Обзор рынка жилой недвижимости в Туле

Рынок недвижимости можно рассматривать как особую сферу рыночной экономики. Причем в литературе рынок недвижимости относят и к товарным рынкам; и к инвестиционным рынкам; и к финансовым рынкам; и к рынкам услуг [4].

Рынок жилой недвижимости в России очень разнообразен и складывается из рынка первичной недвижимости и рынка вторичного жилья.

По данным ЗАО «Фирма «Оценщик» [1] Тульская область, несмотря на кризисные явления, по объемам введенного жилья в 2015 году, который достиг рекордного за последние 25 лет значения, заняла 6 место в Центральном федеральном округе и 32 в России, но при этом рынок первичного жилья так и остается без существенного спроса так, как покупатели пока опасаются приобретать квартиры в строящихся объектах.

Если в 2014 году при закладке нового дома все квартиры раскупались еще на начальном этапе строительства или в уже практически готовых либо строящихся комплексах, близких к завершению, то в 2015 начале 2016 гг. к сдаче дома в эксплуатацию около 20% квартир стоят не проданными, а комплексы, находящиеся на ранних стадиях строительства, характеризуются практически нулевым спросом. По данным Росреестра, за 2015 года общее количество зарегистрированных прав собственности в Тульской области снизилось на 18,6%.

Новостройки эконом класса в основном это дома монолитно-кирпичной технологии строительства от 9 этажей и выше. Метраж однокомнатных квартир в новостройках составляет минимум 42-45 кв. м, двухкомнатных от 54 кв. м, трехкомнатных от 80 кв. м.

Средняя цена 1 кв. м на рынке первичной недвижимости Тулы на начальном этапе строительства составляет от 40 тысяч рублей за квадратный метр. Ближе к сдаче стоимость доходит до 50 тысяч рублей.

Средняя стоимость квартир во многом зависит от района. Так в центре Тулы новостройки оцениваются в 60-70 тысяч рублей за кв. м. так как стройплощадок мало, а значит и предложение ограниченно. В районах Зареченский, Пролетарский и Привокзальный в основном строительство ведется на окраинах. Это малоэтажный жилой комплекс «Молодежный» в районе Веневского шоссе; поселок Петровский в сельском поселении Иншинское; жилой комплекс «Рассвет» в поселке Рассвет; микрорайон «Левобережный», который находится на юго-востоке Тулы, в районе Восточного обвода, улицы Рязанской и Новомосковского шоссе; в районе улиц Кауля, Новомосковской и Восточного обвода, в междуречье реки Упы и ручья Рогожня возводится микрорайон «Юго-Западный». В этих районах Тулы новостройки дешевле, и составляют 45-50 тысяч рублей с квадратного метра.

По районам г. Тулы объем предложений квартир на первичном рынке показывает стабильность и располагается в следующем порядке:

10% - Центральный район;

15% - Советский район;

17% - Зареченский район;

25% - Привокзальный район;

33% - Пролетарский район.

Рис. 1. Объем предложения на рынке первичной недвижимости 

Вторичный рынок жилья Тулы в начале 2015 года характеризовался падением спроса на 20% по сравнению с 2013 годом (рисунок 2). При этом, если в начале года рынок был еще оживлен под влиянием нестабильной валютной ситуации (в апреле 2015 года средняя цена квадратного метра вторичного жилья в Туле составила 61000 руб, что дороже на 11%, чем в январе 2014 года) и наблюдалась тенденция, когда собственники снимали с продажи ликвидные объекты, считая, что могут прогадать с ценой, то затем после возвращения продавцов на рынок, быстро продать квартиру собственнику было достаточно проблематично так, как ажиотажного спроса на недвижимость уже не наблюдалась. 

Рисунок 2 - Динамика средней цены квадратного метра на вторичном рынке г. Тулы [3].

Рост предложения на рынке привел к увеличению срока экспозиции объектов. По оценкам специалистов, только каждый пятый продавец на вторичном рынке мог оперативно продать свою квартиру. Для быстрого выхода на сделку нужно было снизить стоимость объекта на 10%, скидка в 15-20% давала возможность найти покупателя в считанные дни. Но на такое снижение цены были готовы менее 40% продавцов. С увеличением срока экспозиции объекта наметилась и еще одна тенденция: продавцы переводят квартиры на рынок аренды.

В течение лета 2015 г. объем предложений на рынке вторичной недвижимости г. Тулы снижался. В июне количество уникальных предложений составляло 1200 объектов (только квартиры), в июле уже 1150, а в августе упал до 1080 шт.

Традиционно наибольший объем предложения представляли 2-х комнатные квартиры. Их доля на конец августа составила 38%. Однокомнатные квартиры 27,5%, трёхкомнатные 33,7%.

По районам г. Тулы объем предложений квартир на вторичном рынке показывает стабильность и располагается в следующем порядке (рисунок 3):

Пролетарский - 26%; Центральный - 22%; Советский - 20%; Привокзальный - 18%; Зареченский - 14%. 

Рисунок 3 - Объем предложения на рынке вторичной недвижимости г. Тулы по районам, % 

В процессе качественного анализа предложения недвижимости в открытых источниках были выявлено, что уже в июле-сентябре 2015 г. стала наблюдаться устойчивая тенденция к понижению цен, поскольку индекс цен понижался 4 недели подряд (таблица 1). 

Таблица 1 - Индекс рынка недвижимости

Так стоимость 1 кв. метра в 1-комнатной квартире составляла 60105 руб., в 2-х комнатной квартире - 56805, в 3-х комнатной квартире - 56223. При этом индекс составляет 575.09, что на 1.148% меньше чем за предыдущий анализируемый период.

Рисунок 4 - Динамика средней цены за 1 кв. м. 

В разрезе сегментов малоэтажных и высотных домов, средние цены за 1 кв. м вели себя следующим образом: в сегменте 5-ти этажных домов средняя цена за 1 кв. м в период с июня по август выросла на 2,7%. Средняя цена 1 кв. м в 9-ти этажных домах выросла на 5,2%.

Сравнение средней стоимости квадратного метра вторичного жилья с разбивкой по районам и высотности домов показывает, что увеличился ценовой разрыв между квартирами в 5-ти и 9-ти этажных домах. Если в июне он составлял всего 1%, то к августу разница в цене достигла 3,5%. Наибольшая стоимость характерна для Советского района, а минимальная - для Пролетарского (рисунок 5). Это может быть либо следствием более существенного, чем в сегменте малоэтажных домов, снижения объема предложений, либо говорит об увеличении спроса на квартиры в высотных домах, т.е. о повышении требований покупателей к качеству жилья и о их готовности переплачивать за комфорт.

Рисунок 5 - Сравнение средней стоимости квадратного метра вторичного жилья с разбивкой по районам и высотности домов:

Самая небольшая стоимость 1 кв. м в квартирах Советского и Центральном районах. Желание приобретать жилье в этих районах объясняется их близостью к центру города и всем важным постройкам. Здесь сосредоточено большинство магазинов, крупных промышленных предприятий, памятников архитектуры и истории Тулы, спортивных площадок. На территории Советского района также находятся центральные транспортные артерии города – Московский вокзал и Автовокзал.

Дешевле обойдутся квартиры в Привокзальном, Зареченском, Пролетарском районах. Причем, если рассматривать Привокзальный район, то следует отметить, что в поселке Косая Гора и микрорайоне Мясново, которые административно относятся к Привокзальному району, стоимость квартир будет меньше чем квартир в районе улиц Болдина, Макаренко и Серебровской, где стоимость сопоставима со стоимостью жилья в Центральном районе.

Анализ средних цен на квадратный метр вторичного жилья с группировкой по районам города за апрель и август 2015 г показывает, что ценовой разброс существенный. Купить квартиру в Советском районе Тулы - значит заплатить за квадратный метр почти 70 тыс. руб в 9-ти этажном доме и почти 65 000 руб. в 5-ти этажке.

Самыми доступными в августе оказались квартиры в 5-ти этажных домах Пролетарского района Тулы - 51 304 руб. за квадратный метр вторичного жилья. Снижение произошло в пределах 2-5%. Причем снижение в 2% зафиксировано в Привокзальном районе. По остальным районам квадратные метры вторичного фонда стали дешевле в среднем на 4-5%

Как изменились цены по районам с весны 2015 года по конец лета, представлено на рисунке 6.

Рисунок 6 - Сравнение средних цен на квадратный метр вторичного жилья с группировкой по районам города за апрель и август 2015 г. 

Подводя ценовые итоги на конец  2015г. на вторичном рынке Тулы можно отметить, что средние показатели цен на квартиры в Туле составили: 1 комнатная квартира - 1940038 руб., 2 комнатная - 2198473 руб., 3 комнатная - 3281087 руб. и 4+ комнатная - 3977778 руб.

Если нужно купить квартиру в Туле на вторичном рынке, то следует ориентироваться на среднюю цену за квадратный метр в 58744 руб.

Вторичный рынок, сбавляет в цене. Цены на вторичном рынке Тулы, по оценкам ассоциации риэлторов снизились на 5-10% за год. Специалисты не ждут роста цен в 2016 года, затяжной кризис, поразивший мировую экономику, негативно скажется на спросе. Дефицит наличности снизит спрос и, как следствие жилье и дальше будет дешеветь.

Сколько будет стоить жилье в новостройках Тулы в 2016 году. Это зависит, прежде всего, от того, продолжится ли программа льготного кредитования, которая была запущена весной прошлого года сроком на 1 год. Если программа будет прекращена, то снижение спроса может стать настолько ощутимым, что может привести к частичной заморозке некоторых девелоперских проектов, соответственно цены, как на первичном, так и на вторичном рынке устремятся вниз.

Если же программа будет продолжена, то цены, скорее всего, продолжат свое падение, но оно не будет уже столь стремительным как без государственной поддержки. В целом, оптимистичный прогноз на 2016 год это снижение цен на 5-10%. 

Научный руководитель:
Швецов Сергей Алексеевич, кандидат технических наук, доцент кафедры экономики, менеджмента и торгового дела Тульского филиала РЭУ им. Г.В. Плеханова, г. Тула, Россия