомуцентру). Данныйфактор оказывает не столь заметное, хотя значительное влияние на ликвидность объектов, поскольку он отражает одну из основных особенностей недвижимости –ее стационарность и преимущественное влияние местоположения на стоимость. Особенноэто актуально для коммерческой недвижимости. Оценивается влияние фактора экспертно по 3балльной шкале (1 –неудобное; 2 –удобное; 3–очень удобное). Преимущество в оценке 3 отдается проходным торговым улицам. Удобным (2) расположением характеризуется преимущественно центральный район и некоторые другие районы,примыкающие к центру.
Площадь объекта оценкитакжеоказывает влияние на прогнозируемый срок экспозиции,что подтверждается исследованием рынка. По результатам наблюдений была определена зависимость между площадью и сроком экспозиции объекта, что отражено на графике. Площадь объекта оценки является объективным критерием и не требует экспертного обоснования. Обработка полученного массива данных осуществлена с использованием функции «Регрессия» в пакете анализа данных Microsoft Office. По результатам регрессионного анализа составлено уравнение зависимости срока экспозицииобъектаот влияющих факторов:
��=5,06+0,0024�1−0,4286X2−0,7883X3, где
(1)
��вероятный срок экспозиции объекта;
�1
площадь объекта;X2
расположение в пределах города;
X3
физическое состояние объекта.
Таким образом, подставляя параметры анализируемого объекта в предложенную нами формулу можно получить вероятный срок экспозиции оцениваемого объекта. Достоверность уравнения оценивается как надежная, поскольку коэффициент аппроксимации составляет X0%. Для определения мотивированного суждения о ликвидности объектачерез вероятный срок экспозиции можно воспользоваться таблицей5. В зависимости от значения срока экспозиции объекта оценки ликвидность распределяется, как правило, по категориям,изложеннымниже.
Таблица 5Оценка ликвидности объектов недвижимости(офисный сегмент)Срок экспозиции, месяцевИнтерпретация ликвидности объекта7 18низкая ликвидность3 6средняя ликвидность1 2высокая ликвидность
Практическая реализация предложенной в статье методики позволит решить проблемы с обоснованием ликвидности коммерческой недвижимости (на примере сегмента офисных помещений).
Дальнейшие изыскания в данном направлении предполагают анализфакторов ликвидности для торговых и производственноскладских объектов.
Ссылки на источники1. Яскевич Е.Е. Время ликвидности объектов недвижимости на территории РФ. URL: http://cpcpa.ru/Publications/019/. –[Дата обращения 20.03.2014]. 2. Международный стандарт оценки 4. Оценка ссудного обеспечения. Залога и обеспечения долговых обязательств МКСОИ. –URL: http://www.ocenchik.ru/docs/467.html#8. –[Дата обращения 19.03.2014].
3. Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога», Комитет по оценочной деятельности АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ БАНКОВ. –URL: http://www.ocenchik.ru/docs/268.html. [Дата обращения 03.03.2014]. 4. Кензина Е.Ю. Методика проведения анализа рынка коммерческой недвижимости для стоимостноориентированных инвесторов. –URL: httpizvestia.isea.rupdf.aspid=4694. –[Дата обращения 02.02/2014].5. Касьяненко Т. Г. Теория и практика оценки машин и оборудования : учебник //Т. Г. Касьяненко, Г. А. Маховикова. –Ростов н/Д : Феникс. 2009. –5X7 с.
AlexanderPomulev,Philosophy doctor ineconomic sciences, associate Professor of the chair of management, Finance and credit, Zabaikalsky state University, Chita aleksandre2007@rambler.ruNatalya Pomuleva,Philosophy doctor ineconomic sciences, associate Professor of the chair of management, Finance and credit, Zabaikalsky state University, Chita nskosar@rambler.ruThe method of substantiation liquidity of commercial real estate objectsThe article considers the problem of substantiation liquidity of commercial real estate. An analysis of the factors affecting the liquidity. An algorithm for analysis.Keywords:real estate, liquidity, collateral,valuation activity, elasticity of demand.
Помулева Наталья Сергеевна,кандидат экономических наук, доцент кафедрыантикризисного управления, финансов и кредитаФГБОУ ВПО «Забайкальский государственный университет», г. Читаnskosar@rambler.ru
Методика обоснования ликвидности
объектов коммерческой недвижимости
Аннотация.В статье рассмотрены проблемы обоснования ликвидности объектов коммерческой недвижимости. Проанализированы факторы, влияющие на ликвидность. Предложен алгоритм анализа. Ключевые слова:недвижимость, ликвидности, залог, оценочная деятельность, эластичность спроса.
С развитием оценочной деятельности в РоссийскойФедерации возрастают требования,предъявляемые к отчетам об оценке имущества.Однойизосновных сфер, которыеспособствуютужесточению требований, является банковский сектор. В соглашении «Базель 3»прописаны специфичные требования к оценке рисков, в частности,основным инструментом снижения риска является залог. Несмотря на то, чтонедвижимостьс точки зрения бухгалтерского учета относится к труднореализуемымактивам, является предпочтительным объектом залога для банка по таким факторам,как низкая вероятность утраты и адекватный уровень контроля (при условии хорошего месторасположения и технического состояния объекта, соответственно ликвидность может быть и высокой).
Недвижимость представляет собой специфичный актив. Рынок недвижимости имеет низкую транспарентность, что обусловливает трудности в применении сравнительного подхода –метода продаж, в сборе необходимого количества информации для проведения анализа рынка и в установлениипрогнозируемого срока экспозицииобъекта. Поэтомуобъективно существует проблема с обоснованиемликвидности.Ликвидность предмета залога –одна из важнейших характеристик с точки зрения рискменеджмента, которая напрямую связанас залоговым обеспечением. Вотчетах об оценке такой анализ выполнен, как правило,поверхностно, часто встречаются ошибки в определении степени ликвидности объектов, что не позволяет сделать качественный анализ категории качества залога.
В современной литературе редко встречаютсяпубликации,посвященные вопросам ликвидности недвижимости. Среди отечественных ученых можно выделить Лейфера Л.А.иЯскевича Е.Е.[1]Стоит отметить такжемеждународный стандарт оценки №4 «Оценка ссудного обеспечения. Залога и обеспечения долговых обязательств»[2]и методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога»[3], принятыекомитетом по оценочной деятельности Ассоциации российских банков. Однаков указанных документах приведены лишь общие понятия и требования к анализу ликвидности. Количественной характеристикой ликвидностисогласно Методическим рекомендациям«Оценка имущественных активов для целей залога» [3] может являться время рыночной экспозиции объекта. Попытка структурировать подходы и разработать методику определения ликвидности объектов недвижимости была предпринята Е. Е. Яскевичем, который рассчитывает модели обоснования ликвидности объектов недвижимости по секторам. Недостаток моделей Е.Е. Яскевича заключается в их монофакторности, где в качестве основного фактора, влияющего на ликвидность, рассматривается площадьобъектов (табл. 1).
Таблица 1Уравнениеликвидности объектов недвижимости Е. Е. ЯскевичаНаименованиеДиапазон времени ликвидности,ВЛ, мес.Среднее по диапазону, ВЛср,мес.(Средняя площадь, кв.м.)Регрессионное уравнение (ВЛ время ликвидности;Пплощадь помещений)Коэффициент корреляции,RПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Иркутск3,0 –9,95,8 (1061,6)ВЛ = 0,0023*П + 3,43070,723ТОРГОВЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Иркутск0,7 –1,71,2 (844,9)ВЛ = 0,37X4*П0,20320,853
Выявлениефакторов и определенных закономерностей,влияющих на ликвидность конкретного объекта,является одним из важнейших этапов определения ликвидности. Намивыделеныосновные факторы,которые чаще всего учитываются при оценке ликвидностиобъектов недвижимости (табл. 2).
Таблица 2Факторы, влияющие на ликвидность объектов недвижимостиНаименованиеХарактеристикаРыночная ситуация в заданном сегменте рынка
Соотношение спроса и предложенияАктивность рынкаЕмкость рынкаДинамика развития рынкаЭластичность спроса на данный вид имуществаМестоположениеСчитается одним из основных факторов, которые существенно влияют на стоимость недвижимости. Состояние имуществаДанный фактор в большей степени влияет на оборудование, т.к. старое и изношенное оборудование в меньшей степени ликвидное, нежели относительно новое, не требующее больших затрат на восстановление. Это справедливо, по мнению авторов, и для недвижимости, когда величина затрат на восстановление объекта не сопоставимо выше, чем уровень генерируемого годового дохода.МасштабностьХарактеризуется снижениемликвидности имущества, обладающего размерами, существенно отличающимися в большую сторону от средних значений.
Множество факторов, которые характеризуются как количественными, так и качественными оценками, обусловливают необходимость разработки иной модели, котораябудетучитывать весь их спектр. Авторы статьи предлагают использовать следующий алгоритм анализа ликвидности объектов недвижимости(рис. 1). Данный алгоритм построен на основе исследований рынка недвижимости для инвесторов, проводимых Е.Ю. Кензиной [4].
Рис. 1 Алгоритм анализа ликвидности объектов недвижимости
Посредством анализа особенностей рынканеобходимо сделать общий вывод обуровне активности рынкарегиона.Общим итогом анализа рынка должно быть четкое понимание рынка.Вероятно, в условиях малоактивного рынка количественно учесть егоконъюнктуру в заданном сегменте недвижимостине всегда возможно. Однако1. Определение соотношения спроса и предложенияОпределение предложения в секторе: общее; наличие свободных помещений; количество вводимых объектовОпределение спроса: количество купленных помещений; запрашиваемых помещений; количество квадратных метров на 1 тыс. жителей; объем инвестиций Спрос больше предложенияСпрос равен предложениюСпрос меньше предложенияВероятно, объект недвижимости будет востребованным вследствие дефицита площадей в данном сектореОбъект будет востребован, при условии обладания явными конкурентными преимуществамиРеализация объекта затруднена2. Вывод о конъюнктуре рынка. Определение коэффициента эластичности. II. Анализ факторов, связанных с объектомI. Анализ общих факторовТорговые и офисныепомещения помещенияПроизводственноскладскиепомещения1. Площадь объекта оценки;2. Удобство подъезда а/м транспортом, наличие ж/д подъездных путей; 3. Физическое состояние объекта; 4. Оснащенность логистическим оборудованием, системами пожаротушения, охраны и т.п.
1. Месторасположение;2. Площадь объекта оценки;3. Физическое состояние объекта.
объект, который удачно расположен локально и обладает привлекательными коммерческими характеристиками,всегда будет востребован на рынке. Некоторые авторы, например Т. Г. Касьяненко [5],предлагают определять ликвидность объекта cиспользованием экспертного метода на базе коэффициента эластичности. В методике выделено два фактора, которые влияют на эластичность спроса по цене: количество потенциальных покупателей и степень специализации объекта. Факторы оцениваются с помощью специальнойшкалы: значительно, средне, незначительно. Качественная оценка факторов поставлена в соответствие каждому из подтипов спроса в диапазон значений коэффициента эластичности. Данные представлены в виде матрицы, которая позволяет на основании качественной оценки факторов определять подтип спроса для конкретного объекта (табл. 3).
Таблица 3Определение подтипов спросаЧисло потенциальных покупателей объектаСпециализацияобъектаПодтип спросаТип спросаЗначение коэффициента эластичностиЗначительноеНезначительнаяАбсолютно эластичныйАбсолютно эластичный1ЗначительноеСредняяСильноэластичныйЭластичный1ЗначительноеЗначительнаяСреднеэластичный1СреднееНезначительнаяСлабоэластичный0,85СреднееСредняяС единичной эластичностьюС единичной эластичностью0,76СреднееЗначительнаяСлабонеэластичныйНеэластичный0,68НезначительноеНезначительнаяСредненеэластичный0,68НезначительноеСредняяСильнонеэластичный0,68НезначительноеЗначительнаяАбсолютно неэластичныйАбсолютно неэластичный0
Применение рассмотренной методики и общий вывод о значении коэффициента эластичности целесообразно осуществлять для понимания общей ситуации на рынке. На наш взгляд, окончательное суждение о вероятном сроке экспозиции объекта необходимо осуществлять с использованием статистически обоснованных методик на основе рыночных данных для нивелирования субъективных оценок. Построение статистической модели обоснования ликвидности осуществлялось на основании объективных критериев, которые связаны непосредственно с объектом,в несколько этапов.Для оценки значимости выбранных факторов был проведен корреляционнорегрессионный анализ выборки, состоящей из 50 объектов. Для построения функции собраны данные публичных предложений к продаже недвижимости офисногосегмента. С начала года осуществлялось наблюдение срока, когда объект предложения будет снят с продажи (табл. 4). По результатам анализа выяснилось, что группа факторов, связанных с объектом оценки, даже в малоактивном рынке, имеет определяющее значение. Рассмотрим подробнее внутренние факторы на примере офисной недвижимости Забайкальского края. К этой группе факторов мы отнесли: расположение в пределах города; площадь объекта оценкиифизическое состояние. Физическое состояние объекта(качество внешнего и внутреннего оформления, потребность в капитальном ремонте).Данный фактор оценивалсяпо 3балльной шкале:1 –требуется значительный ремонт; 2 –требуется незначительный косметический ремонт; 3–не требуется ремонт. Среди трех значимых факторов физическое состояние оказывает наибольшее влияние на вероятный срок экспозиции объекта. Таблица 4Выборка офисных помещений№Наименование и характеристика объектаПервое объявлениеПоследнее объявлениеПромежуток времени, мес.Площадь объекта, кв.м.Расположение в пределах городаФизическое состояние объектаИсточник информации
1Красноярская, 624.06.201231.08.201222512Ваша Реклама (ВР) №34(106X) от 24.06.2012, стр. 70, ВР№35(1069) от 31.0X.2012, стр. 712Нагорная 407.12.201222.02.2013313423ВР№49(10X3) от 07.12.2012, стр. 7X3Баранского 10014.12.201218.01.201328223ВР№50(10X4) от 14.12.2012, стр.7X41 МКР. 9А,17.08.201218.01.2013561612ВР№33(1067) от 17.0X.2012, стр. 715Шилова 1921.12.201218.01.201325732ВР№51(10X5) от 21.12.2012, стр. 796Бекетова, (здание между двумя общежитиями, точный адрес не помнят)24.08.201204.01.2013585012ВР№34(106X) от 24.08.2012, стр. 707ул. Красной Звезды, 51 а (в рне гаражного кооператива БААМ)17.08.201228.12.2012414412ВР№33(1067) от 17.0X.2012, стр. 718Нагорная 4305.10.201221.12.2012211633ВР№40(1074) от 05.10.2012, стр. 7X9Ленина 12X02.11.201214.12.201216533ВР№44(107X) от 02.11.2012, стр. 7X10Геодезическая,47а24.05.201314.06.2013126023№21(1107) от 24.05.2013,стр. X6 ВР11Суглинная, 2б24.05.201314.06.2013120023№21(1107) от 24.05.2013,стр. X6 ВР12Энергетиков,526.04.201314.06.201335813№17(1103) от 26.04.2013,стр. X6 ВР13Ингодинская,3026.04.201314.06.2013316,433№17(1103) от 26.04.2013,стр. X6 ВР14Гагарина, 15,пом.104.01.201314.06.20135612,712ВР№01(10X7) от 04.01.2013, стр. 64nБутина 5005.04.201314.06.2013320,522ВР №14(1100) от 5.04.2013,стр. X7
Расположение в пределах города(локальноерасположение, приближенность кделовомуцентру). Данныйфактор оказывает не столь заметное, хотя значительное влияние на ликвидность объектов, поскольку он отражает одну из основных особенностей недвижимости –ее стационарность и преимущественное влияние местоположения на стоимость. Особенноэто актуально для коммерческой недвижимости. Оценивается влияние фактора экспертно по 3балльной шкале (1 –неудобное; 2 –удобное; 3–очень удобное). Преимущество в оценке 3 отдается проходным торговым улицам. Удобным (2) расположением характеризуется преимущественно центральный район и некоторые другие районы,примыкающие к центру.
Площадь объекта оценкитакжеоказывает влияние на прогнозируемый срок экспозиции,что подтверждается исследованием рынка. По результатам наблюдений была определена зависимость между площадью и сроком экспозиции объекта, что отражено на графике. Площадь объекта оценки является объективным критерием и не требует экспертного обоснования. Обработка полученного массива данных осуществлена с использованием функции «Регрессия» в пакете анализа данных Microsoft Office. По результатам регрессионного анализа составлено уравнение зависимости срока экспозицииобъектаот влияющих факторов:
��=5,06+0,0024�1−0,4286X2−0,7883X3, где
(1)
��вероятный срок экспозиции объекта;
�1
площадь объекта;X2
расположение в пределах города;
X3
физическое состояние объекта.
Таким образом, подставляя параметры анализируемого объекта в предложенную нами формулу можно получить вероятный срок экспозиции оцениваемого объекта. Достоверность уравнения оценивается как надежная, поскольку коэффициент аппроксимации составляет X0%. Для определения мотивированного суждения о ликвидности объектачерез вероятный срок экспозиции можно воспользоваться таблицей5. В зависимости от значения срока экспозиции объекта оценки ликвидность распределяется, как правило, по категориям,изложеннымниже.
Таблица 5Оценка ликвидности объектов недвижимости(офисный сегмент)Срок экспозиции, месяцевИнтерпретация ликвидности объекта7 18низкая ликвидность3 6средняя ликвидность1 2высокая ликвидность
Практическая реализация предложенной в статье методики позволит решить проблемы с обоснованием ликвидности коммерческой недвижимости (на примере сегмента офисных помещений).
Дальнейшие изыскания в данном направлении предполагают анализфакторов ликвидности для торговых и производственноскладских объектов.
Ссылки на источники1. Яскевич Е.Е. Время ликвидности объектов недвижимости на территории РФ. URL: http://cpcpa.ru/Publications/019/. –[Дата обращения 20.03.2014]. 2. Международный стандарт оценки 4. Оценка ссудного обеспечения. Залога и обеспечения долговых обязательств МКСОИ. –URL: http://www.ocenchik.ru/docs/467.html#8. –[Дата обращения 19.03.2014].
3. Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога», Комитет по оценочной деятельности АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ БАНКОВ. –URL: http://www.ocenchik.ru/docs/268.html. [Дата обращения 03.03.2014]. 4. Кензина Е.Ю. Методика проведения анализа рынка коммерческой недвижимости для стоимостноориентированных инвесторов. –URL: httpizvestia.isea.rupdf.aspid=4694. –[Дата обращения 02.02/2014].5. Касьяненко Т. Г. Теория и практика оценки машин и оборудования : учебник //Т. Г. Касьяненко, Г. А. Маховикова. –Ростов н/Д : Феникс. 2009. –5X7 с.
AlexanderPomulev,Philosophy doctor ineconomic sciences, associate Professor of the chair of management, Finance and credit, Zabaikalsky state University, Chita aleksandre2007@rambler.ruNatalya Pomuleva,Philosophy doctor ineconomic sciences, associate Professor of the chair of management, Finance and credit, Zabaikalsky state University, Chita nskosar@rambler.ruThe method of substantiation liquidity of commercial real estate objectsThe article considers the problem of substantiation liquidity of commercial real estate. An analysis of the factors affecting the liquidity. An algorithm for analysis.Keywords:real estate, liquidity, collateral,valuation activity, elasticity of demand.
