Основные этапы анализа рынка доходной недвижимости
Н.
К. АхмедоваБиблиографическое описание статьи для цитирования:
Ахмедова
Н.
К. Основные этапы анализа рынка доходной недвижимости // Научно-методический электронный журнал «Концепт». –
2016. – Т. 11. – С.
166–170. – URL:
http://e-koncept.ru/2016/86037.htm.
Аннотация. Статья посвящена вопросам проведения анализа рынка доходной недвижимости. Раскрыты основные этапы проведения анализа рынка, а также предложены наиболее выгодные пути их использования на практике.
Текст статьи
Ахмедова Написат Кадимагомедовна,Студент факультета магистерской подготовки, кафедры экономического развития, маркетинга и бизнеса ФГБОУ ВО «Дагестанский государственный технический университет» г. МахачкалаNapisat92@mail.ru
Основные этапы анализа рынка доходной недвижимости
Аннотация. Статья посвящена вопросам проведения анализа рынка доходной недвижимости. Раскрыты основные этапы проведения анализа рынка, а также предложены наиболее выгодные пути их использования на практике.Ключевые слова. Доходная недвижимость, анализ, рынок, ипотека.
В последние годы все большее внимание российских инвесторов привлекает рынок доходной недвижимости, так как он обладает высокой инвестиционной привлекательностью: в периоды спада производства и инфляционного роста цен обеспечивает получение более устойчивого потока доходов, относительно более высокую ставку доходности (по сравнению с финансовыми активами) на собственный капитал и защиту от инфляции. Необходимо отметить, что для получения стабильных высоких доходов от инвестиций в доходную недвижимость необходим тщательный анализ рынка недвижимости, поскольку его преимущества не реализуются автоматически.[1]При анализе рынка доходной недвижимости необходимо учитывать, что каждый и сегментов рынка недвижимости имеет свои существенные особенности. Например, для понимания особенностей функционирования рынка жилой недвижимости необходимо учесть особые экономические характеристики жилья и факторы, оказывающие влияние на рынок жилой недвижимости:1.Уникальность каждого объекта недвижимости;2. Местные ограничительные факторы (налоги, доступность услуг, контроль за окружающей средой);3. Общий экономический климат и его тенденции;4.Наличие механизмов «быстрой» продажи5. Изменчивость улучшений;6.Долговременные договора аренды, ведущие к уменьшению предложения на рынке;7.Финансовые и другие условия, влияющие на цены.Методологически верный подход к анализу рынка недвижимости определяет и структуру анализа: большое внимание в отчете по оценке объекта недвижимостидолжно быть уделено дифференциации занятости работоспособного населения в регионе, росту безработицы, динамике платежеспособного спроса и факторам, влияющим на объемы предложения жилой недвижимости.[2]Анализ рынка ипотеки требует учета основных тенденцийсоциальноэкономического развития, состояния и перспектив развития финансового рынка.Однако необходимо призвать, что в большинстве отчетов по оценке объектов доходной недвижимости проводится весьма условный анализа рынка недвижимости.Недостатки в отчетах многих российских оценщиков недвижимости порождены слабой разработанностью методов и основных принципов анализа рынка недвижимостивообще и рынка доходной недвижимости в частности. Уточнению основных принципов анализа рынка доходной недвижимости и формулировке основных этапов анализа посвящена данная статья.Особенности концептуального подхода к анализу рынка доходной недвижимости заключаются в учете взаимосвязи и взаимодействия рынка доходной недвижимости и рынка капитала. Состояние рынка недвижимости вообще и рынка доходной недвижимости в частности определяются в значительной степени положением и перспективами развития рынка капитала. Исходя из данной основной предпосылки, в анализе рынка доxодной недвижимости целесообразно выделить несколькоэтапов.
Этап первый независимо от типа оцениваемой недвижимости (жилая, офисная или многофункциональная) первым шагом в анализе рынка недвижимости является четкое определение целей анализа рынка, поскольку недвижимость можнорассматривать с трех точек зрения:♦недвижимость как потребительная стоимость, удовлетворяющая потребность в жилище, отдыхе, развлечениях;♦недвижимость как фактор производства, в форме основные производственныхфондов;♦недвижимость как источник дохода.Цель анализа обуславливает рамки его проведения, используемую информацию и уровень детализации.Причин для анализа может быть много, например: изучить процессы, протекавшие на конкретном рынке в прошлом, чтобы сделать вывод о рыночных условиях, превалирующих в текущий период, или спрогнозировать деятельность рынка в бeдущем. Цель анализа может быть обусловлена необходимостью решить вопросы:_ о целесообразности инвестирования в строительство нового объекта недвижимости;_ по определению уровня риска кредитора в связи с финансированием покупки односемейного дома;[4]
• по определению наиболее перспективных сегментов рынка недвижимости или поиск активов, которые позволили получать устойчиво высокие доходы при стабильном уровне риска;• о наиболее доходных сегментах рынка недвижимости в долгосрочном периоде;• связанные с оценкой стоимости отдельных видов недвижимости.Этап второй проблемы, затрагиваемые при проведении рыночного анализа следует подразделить на два крупных блока :1) относящиеся к краткосрочным целям;2) относящиеся к долгосрочным целям.Например, строитель может быть озабочен срочной продажей его домов. Кредитор может быть обеспокоен стабильностью рынка недвижимости в ближайшие 5 лет.Четкое определение целей анализа помогает установить, какой из этих двух периодов (краткосрочный или долгосрочный) должно иметь большее значение, на какой сектор рынка следует сделать упор, а также определить глубину изучения рынка.Этап третий каждый отдельный исследуемый сегмент рынка недвижимости необходимо выделить и идентифицировать, учитывая, что рынок в целом, его конъюнктура влияют на отдельные сегменты рынки.Анализ любого сегмента рынка недвижимости требует изучения факторов спроса, предложения и сочетания этих факторов.♦Этапа четвертый
выяснение уровня риска, характерного для рынка доходнойнедвижимости. Источниками риска могут быть:♦тип недвижимости (собственности, имущества);♦изменения соотношения предложения и спроса;♦местоположение (региональный риск);♦условия арендного договора и предоставления кредитов;♦физическое старение и изнашивание (порчи);♦изменения в законодательном регулировании и изменения налогообложения;♦инфляция;♦возможности реинвестирования;♦снижение ликвидности.Этап пятый риски, характерные для рынков недвижимости, необходимо подразделитьна три группы:1. Управляемые или не систематические риски,которые поддаются диверсификации за счет формирования портфеля недвижимости;2. Систематические риски, которые не поддаются диверсификации и указывают на характер связи уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным порынку капитала уровнем риска;
3.Случайные риска как результат не качественного управления объектами недвижимости.Этап шестой независимо от целей анализа учесть влияние рынка капитала на рынок доходной недвижимости, поскольку для рынка недвижимости характерно цилическое избыточное вложение капитала. Влияние рынка капитала на рынок доходной недвижимости определяется изменением ставки доходности на инвестированный в недвижимость капитал. Для того, чтобы возможно точнее определить воздействие рынка капитала на рынок доходной недвижимости, необходимо уточнить ихобщие черты и различия. Инвестиции в недвижимость и инвестиции в финансовыеактивы имеют как ряд общих черт, так и существенные различия, что отражено втаблице1:
Таблица 1Общие черты и различия рынка недвижимости и рынка капитала
ОбщиечертыРазличия:
Рыноккапиталарынок недвижимостицелиинвестирования:получение текущегодохода;рост стоимости актива;защита отналогов;Объем предложения высоко эластиченобъем предложения в краткосрочном периоде неэластиченриски делятся на управляемые ( диверсифицируемые) и не управляемые ( систематические)Ставка доходности подвержена значительным колебаниямставка доходности относительно стабильнаясоотношение спроса и предложения определяет ценыактивов.Ликвидность более высокаяликвидность болеенизкаявеличина безрисковой ставки доходности является основой для определения приемлемой ставкидоходностив период инфляции инвестиционная привлекательность финансовых активовпадаетв период инфляции инвестиционная привлекательность растетнаходятся под значительным влиянием макроэкономических изменений ( валютные курсы, темпы инфляции, инфляционные ожидания, социально экономическое развитие, стабильность налогообложения)Поток доходов неустойчивыйпоток доходов в виде арендной платыотносительноустойчивыйвысокая ставка доходности –показатель более высокогорискаR= Rf + плата за рискR= Rf + плата за риск + возмещение инвестированного капитала.
Рынок недвижимости находится в непосредственной зависимости от развития рынкакапитала, поскольку основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала.
Этап восьмой определить стадию развития рынка недвижимости (кризис, депрессия, оживление и подъем, учитывая, что циклразвития рынка недвижимости несколько сдвинут по отношению к промышленному циклу: этап оживления начинается на рынке доходной недвижимости в условиях высокой инфляции и инфляционных ожиданий. Инвестиционная привлекательность рынка доходной недвижимостирезко падает с сокращением инфляции, развитием производства и, следовательно,ростом инвестиционной привлекательности традиционных финансовых активов. Показателями оживления и подъема рынка доходной недвижимости являются:♦снижение стандартной нормы вакансий на рынке недвижимости;♦рост арендной платы;♦снижение коэффициента капитализации, так как в период оживления и подъемарынка недвижимости снижается плата за риск инвестирования в недвижимость.Важнейшим ограничивающим условием является обязательное указание в отчете профессиональных оценщиков, чтоданная оценка действительна только на дату или даты оценки, которые указаны в отчете, что обусловлено неопределенностью рыночной ситуации в будущем и возможностью ее качественного изменения.[5]Таким образом, качественный анализ рынка недвижимости требует соблюдения основных этапов рассмотренного концептуального подхода в сочетании с принципамии ограничивающими условиями оценки.
Ссылки на источники1. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";2. Оценка и налогообложение недвижимого и другого имущества предприятий: методы и практика: учебнометодическое пособие/Л.В. Попова, И.А. Дрожжина, Б.Г. Маслов. –М.:Дело и Сервис, 2009;3.Оценка недвижимости.И.Х. Наназашвили, В.А.Литовченко –2005;4. Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов. 2е изд. М.: Альпина Бизнес Букс –2004;5. Практические аспекты оценки коммерческой и жилой недвижимости, объектов незавершенного строительства и земельных участков "Банковское кредитование", 2007. N 3;
Основные этапы анализа рынка доходной недвижимости
Аннотация. Статья посвящена вопросам проведения анализа рынка доходной недвижимости. Раскрыты основные этапы проведения анализа рынка, а также предложены наиболее выгодные пути их использования на практике.Ключевые слова. Доходная недвижимость, анализ, рынок, ипотека.
В последние годы все большее внимание российских инвесторов привлекает рынок доходной недвижимости, так как он обладает высокой инвестиционной привлекательностью: в периоды спада производства и инфляционного роста цен обеспечивает получение более устойчивого потока доходов, относительно более высокую ставку доходности (по сравнению с финансовыми активами) на собственный капитал и защиту от инфляции. Необходимо отметить, что для получения стабильных высоких доходов от инвестиций в доходную недвижимость необходим тщательный анализ рынка недвижимости, поскольку его преимущества не реализуются автоматически.[1]При анализе рынка доходной недвижимости необходимо учитывать, что каждый и сегментов рынка недвижимости имеет свои существенные особенности. Например, для понимания особенностей функционирования рынка жилой недвижимости необходимо учесть особые экономические характеристики жилья и факторы, оказывающие влияние на рынок жилой недвижимости:1.Уникальность каждого объекта недвижимости;2. Местные ограничительные факторы (налоги, доступность услуг, контроль за окружающей средой);3. Общий экономический климат и его тенденции;4.Наличие механизмов «быстрой» продажи5. Изменчивость улучшений;6.Долговременные договора аренды, ведущие к уменьшению предложения на рынке;7.Финансовые и другие условия, влияющие на цены.Методологически верный подход к анализу рынка недвижимости определяет и структуру анализа: большое внимание в отчете по оценке объекта недвижимостидолжно быть уделено дифференциации занятости работоспособного населения в регионе, росту безработицы, динамике платежеспособного спроса и факторам, влияющим на объемы предложения жилой недвижимости.[2]Анализ рынка ипотеки требует учета основных тенденцийсоциальноэкономического развития, состояния и перспектив развития финансового рынка.Однако необходимо призвать, что в большинстве отчетов по оценке объектов доходной недвижимости проводится весьма условный анализа рынка недвижимости.Недостатки в отчетах многих российских оценщиков недвижимости порождены слабой разработанностью методов и основных принципов анализа рынка недвижимостивообще и рынка доходной недвижимости в частности. Уточнению основных принципов анализа рынка доходной недвижимости и формулировке основных этапов анализа посвящена данная статья.Особенности концептуального подхода к анализу рынка доходной недвижимости заключаются в учете взаимосвязи и взаимодействия рынка доходной недвижимости и рынка капитала. Состояние рынка недвижимости вообще и рынка доходной недвижимости в частности определяются в значительной степени положением и перспективами развития рынка капитала. Исходя из данной основной предпосылки, в анализе рынка доxодной недвижимости целесообразно выделить несколькоэтапов.
Этап первый независимо от типа оцениваемой недвижимости (жилая, офисная или многофункциональная) первым шагом в анализе рынка недвижимости является четкое определение целей анализа рынка, поскольку недвижимость можнорассматривать с трех точек зрения:♦недвижимость как потребительная стоимость, удовлетворяющая потребность в жилище, отдыхе, развлечениях;♦недвижимость как фактор производства, в форме основные производственныхфондов;♦недвижимость как источник дохода.Цель анализа обуславливает рамки его проведения, используемую информацию и уровень детализации.Причин для анализа может быть много, например: изучить процессы, протекавшие на конкретном рынке в прошлом, чтобы сделать вывод о рыночных условиях, превалирующих в текущий период, или спрогнозировать деятельность рынка в бeдущем. Цель анализа может быть обусловлена необходимостью решить вопросы:_ о целесообразности инвестирования в строительство нового объекта недвижимости;_ по определению уровня риска кредитора в связи с финансированием покупки односемейного дома;[4]
• по определению наиболее перспективных сегментов рынка недвижимости или поиск активов, которые позволили получать устойчиво высокие доходы при стабильном уровне риска;• о наиболее доходных сегментах рынка недвижимости в долгосрочном периоде;• связанные с оценкой стоимости отдельных видов недвижимости.Этап второй проблемы, затрагиваемые при проведении рыночного анализа следует подразделить на два крупных блока :1) относящиеся к краткосрочным целям;2) относящиеся к долгосрочным целям.Например, строитель может быть озабочен срочной продажей его домов. Кредитор может быть обеспокоен стабильностью рынка недвижимости в ближайшие 5 лет.Четкое определение целей анализа помогает установить, какой из этих двух периодов (краткосрочный или долгосрочный) должно иметь большее значение, на какой сектор рынка следует сделать упор, а также определить глубину изучения рынка.Этап третий каждый отдельный исследуемый сегмент рынка недвижимости необходимо выделить и идентифицировать, учитывая, что рынок в целом, его конъюнктура влияют на отдельные сегменты рынки.Анализ любого сегмента рынка недвижимости требует изучения факторов спроса, предложения и сочетания этих факторов.♦Этапа четвертый
выяснение уровня риска, характерного для рынка доходнойнедвижимости. Источниками риска могут быть:♦тип недвижимости (собственности, имущества);♦изменения соотношения предложения и спроса;♦местоположение (региональный риск);♦условия арендного договора и предоставления кредитов;♦физическое старение и изнашивание (порчи);♦изменения в законодательном регулировании и изменения налогообложения;♦инфляция;♦возможности реинвестирования;♦снижение ликвидности.Этап пятый риски, характерные для рынков недвижимости, необходимо подразделитьна три группы:1. Управляемые или не систематические риски,которые поддаются диверсификации за счет формирования портфеля недвижимости;2. Систематические риски, которые не поддаются диверсификации и указывают на характер связи уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным порынку капитала уровнем риска;
3.Случайные риска как результат не качественного управления объектами недвижимости.Этап шестой независимо от целей анализа учесть влияние рынка капитала на рынок доходной недвижимости, поскольку для рынка недвижимости характерно цилическое избыточное вложение капитала. Влияние рынка капитала на рынок доходной недвижимости определяется изменением ставки доходности на инвестированный в недвижимость капитал. Для того, чтобы возможно точнее определить воздействие рынка капитала на рынок доходной недвижимости, необходимо уточнить ихобщие черты и различия. Инвестиции в недвижимость и инвестиции в финансовыеактивы имеют как ряд общих черт, так и существенные различия, что отражено втаблице1:
Таблица 1Общие черты и различия рынка недвижимости и рынка капитала
ОбщиечертыРазличия:
Рыноккапиталарынок недвижимостицелиинвестирования:получение текущегодохода;рост стоимости актива;защита отналогов;Объем предложения высоко эластиченобъем предложения в краткосрочном периоде неэластиченриски делятся на управляемые ( диверсифицируемые) и не управляемые ( систематические)Ставка доходности подвержена значительным колебаниямставка доходности относительно стабильнаясоотношение спроса и предложения определяет ценыактивов.Ликвидность более высокаяликвидность болеенизкаявеличина безрисковой ставки доходности является основой для определения приемлемой ставкидоходностив период инфляции инвестиционная привлекательность финансовых активовпадаетв период инфляции инвестиционная привлекательность растетнаходятся под значительным влиянием макроэкономических изменений ( валютные курсы, темпы инфляции, инфляционные ожидания, социально экономическое развитие, стабильность налогообложения)Поток доходов неустойчивыйпоток доходов в виде арендной платыотносительноустойчивыйвысокая ставка доходности –показатель более высокогорискаR= Rf + плата за рискR= Rf + плата за риск + возмещение инвестированного капитала.
Рынок недвижимости находится в непосредственной зависимости от развития рынкакапитала, поскольку основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала.
Этап восьмой определить стадию развития рынка недвижимости (кризис, депрессия, оживление и подъем, учитывая, что циклразвития рынка недвижимости несколько сдвинут по отношению к промышленному циклу: этап оживления начинается на рынке доходной недвижимости в условиях высокой инфляции и инфляционных ожиданий. Инвестиционная привлекательность рынка доходной недвижимостирезко падает с сокращением инфляции, развитием производства и, следовательно,ростом инвестиционной привлекательности традиционных финансовых активов. Показателями оживления и подъема рынка доходной недвижимости являются:♦снижение стандартной нормы вакансий на рынке недвижимости;♦рост арендной платы;♦снижение коэффициента капитализации, так как в период оживления и подъемарынка недвижимости снижается плата за риск инвестирования в недвижимость.Важнейшим ограничивающим условием является обязательное указание в отчете профессиональных оценщиков, чтоданная оценка действительна только на дату или даты оценки, которые указаны в отчете, что обусловлено неопределенностью рыночной ситуации в будущем и возможностью ее качественного изменения.[5]Таким образом, качественный анализ рынка недвижимости требует соблюдения основных этапов рассмотренного концептуального подхода в сочетании с принципамии ограничивающими условиями оценки.
Ссылки на источники1. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";2. Оценка и налогообложение недвижимого и другого имущества предприятий: методы и практика: учебнометодическое пособие/Л.В. Попова, И.А. Дрожжина, Б.Г. Маслов. –М.:Дело и Сервис, 2009;3.Оценка недвижимости.И.Х. Наназашвили, В.А.Литовченко –2005;4. Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов. 2е изд. М.: Альпина Бизнес Букс –2004;5. Практические аспекты оценки коммерческой и жилой недвижимости, объектов незавершенного строительства и земельных участков "Банковское кредитование", 2007. N 3;
