Полный текст статьи
Печать

В экономическом процессе для более эффективного антикризисного управления все большее значение приобретает индивидуальное поведение человека: его личная, не поддающаяся внешнему контролю, добросовестность и ответственность в производстве, экономической политике и т.п. Особую актуальность в этом смысле приобретает использование имеющегося личного потенциала в управлении многоквартирными домами, так как отрасль жилищно-коммунального хозяйства всегда заслуживала особого «тонкого»  внимания как со стороны муниципальных органов власти, так и самих собственников. В связи с чем обратимся к практике управления многоквартирными домами в различных странах.

Во многих городах мира муниципальные образования сами являются мощными домовладельцами, которые вынуждены разрабатывать свои механизмы взаимодействия с жителями - квартиросъемщиками. Таким крупнейшим домовладельцем является, например, муниципалитет Вены, фонд жилья которого насчитывает 220 тысяч квартир.

      Между тем вопросы размеров квартир и качества услуг, надежности найма во всем мире остаются главными типичными вопросами, которые волнуют владельцев и квартиросъемщиков. Именно они становятся основными причинами возникновения общественных движений, как собственников жилья, так и квартиросъемщиков. Национальные организации квартиросъемщиков и собственников жилья существуют сегодня в США и Канаде, Новой Зеландии и Австралии, Индии и Танзании, практически во всех европейских странах. Самые крупные из них представлены в Германии и Швеции. Они самые массовые и пронизывают страну сверху донизу. В Швеции национальная организация квартиросъемщиков – самая массовая и влиятельная. В каждом доме, принадлежит ли он муниципалитету или частным домовладельцам есть то, что они называют - «контактный комитет». Это очень близко к нашему понятию «домком». Соответственно существуют Правила проживания и Устав. Локальные организации на уровне дома существуют для того, чтобы наладить добрососедские отношения, чтобы в доме было чисто и безопасно, чтобы дети знали, с кем они входят в лифт, кто живет над нами, слева и справа. Другой важнейшей задачей таких организаций является защита квартиросъемщиков и владельцев квартир, в том числе в суде. Конфликты владельцев квартир и квартиросъемщиков рассматриваются в жилищном суде, где интересы жителя и владельца обязательно защищает юрист из союза квартиросъемщиков либо юрист из союза домовладельцев. В Германии традиционно лишь небольшое количество жителей владеет собственной недвижимостью - примерно 20% населения. Остальные снимают квартиры и дома. Снимают у частных лиц, т.к. государственного жилья в стране вообще нет. Есть муниципальные квартиры, которые специально предназначены для малоимущих семей. Чтобы поселиться в таком муниципальном доме, необходимо получить направление от ведомства социального обеспечения.      В Германии в многоквартирных домах, как правило, есть управдом или домоуправление. Они отвечают за вопросы организационного характера и устранение неисправностей в доме или отдельных квартирах. В каждом доме вывешиваются Правила совместного проживания, предписывающие соблюдать определенный порядок и чистоту на лестничных клетках и во дворе. Если в многоквартирном доме отсутствует управдом или домоуправление, решающие вопросы оказания жилищных услуг, то уборка подъездов, снега и мусора во дворе является заботой жильцов (квартиросъемщиков). Кроме того, во многих регионах принято раз в неделю подметать и улицу, прилежащую к дому.
      В Монреале выделяются несколько своеобразных «социальных» жилищных ступеней. Самая нижняя из них - приюты для бездомных или «шелтеры», которыми занимаются не столько муниципальные службы, сколько Армия спасения. Следующая ступень -  социальное жилье для бедных, его еще называют «дотационным» и его жители, как правило, люди, живущие на социальные пособия. Дотацию на содержание дома муниципалитет передает непосредственно на счет дома, а уже управляющий домом - джанитер - делает расчет квартплаты, принимая во внимание уровень дохода семьи. Есть в Монреале специальные дома, которые могут принадлежать муниципалитету или местной общине. Для заселения в такой дом необходимо представить все документы о доходах, в том числе и количестве денежных средств на счету в банке. Квартплата в этих домах начисляется также в зависимости от доходов. Муниципальные средства на содержание таких домов идут из социальной, а не жилищной статьи городского бюджета.      Следующей ступенькой в жилищной лестнице являются частные арендные дома, которые условно делятся на три категории: дешевая аренда, обычная, престижная. Выделяются дома- «дуплекс». Это двухэтажные дома с двумя входами, в которых на первом этаже живет сам хозяин дома, а второй этаж специально предназначается для квартиросъемщиков. Такие дома в известной степени определяют облик города: зеленый, ухоженный, приветливый. Много и небольших 3-4-этажных частных арендных домов. Небольшие территории застроены многоэтажными арендными домами. В таких домах, не более 100 квартир и принадлежат они частным компаниям (часто банкам), которые нанимают суперинтенданта - или иначе «агента по работе с квартиросъемщиками».  Именно он выступает главным буфером между домовладельцем и жителями. Он же нанимает и другой персонал: уборщика, слесаря и других, заключает все договора на эксплуатацию дома со специализированными компаниями. Его главная задача «чтобы все жители были довольны», а это значит, что он утрясает все возникающие конфликты. Общение между жителями многоквартирного дома и домовладельцами идет только с помощью писем-меморандумов. Через них извещают о предстоящем ремонте, повышении квартплаты и прочее. Никогда никаких собраний не собирают - только индивидуальное общение и письма. Формы на все случаи жизни у управляющего домом давно разработаны.

            В некоторых государствах Восточной Европы и Прибалтики (Словакия, Эстония, Латвия) собственники помещений в многоквартирном доме имеют право не создавать товарищество - юридическое лицо, а заключить на одинаковых для всех собственников в доме условиях общий договор с управляющим (управляющей компанией). В таком случае органом, ответственным за принятие решений, является общее собрание собственников, а управляющий готовит свои предложения для рассмотрения и утверждения общим собранием. В то же время практика работы управляющих в этих странах показывает, что для них предпочтительнее иметь в качестве партнера юридическое лицо - товарищество собственников. и взаимодействовать с его правлением, а не заключать договор со всеми собственниками.

      Во Франции и Финляндии после строительства инфраструктуры ЖКХ все ее объекты передаются муниципалитету. Все работы ведутся через муниципалитет. Потому что, в конце концов, именно муниципалитет несет политическую ответственность перед гражданами. А у граждан самое большое влияние - они голосуют. Во Франции коммунальные службы являются преимущественно муниципальными. В тоже время достаточно широко распространен и опыт применения концессий в коммунальном хозяйстве. Эта форма основана на договоре концессии, в соответствии с которым предприятие коммунальной сферы передается в эксплуатацию частной фирме. Производство услуг осуществляется за счет концессионера, при этом он имеет право взимать с потребителей платежи за предоставление этих услуг. При этом во Франции и Финляндии, наряду с национализированными газовыми сетями и государственной энергетикой, существуют и частные, а также функционирующие на основе договора концессии, компании. Эти компании относительно невелики, однако их роль в повышении эффективности снабжения населения коммунальными услугами представляется весьма значительной.

В рассматриваемых странах применяются разные формы управления многоквартирным жильем. Есть муниципальные компании, есть частные. Владелец дома может сдавать квартиры в аренду и может квартиры продавать. В домах, где квартиры продаются, создаются общества владельцев квартир, которые заключают договоры об обслуживании дома с какой-либо специализированной фирмой и отдельно со специализированной фирмой, контролирующей качество услуг, и, конечно, с муниципалитетом на поставку воды, газа и т. д.  Владельцы отдельных частных домов могут обслуживать свои дома сами. Но и владельцы домов заключают договоры с муниципалитетом на доставку газа, воды и другие услуги. А обслуживание домов, особенно мелкий ремонт - это сфера малого бизнеса. И таких фирм очень много.

Если говорить об опыте по предоставлению коммунальных услуг, то необходимо отметить, что для управления объектами жизнеобеспечения городов, в указанных странах распространены формы привлечения частных предпринимателей, с помощью концессий.

Основным положительным моментом в практике предоставления коммунальных услуг во Франции и Финляндии являются повсеместное распространение объединений собственников жилья, опыт привлечения к управлению имуществом частных предпринимателей и повсеместное распространение информационных технологий в сфере коммунальных услуг. Важно также повсеместное распространение концессий. Для России, из этого списка, в первую очередь необходимо, на наш взгляд внедрять информационные технологии и привлекать к управлению имуществом частных предпринимателей, через механизм концессий.

Таким образом, следует отметить, что в большинстве зарубежных стран - например, в Венгрии, Польше, Словакии, Чехии, Франции, Нидерландах, Мексике, США, Канаде, Сингапуре, Малайзии - управление в целом рассматривается как отдельный вид предпринимательской деятельности, за которую управляющая организации получает вознаграждение от собственников помещений, а ответственность перед собственниками за содержание здания несет объединение (ассоциация, товарищество) собственников жилья. При таком подходе управляющая организация не отвечает перед собственниками за предоставление коммунальных услуг. Необходимо также подчеркнуть, что подход к управлению многоквартирными домами, которого придерживаются управляющие в большинстве западных стран, базируется на том, что управляющий или управляющая организация работают на основании договора с объединением собственников жилья, а не с отдельными собственниками. Все основные управленческие решения, прежде всего - по распоряжению финансами и заключению договоров на закупки товаров и услуг, принимает не управляющий, а руководящие органы товарищества (ассоциации) собственников жилья. Управляющий же готовит и обосновывает рекомендации для правления товарищества.