Коммерческая ипотека: основные аспекты кредитования малого бизнеса
ART 86755
Автор:
В.
Г. Костюкович
В.
Г. Костюкович Библиографическое описание статьи для цитирования:
Костюкович
В.
Г. Коммерческая ипотека: основные аспекты кредитования малого бизнеса // Научно-методический электронный журнал «Концепт». –
2016. – Т. 11. – С.
3586–3590. – URL:
http://e-koncept.ru/2016/86755.htm.
Аннотация. Статья посвящена вопросам кредитования малого бизнеса в России. На сегодняшний день многие предприниматели даже не имеют представления о кредитных продуктах, которые банки предлагают для развития малого бизнеса. Особое внимание в статье уделено преимуществам и ограничениям использования коммерческой ипотеки субъектами малого бизнеса.
Текст статьи
Костюкович Виктория Григорьевна,студентка 2 курса факультета Экономики и управления, ЧОУ ВО Южный институт менеджмента, г. Краснодарtoriyakos@mail.ru
Коммерческая ипотека: основные аспекты кредитования малого бизнеса
Аннотация. Статья посвященавопросамкредитованиямалого бизнеса в России. На сегодняшний день многие предприниматели даже не имеют представления о кредитных продуктах, которые банки предлагают для развития малого бизнеса. Особое внимание в статье уделено преимуществам и ограничениям использования коммерческой ипотеки субъектами малого бизнеса.Ключевые слова: малый бизнес, банки, кредитование, недвижимость, коммерческая ипотека.
Малое предпринимательство играет значительную роль в развитии экономики страны. Его динамика влияет на экономический рост, научнотехнический прогресс, насыщенность рынка качественными товарами. Кроме этого, малый бизнес выполняет важнейшие функции для национальной экономики: внедряет инновации, поддерживает оптимальную конкурентную среду, создает дополнительные рабочие места, противодействует монополизму и расширяет потребительский спрос. Значительнаяподдержкамалого бизнеса в стране оказываетсяпрезидентом, правительствоми органамифедеральной и региональнойвласти. Однако, средств, направленных для развития малого и среднего бизнеса все равно не достаточно и предприниматели вынуждены искать дополнительные внешние источники финансирования своего бизнеса, обращаясь в коммерческие банки за кредитами.Приоткрытиисвоего дела почти каждый предпринимательсталкивается с такой проблемой, как поиск денег. Прежде всего, мы обращаемся к своим родственникам, знакомыми друзьям, чтобы попросить денег в долг. Однако, проблемы, связанные с недостатком собственных средств, могут возникнуть и на этапе, когда бизнес давно стартовал и приносит прибыль, но необходимо расширять производство, а это серьезные расходы на покупку оборудования, сырья, материалов и пр. Предприниматель вынужден обратиться в банк. И тут его может ждать неприятная новость: подавляющее число банков с малыми предприятиями не работает.
Предприниматель вряд ли получит кредит только лишь на основании заявки и представленного бизнесплана.Чаще банки выдают кредиты под уже существующий бизнес. Желательно, чтобыпри этомон существовал не менее трех месяцев (в торговле) и шести если предприятие занимается производством или оказанием услуг. Но и на этом условияполучениякредитане исчерпываются. Важнейшим условием является залог, причем речь чаще всего идет об имуществе клиента. Если клиент не обладаетзалоговым имуществом, то,скорее всего, его общение с кредиторамина этоми закончится. В качестве залога банк принимает как движимое, так и недвижимое имущество. Это могут быть: автомобиль, личное имущество заемщика, оборудование, товары в оборотеи др. При всем при этом, есть еще одно обязательное условие –существующий бизнес должен быть платежеспособным.Каким образом и кто проводит оценку платежеспособности клиента? До того, как заявка будет направлена на рассмотрение в кредитный комитет банка,заемщик должен предоставить информацию о финансовом состояниисвоего бизнеса. Подтверждением этого может служить заключение аудитора, которое выдается по окончании аудиторской проверки деятельности заемщика. На данном этапе оговариваются условия кредита, после чего принимается решение о возможности предоставления кредита.Кредитование малого бизнеса является весьмаперспективным, однако в этом направлении кредитования банк сталкивается со многими сложностями, вызванными, прежде всего, недостаточной финансовойграмотностьюнаселения. Многие предпринимателидаже не имеют представления о кредитных продуктах, предлагаемых банками малому бизнесу.Кредиты для развития бизнеса можно разделить натри вида[3]:1 Кредит на текущую деятельность.Основной целью получения данного вида кредита является пополнениесобственныхоборотных средств или приобретениемашин и оборудования. Кредит на текущую деятельность выдается банкомв традиционном виде, в виде кредитной линии или овердрафт по расчетному счету.Овердрафт –это кредит для постоянных клиентов со стабильными поступлениями на банковский счет. Он больше подходит компаниям, у которых оборот товара 1520 дней. Он необходим для покрытия небольших кассовых разрывов, если, срок платежа нельзя перенести, например, для выплаты зарплаты или оплаты налогов.Главная приоритетность овердрафта как кредита для малого бизнеса в относительно низкой процентной ставке.Кредит на текущую деятельностьпредоставляется максимум на три года. При этом ежемесячныеплатежи не должны превышать половины суммы чистой прибыли предприятия.2. Инвестиционные кредиты. Отличительной чертой данного вида кредита для бизнеса является сама цель получения кредита. Это может быть новый проект,существенное расширение производственных мощностей либо разработка нового направления деятельности. Стоит отметить, что текущая доходность предприятия для банка не имеет значения. При данном виде кредитования важно, чтобы в инвестиционный проектпредпринимателем было вложено не менее 30% собственных средств. Инвестиционные кредиты выдаютсябанками срокомдо 10 лет. Их главным преимуществом является возможность предоставления отсрочкипо погашениюосновного долга.3. Коммерческая ипотека.Схема такой ипотеки в основном ничем не отличается от жилой.Залогом при оформлении коммерческой ипотеки являетсяприобретаемое помещение. Получатель ипотеки должен оплатить ее за счет своих средств от 10% до 30% его стоимости, срок кредитования может достигать до30 лет.Данный кредит заемщик на руки не получает. Сумма кредита перечисляется продавцу. Одновременно при регистрации договора куплипродажиоформляется обременение на приобретаемый объект недвижимости.Из этого следует, что до полного погашения кредита, собственник не сможет продать имущество, находящееся в залоге. При оформлении коммерческой ипотеки важно, чтобы приобретаемое помещениебыло зарегистрировано как объект нежилогофонда.В связи с активным развитием кредитного и,в большей степени,ипотечного рынка,все чаще от банков звучит предложение о такомнаправлении кредитования, как коммерческая ипотека. По сути, ипотечные займы отличаются от стандартного целевым предназначением объекта недвижимости, который приобретается, а в остальном должен быть жилищным кредитом. Однако на самом деле эта сфера кредитования не так проста.Коммерческая ипотека –это один из видов целевого среднесрочного или долгосрочного кредитования, когда физическое или юридическое лицо берет средства у банка (кредитной организации) на покупку нежилой, коммерческой недвижимости, это могут быть офисные, складские, торговые или производственные помещения. Коммерческая ипотека называется нежилой ипотекой, бизнесипотекой, ломбардным кредитом, или, юридический термин –ипотечным кредитом под залог нежилой недвижимости, находящейся в собственности. Главная особенность такого займа заключается в том, что он выдается только физическому лицу или индивидуальному предпринимателю. Юридические лица коммерческую ипотеку взять не смогут. Для них существуют иные виды кредитов такие, как корпоративные кредитные линии, которые предусматривают выдачу займа под уже имеющееся в собственности имущество. Кроме того, различаются сроки кредитования, у юридических лиц они меньше, чем у физических лиц.В такой банковской услуге, какипотека на коммерческую недвижимость,обычно, нуждаются индивидуальные предприниматели, которые только начинают свою деятельность, или планируют дальнейшее расширение бизнеса, для чего и нужны основные средства. Дополнительно, такая программа может быть интересна лицам у кого есть возможность приобрести объект. Главным преимуществом займа является возможность обзавестись собственным офисом, магазином или другим помещением. Это делает предпринимателя более независимым от изменений цен на рынке недвижимости и от личных амбиций арендодателя. Предприниматель точно так же будет ежемесячно выплачивать некую сумму банку, как он выплачивал бы ее арендодателю, арендуя помещение, но при этом он будет знать, что это его полноправная недвижимость.Крометого, предприниматель, который владеет своим помещением, может с большей уверенностью налаживать связи, заключать длительные договора и оформлять различные сделки. Он может быть уверен, что через некоторое время ему не придется переезжать на другой адрес изза проблем с арендой. Частные же лица, имеющие некие накопления, с которых можно получать дополнительный доход, имеют реальную возможность сохранить и приумножить эти средства. С помощью коммерческой ипотеки они могут приобрести востребованный объект коммерческой недвижимости и сдавать его в аренду.Несмотря на все сложности и риски, которыми сопровождается коммерческая ипотека, ее, выдают все большее количество банков с каждым годом. Это можно объяснить, прежде всего, высокой доходностью таких займов, ведь они выдаются на более жестких условиях, чем жилищные кредиты. К примеру, «Балтинвестбанк» выдает займы под залог купленной коммерческой недвижимости под 19% годовых на срок до 10 лет, при этом сумма начального взноса будет не менее 30%.В «Транскапиталбанке»можно получить заем под 16,5% на срок до 10 лет при внесении начального взноса в размере не менее 35% оценочной стоимости объекта. «Ак Барс банк» готов выдать коммерческую ипотеку под 15,9% на период до 15 лет при обязательном внесении первоначального взноса не менее 30%. Другие банки, к примеру, «Почтобанк» рассматривает каждую ипотечную ситуацию индивидуально и, исходя из анализа всех факторов, определяет условия кредитования.Даже человеку не владеющими специальными знаниями в данной области будет заметно, что брать такую ипотеку на порядок дороже, процентные ставки больше на 35%, срок кредитования меньше почти в три раза, а первоначальный взнос менее 30% практически не встречается. Такие кредиты готовы давать далеко не всебанки, коммерческая ипотекане имеет такого надежного законодательного регулирования, как жилищная. Для того чтобы максимально снизить риски до минимума, банки вынуждены придумывать различные схемы оформления займов. Но как показывает практика, попытки минимизировать риски одного участника сделки, автоматически повышают риски другого. Исходя из ипотечных реалий, возникло три варианта оформления ипотечного займа под залог коммерческой недвижимости.При оформленииипотечного займасогласно первому варианту, необходимо пройти следующие процедуры:1)продавец и покупатель заключают договор куплипродажи;2) покупатель передает собственные средства (первоначальный взнос) продавцу, а банк гарантирует поступление остальных средств после оформления залога;3) происходит регистрация права собственности на покупателя;4) регистрируется залог, и кредитные деньги передаются продавцу.Второй вариант предполагает поочередное выполнение следующих процедур:1) покупатель передает продавцу собственные средства (первоначальный взнос), а банк дает ему гарантию выплаты остальной суммы после оформления залога;2) объект недвижимости передается в залог банку;3) проводится регистрация смены права собственности и оформление договора куплипродажи;4) продавцу передается оставшаяся сумма,а регистрационные мероприятия продолжаются.При третьем варианте оформление происходит иным образом:1) регистрируется юридическое лицо, в собственность которого передается объект недвижимости;2) покупатель выкупает права владения этим юридическим лицом за кредитные средства;3) после погашения займа покупатель свободно может переоформить объект недвижимости на себя или оставить все как есть.Прежде чем начать непосредственное оформление кредита, следует предоставить пакет документов (содержание документов зависит от требования различных банков). Так, наравне с общими документами, подтверждающими личность и платежеспособность клиента (паспорт, ИНН, военный билет, документ о семейном положении, справка о доходах, справка из налогового органа, справка об имеющихся счетах в банках, акциях и т.п.)требуется лицензия на предпринимательскую деятельность, договор куплипродажи объекта ипотеки, документ (отчет эксперта) о его оценке, текущей рыночной стоимости, документ, подтверждающий право собственности заемщика на этот объект и землю, документы о страховании и другие документы, определенные конкретным банком. Кроме того, в банке могут предложить заемщику, чтобы во всех государственных регистрационных службах его интересы представлял сотрудник банка. Таким образом, он избавляет заемщика от лишней бумажной волокиты и снижает свои риски, самостоятельно контролируя все этапы процесса оформления[2]. Юридические лицапри оформлении коммерческой ипотекипредоставляютбухгалтерскийбаланс иотчет о финансовых результатах,а также сведения о кредиторской и дебиторской задолженности,анализ товарного и денежного оборота предприятия не менее чем за полгода, банковскую информацию по текущим и расчетным счетам, информацию об основных средствах, договоры о куплепродаже имущества, о залоге и поручительстве, о действующих кредитных договорах и другие, требуемые различным банком, документы. После получения всех необходимых документов, банк рассматривает заявку (как правило срок рассмотрения составляет от 7 до 30 дней.Существует множество компанийброкеровтаких,например, как: АльфаФорекс, Нефтепромбанк, Ренессанс Онлайн, Финам, БЕСТНедвижимость, и др. Эти агентства предлагают свои услуги по получению коммерческой ипотеки. Они проводят анализ различных вариантовкредитования на покупку коммерческой недвижимости,и предлагают наиболее выгодныес точки зрения финансовых возможностей клиента варианты. Стоит отметить, что услуги этих компаний не являются дешевыми, однако их содействие, а в случае необходимости и поручительство,дает дополнительныегарантииположительного решенияпри рассмотрении заявкипо коммерческой ипотеке.Заемщик должен предусмотреть и такие дополнительные расходы в ходе получения коммерческой ипотеки, как:обязанность за свой счет, оценить объект коммерческой недвижимости;застраховать как сам объект ипотеки, так и свою жизнь (трудоспособность);санкции банка в случае досрочного погашения ипотеки на недвижимость; комиссии банка: единовременные (при оформлении) и ежемесячные (от остатка фактической задолженности), которые у некоторых кредиторов достигают от 0,5до 1,5% % от суммы[1].Таким образом, коммерческая ипотека имеет явные достоинства, но и множество недостатков.Достоинствамииспользования коммерческой ипотеки являются:–выгодное вложение средств в коммерческую недвижимость без изъятия собственных средств из оборота компании;–процентыпо коммерческой ипотеке ниже,чем по нецелевым кредитам для развития малого бизнеса и предпринимательства;–данный вид кредитования является альтернативойлизинговой сделке, при этом покупательзаемщик имеет преимущество перед лизингополучателем, поскольку недвижимость сразу переходит на правах собственности к заемщику;–в случае невыполнения обязательств или банкротства заемщика,банка всегда имеетвозможность продать объект бизнесипотеки, так как спрос на коммерческую недвижимость динамично растет.К основным недостаткам этого вида кредитования следует отнести:–отсутствие четкой законодательной базы по ипотеке коммерческой недвижимости;–отсутствие у банков наработанной практики, кредитных схем, определенных лимитов риска и т.д.;–спорные моменты при оформлении в качестве залога земли (если речь идет о покупке целого здания);–слишком большой объем предоставляемых документов и необходимая полная «прозрачность» доходов юридического лица;–процедура оценки стоимости, оформление залога, страхование, всеэто занимает много времени и подразумевает дополнительные расходы.Таким образом, для банков кредитование малого бизнеса является одним из наиболее важныхнаправленийдеятельности.Это объясняется тем, чтосуммакредитов, взятыхдля развития малого бизнеса, значительно превышает суммыостальных целевых кредитов. Однако и риски банка при этом существенно возрастают по сравнению с другими видами кредитования. В этой связибанки предъявляют к заемщикамповышенныетребования: наличие динамично развивающегося бизнеса и собственного капитала.Немаловажное значение имеет кредитование малого бизнеса и для государства, поскольку малый бизнес в России призван выполнить ряд социальноэкономических задач, к которым, прежде всего, необходимо отнести повышение уровня занятости населения, обеспечение совершеннойрыночнойконкуренции, рост бюджетных доходов от налоговых поступлений и пр. Поэтому, считаем, что государству необходимо разработать и осуществить комплекс мер, направленных на обеспечение доступности широкому кругу предпринимателейкредитных продуктов длямалого бизнеса. Хотелось бы надеяться, что вскоре будет уточнен на законодательном уровне механизмпредоставлениякоммерческой ипотеки, что существенно повысит число сделок по кредитованию под залог нежилой недвижимости. Доступность коммерческойипотекипоможет активно развиваться малому бизнесуичастному предпринимательству в нашей стране.Ссылки на источники1. Медведева О.В. Проблемы стратегического развития инфраструктуры малого и среднего бизнеса. В сборнике: Международная научнопрактическая конференция по актуальным вопросам экономики и гуманитарных наук в 2015 году Материалы научнопрактической конференции. 2015. С. 193197.2. Чумакова Н.А., Болтава А.Л. Скоринг как метод оценки кредитоспособности физического лица. В сборнике: Социальноэкономические проблемы развития Южного макрорегиона Сборник научных статей. Под редакцией Ермоленко А.А.. Краснодар, 2010. С. 194201.3. Чумакова Н.А., Стародубцева Ю.Ю., Плотникова А.Р. Домашнее хозяйство как субъект малого предпринимательства. В сборнике: Закономерности и тенденции формирования системы финансовокредитных отношений Сборник статей Международной научнопрактической конференции . Ответственный редактор: А.А. Сукиасян. Уфа, 2015. С. 6163.
Коммерческая ипотека: основные аспекты кредитования малого бизнеса
Аннотация. Статья посвященавопросамкредитованиямалого бизнеса в России. На сегодняшний день многие предприниматели даже не имеют представления о кредитных продуктах, которые банки предлагают для развития малого бизнеса. Особое внимание в статье уделено преимуществам и ограничениям использования коммерческой ипотеки субъектами малого бизнеса.Ключевые слова: малый бизнес, банки, кредитование, недвижимость, коммерческая ипотека.
Малое предпринимательство играет значительную роль в развитии экономики страны. Его динамика влияет на экономический рост, научнотехнический прогресс, насыщенность рынка качественными товарами. Кроме этого, малый бизнес выполняет важнейшие функции для национальной экономики: внедряет инновации, поддерживает оптимальную конкурентную среду, создает дополнительные рабочие места, противодействует монополизму и расширяет потребительский спрос. Значительнаяподдержкамалого бизнеса в стране оказываетсяпрезидентом, правительствоми органамифедеральной и региональнойвласти. Однако, средств, направленных для развития малого и среднего бизнеса все равно не достаточно и предприниматели вынуждены искать дополнительные внешние источники финансирования своего бизнеса, обращаясь в коммерческие банки за кредитами.Приоткрытиисвоего дела почти каждый предпринимательсталкивается с такой проблемой, как поиск денег. Прежде всего, мы обращаемся к своим родственникам, знакомыми друзьям, чтобы попросить денег в долг. Однако, проблемы, связанные с недостатком собственных средств, могут возникнуть и на этапе, когда бизнес давно стартовал и приносит прибыль, но необходимо расширять производство, а это серьезные расходы на покупку оборудования, сырья, материалов и пр. Предприниматель вынужден обратиться в банк. И тут его может ждать неприятная новость: подавляющее число банков с малыми предприятиями не работает.
Предприниматель вряд ли получит кредит только лишь на основании заявки и представленного бизнесплана.Чаще банки выдают кредиты под уже существующий бизнес. Желательно, чтобыпри этомон существовал не менее трех месяцев (в торговле) и шести если предприятие занимается производством или оказанием услуг. Но и на этом условияполучениякредитане исчерпываются. Важнейшим условием является залог, причем речь чаще всего идет об имуществе клиента. Если клиент не обладаетзалоговым имуществом, то,скорее всего, его общение с кредиторамина этоми закончится. В качестве залога банк принимает как движимое, так и недвижимое имущество. Это могут быть: автомобиль, личное имущество заемщика, оборудование, товары в оборотеи др. При всем при этом, есть еще одно обязательное условие –существующий бизнес должен быть платежеспособным.Каким образом и кто проводит оценку платежеспособности клиента? До того, как заявка будет направлена на рассмотрение в кредитный комитет банка,заемщик должен предоставить информацию о финансовом состояниисвоего бизнеса. Подтверждением этого может служить заключение аудитора, которое выдается по окончании аудиторской проверки деятельности заемщика. На данном этапе оговариваются условия кредита, после чего принимается решение о возможности предоставления кредита.Кредитование малого бизнеса является весьмаперспективным, однако в этом направлении кредитования банк сталкивается со многими сложностями, вызванными, прежде всего, недостаточной финансовойграмотностьюнаселения. Многие предпринимателидаже не имеют представления о кредитных продуктах, предлагаемых банками малому бизнесу.Кредиты для развития бизнеса можно разделить натри вида[3]:1 Кредит на текущую деятельность.Основной целью получения данного вида кредита является пополнениесобственныхоборотных средств или приобретениемашин и оборудования. Кредит на текущую деятельность выдается банкомв традиционном виде, в виде кредитной линии или овердрафт по расчетному счету.Овердрафт –это кредит для постоянных клиентов со стабильными поступлениями на банковский счет. Он больше подходит компаниям, у которых оборот товара 1520 дней. Он необходим для покрытия небольших кассовых разрывов, если, срок платежа нельзя перенести, например, для выплаты зарплаты или оплаты налогов.Главная приоритетность овердрафта как кредита для малого бизнеса в относительно низкой процентной ставке.Кредит на текущую деятельностьпредоставляется максимум на три года. При этом ежемесячныеплатежи не должны превышать половины суммы чистой прибыли предприятия.2. Инвестиционные кредиты. Отличительной чертой данного вида кредита для бизнеса является сама цель получения кредита. Это может быть новый проект,существенное расширение производственных мощностей либо разработка нового направления деятельности. Стоит отметить, что текущая доходность предприятия для банка не имеет значения. При данном виде кредитования важно, чтобы в инвестиционный проектпредпринимателем было вложено не менее 30% собственных средств. Инвестиционные кредиты выдаютсябанками срокомдо 10 лет. Их главным преимуществом является возможность предоставления отсрочкипо погашениюосновного долга.3. Коммерческая ипотека.Схема такой ипотеки в основном ничем не отличается от жилой.Залогом при оформлении коммерческой ипотеки являетсяприобретаемое помещение. Получатель ипотеки должен оплатить ее за счет своих средств от 10% до 30% его стоимости, срок кредитования может достигать до30 лет.Данный кредит заемщик на руки не получает. Сумма кредита перечисляется продавцу. Одновременно при регистрации договора куплипродажиоформляется обременение на приобретаемый объект недвижимости.Из этого следует, что до полного погашения кредита, собственник не сможет продать имущество, находящееся в залоге. При оформлении коммерческой ипотеки важно, чтобы приобретаемое помещениебыло зарегистрировано как объект нежилогофонда.В связи с активным развитием кредитного и,в большей степени,ипотечного рынка,все чаще от банков звучит предложение о такомнаправлении кредитования, как коммерческая ипотека. По сути, ипотечные займы отличаются от стандартного целевым предназначением объекта недвижимости, который приобретается, а в остальном должен быть жилищным кредитом. Однако на самом деле эта сфера кредитования не так проста.Коммерческая ипотека –это один из видов целевого среднесрочного или долгосрочного кредитования, когда физическое или юридическое лицо берет средства у банка (кредитной организации) на покупку нежилой, коммерческой недвижимости, это могут быть офисные, складские, торговые или производственные помещения. Коммерческая ипотека называется нежилой ипотекой, бизнесипотекой, ломбардным кредитом, или, юридический термин –ипотечным кредитом под залог нежилой недвижимости, находящейся в собственности. Главная особенность такого займа заключается в том, что он выдается только физическому лицу или индивидуальному предпринимателю. Юридические лица коммерческую ипотеку взять не смогут. Для них существуют иные виды кредитов такие, как корпоративные кредитные линии, которые предусматривают выдачу займа под уже имеющееся в собственности имущество. Кроме того, различаются сроки кредитования, у юридических лиц они меньше, чем у физических лиц.В такой банковской услуге, какипотека на коммерческую недвижимость,обычно, нуждаются индивидуальные предприниматели, которые только начинают свою деятельность, или планируют дальнейшее расширение бизнеса, для чего и нужны основные средства. Дополнительно, такая программа может быть интересна лицам у кого есть возможность приобрести объект. Главным преимуществом займа является возможность обзавестись собственным офисом, магазином или другим помещением. Это делает предпринимателя более независимым от изменений цен на рынке недвижимости и от личных амбиций арендодателя. Предприниматель точно так же будет ежемесячно выплачивать некую сумму банку, как он выплачивал бы ее арендодателю, арендуя помещение, но при этом он будет знать, что это его полноправная недвижимость.Крометого, предприниматель, который владеет своим помещением, может с большей уверенностью налаживать связи, заключать длительные договора и оформлять различные сделки. Он может быть уверен, что через некоторое время ему не придется переезжать на другой адрес изза проблем с арендой. Частные же лица, имеющие некие накопления, с которых можно получать дополнительный доход, имеют реальную возможность сохранить и приумножить эти средства. С помощью коммерческой ипотеки они могут приобрести востребованный объект коммерческой недвижимости и сдавать его в аренду.Несмотря на все сложности и риски, которыми сопровождается коммерческая ипотека, ее, выдают все большее количество банков с каждым годом. Это можно объяснить, прежде всего, высокой доходностью таких займов, ведь они выдаются на более жестких условиях, чем жилищные кредиты. К примеру, «Балтинвестбанк» выдает займы под залог купленной коммерческой недвижимости под 19% годовых на срок до 10 лет, при этом сумма начального взноса будет не менее 30%.В «Транскапиталбанке»можно получить заем под 16,5% на срок до 10 лет при внесении начального взноса в размере не менее 35% оценочной стоимости объекта. «Ак Барс банк» готов выдать коммерческую ипотеку под 15,9% на период до 15 лет при обязательном внесении первоначального взноса не менее 30%. Другие банки, к примеру, «Почтобанк» рассматривает каждую ипотечную ситуацию индивидуально и, исходя из анализа всех факторов, определяет условия кредитования.Даже человеку не владеющими специальными знаниями в данной области будет заметно, что брать такую ипотеку на порядок дороже, процентные ставки больше на 35%, срок кредитования меньше почти в три раза, а первоначальный взнос менее 30% практически не встречается. Такие кредиты готовы давать далеко не всебанки, коммерческая ипотекане имеет такого надежного законодательного регулирования, как жилищная. Для того чтобы максимально снизить риски до минимума, банки вынуждены придумывать различные схемы оформления займов. Но как показывает практика, попытки минимизировать риски одного участника сделки, автоматически повышают риски другого. Исходя из ипотечных реалий, возникло три варианта оформления ипотечного займа под залог коммерческой недвижимости.При оформленииипотечного займасогласно первому варианту, необходимо пройти следующие процедуры:1)продавец и покупатель заключают договор куплипродажи;2) покупатель передает собственные средства (первоначальный взнос) продавцу, а банк гарантирует поступление остальных средств после оформления залога;3) происходит регистрация права собственности на покупателя;4) регистрируется залог, и кредитные деньги передаются продавцу.Второй вариант предполагает поочередное выполнение следующих процедур:1) покупатель передает продавцу собственные средства (первоначальный взнос), а банк дает ему гарантию выплаты остальной суммы после оформления залога;2) объект недвижимости передается в залог банку;3) проводится регистрация смены права собственности и оформление договора куплипродажи;4) продавцу передается оставшаяся сумма,а регистрационные мероприятия продолжаются.При третьем варианте оформление происходит иным образом:1) регистрируется юридическое лицо, в собственность которого передается объект недвижимости;2) покупатель выкупает права владения этим юридическим лицом за кредитные средства;3) после погашения займа покупатель свободно может переоформить объект недвижимости на себя или оставить все как есть.Прежде чем начать непосредственное оформление кредита, следует предоставить пакет документов (содержание документов зависит от требования различных банков). Так, наравне с общими документами, подтверждающими личность и платежеспособность клиента (паспорт, ИНН, военный билет, документ о семейном положении, справка о доходах, справка из налогового органа, справка об имеющихся счетах в банках, акциях и т.п.)требуется лицензия на предпринимательскую деятельность, договор куплипродажи объекта ипотеки, документ (отчет эксперта) о его оценке, текущей рыночной стоимости, документ, подтверждающий право собственности заемщика на этот объект и землю, документы о страховании и другие документы, определенные конкретным банком. Кроме того, в банке могут предложить заемщику, чтобы во всех государственных регистрационных службах его интересы представлял сотрудник банка. Таким образом, он избавляет заемщика от лишней бумажной волокиты и снижает свои риски, самостоятельно контролируя все этапы процесса оформления[2]. Юридические лицапри оформлении коммерческой ипотекипредоставляютбухгалтерскийбаланс иотчет о финансовых результатах,а также сведения о кредиторской и дебиторской задолженности,анализ товарного и денежного оборота предприятия не менее чем за полгода, банковскую информацию по текущим и расчетным счетам, информацию об основных средствах, договоры о куплепродаже имущества, о залоге и поручительстве, о действующих кредитных договорах и другие, требуемые различным банком, документы. После получения всех необходимых документов, банк рассматривает заявку (как правило срок рассмотрения составляет от 7 до 30 дней.Существует множество компанийброкеровтаких,например, как: АльфаФорекс, Нефтепромбанк, Ренессанс Онлайн, Финам, БЕСТНедвижимость, и др. Эти агентства предлагают свои услуги по получению коммерческой ипотеки. Они проводят анализ различных вариантовкредитования на покупку коммерческой недвижимости,и предлагают наиболее выгодныес точки зрения финансовых возможностей клиента варианты. Стоит отметить, что услуги этих компаний не являются дешевыми, однако их содействие, а в случае необходимости и поручительство,дает дополнительныегарантииположительного решенияпри рассмотрении заявкипо коммерческой ипотеке.Заемщик должен предусмотреть и такие дополнительные расходы в ходе получения коммерческой ипотеки, как:обязанность за свой счет, оценить объект коммерческой недвижимости;застраховать как сам объект ипотеки, так и свою жизнь (трудоспособность);санкции банка в случае досрочного погашения ипотеки на недвижимость; комиссии банка: единовременные (при оформлении) и ежемесячные (от остатка фактической задолженности), которые у некоторых кредиторов достигают от 0,5до 1,5% % от суммы[1].Таким образом, коммерческая ипотека имеет явные достоинства, но и множество недостатков.Достоинствамииспользования коммерческой ипотеки являются:–выгодное вложение средств в коммерческую недвижимость без изъятия собственных средств из оборота компании;–процентыпо коммерческой ипотеке ниже,чем по нецелевым кредитам для развития малого бизнеса и предпринимательства;–данный вид кредитования является альтернативойлизинговой сделке, при этом покупательзаемщик имеет преимущество перед лизингополучателем, поскольку недвижимость сразу переходит на правах собственности к заемщику;–в случае невыполнения обязательств или банкротства заемщика,банка всегда имеетвозможность продать объект бизнесипотеки, так как спрос на коммерческую недвижимость динамично растет.К основным недостаткам этого вида кредитования следует отнести:–отсутствие четкой законодательной базы по ипотеке коммерческой недвижимости;–отсутствие у банков наработанной практики, кредитных схем, определенных лимитов риска и т.д.;–спорные моменты при оформлении в качестве залога земли (если речь идет о покупке целого здания);–слишком большой объем предоставляемых документов и необходимая полная «прозрачность» доходов юридического лица;–процедура оценки стоимости, оформление залога, страхование, всеэто занимает много времени и подразумевает дополнительные расходы.Таким образом, для банков кредитование малого бизнеса является одним из наиболее важныхнаправленийдеятельности.Это объясняется тем, чтосуммакредитов, взятыхдля развития малого бизнеса, значительно превышает суммыостальных целевых кредитов. Однако и риски банка при этом существенно возрастают по сравнению с другими видами кредитования. В этой связибанки предъявляют к заемщикамповышенныетребования: наличие динамично развивающегося бизнеса и собственного капитала.Немаловажное значение имеет кредитование малого бизнеса и для государства, поскольку малый бизнес в России призван выполнить ряд социальноэкономических задач, к которым, прежде всего, необходимо отнести повышение уровня занятости населения, обеспечение совершеннойрыночнойконкуренции, рост бюджетных доходов от налоговых поступлений и пр. Поэтому, считаем, что государству необходимо разработать и осуществить комплекс мер, направленных на обеспечение доступности широкому кругу предпринимателейкредитных продуктов длямалого бизнеса. Хотелось бы надеяться, что вскоре будет уточнен на законодательном уровне механизмпредоставлениякоммерческой ипотеки, что существенно повысит число сделок по кредитованию под залог нежилой недвижимости. Доступность коммерческойипотекипоможет активно развиваться малому бизнесуичастному предпринимательству в нашей стране.Ссылки на источники1. Медведева О.В. Проблемы стратегического развития инфраструктуры малого и среднего бизнеса. В сборнике: Международная научнопрактическая конференция по актуальным вопросам экономики и гуманитарных наук в 2015 году Материалы научнопрактической конференции. 2015. С. 193197.2. Чумакова Н.А., Болтава А.Л. Скоринг как метод оценки кредитоспособности физического лица. В сборнике: Социальноэкономические проблемы развития Южного макрорегиона Сборник научных статей. Под редакцией Ермоленко А.А.. Краснодар, 2010. С. 194201.3. Чумакова Н.А., Стародубцева Ю.Ю., Плотникова А.Р. Домашнее хозяйство как субъект малого предпринимательства. В сборнике: Закономерности и тенденции формирования системы финансовокредитных отношений Сборник статей Международной научнопрактической конференции . Ответственный редактор: А.А. Сукиасян. Уфа, 2015. С. 6163.
