Регулирование деятельности операторов капитального ремонта и иные проблемы в жилищном законодательстве
Г.
Г. ПавловаБиблиографическое описание статьи для цитирования:
Павлова
Г.
Г. Регулирование деятельности операторов капитального ремонта и иные проблемы в жилищном законодательстве // Научно-методический электронный журнал «Концепт». –
2016. – Т. 15. – С.
1466–1470. – URL:
http://e-koncept.ru/2016/96212.htm.
Аннотация. В статье рассматриваются актуальные проблемы жилищного законодательства, в частности, касающиеся деятельности операторов капитального ремонта, предоставления коммунальной услуги ненадлежащего качества, установления дифференцированного размера минимального взноса на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Ключевые слова:
собственники, капитальный ремонт, оператор, управляющая компания, вклады физических лиц, взносы, общее имущество
Текст статьи
Павлова Галина Геннадьевна,кандидат юридических наук, доцент, ЧелГУ г.Челябинск galina.pavlova.7878@mail.ru
Регулирование деятельности операторов капитального ремонта
и иные проблемы в жилищном законодательстве
Аннотация. В статье рассматриваются актуальные проблемы жилищного законодательства, в частности касающиеся деятельности операторов капитального ремонта, предоставления коммунальной услуги ненадлежащего качества, установление дифференцированного размера минимального взноса на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома.Ключевые слова: капитальный ремонт, оператор, управляющая компания, вклады физических лиц, взносы, собственники, общее имущество.
На сегодняшний день очень актуальной и во многом неразрешенной остается проблема,связанная с оплатой за капитальный ремонт собственниками многоквартирных домов. К сожалению, не смотря на то, что принятФедеральныйзакон
«О внесенииизмененийв жилищный кодекс РоссийскойФедерациииотдельные законодательные акты Российской Федерации»29июня2015года N176ФЗ, однако существенных изменений по разрешению важных проблем не произошло.[1,ст.3967]Рассмотрим лишь некоторые наиболее важные на наш взгляд проблемыКостромская областная Дума инициировала внесение поправок в жилищное законодательство в части определения понятия капитального ремонта многоквартирных домов. Соответствующий законопроект
представительный орган направил в Госдуму.В случае одобрения поправок под капитальным ремонтом общего имущества в многоквартирном доме будет пониматься оказание и (или) выполнение услуг и (или) работ по устранению неисправностей изношенных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества. Эта дефиниция может появиться в Жилищном кодексе РФ.
Свою идею авторы законопроекта объясняют необходимостью более четко разграничить состав работ текущего и капитального ремонта. Дело в том, что действующее законодательство содержит несколько понятий "капитальный ремонт". В частности, определение Градостроительного кодекса РФ предусматривает возможность замены и (или) восстановления не только конструкций (сетей), но и их элементов (п.14.2ст.1ГрадостроительногокодексаРФ). В результате на практике в ходе проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в частности в случае, когда собственники помещений формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, предлагается частично выполнять отдельные виды работ (ремонт крыши над одним подъездом, замена только системы водоснабжения и т.п.), что фактически соответствует работам текущего характера.[2]
В соответствии со ст. 165ЖК РФ взнос на капремонт является обязательным платежом. Собственники жилых помещений обязаны нести расходы на капитальный ремонт. Появление регионального оператора капитального ремонта остается на сегодняшний день самой острой и актуальной проблемой для собственников жилья в многоквартирных домах. Основной проблемой стало то, что большинство граждан отказываются оплачивать данные взносы в связи с тем, что большинство региональных операторов формально не заключают с собственниками жилых помещений договор об оказании данной услуги. [3]Региональный оператор это специализированная некоммерческая организация, созданная в организационноправовой форме, которая именуется фондом. Создается региональный оператор субъектом РФ. В одном субъекте РФ может быть создано несколько региональных операторов, каждый из которых осуществляет деятельность на определенной территории.Региональный операторосуществляет функции технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете регионального оператора.[4]
Необходимо отметить, что ЖК РФпредусматривает и иные функции, перечень которых на сегодняшний день остается открытым. Региональный оператор выносит на обсуждение и принятие собственниками предложение о сроке начала проведения работ, о перечне, объеме и стоимости работ. Оператор осуществляет подготовку жилого дома к работам, подготавливает проектную документацию, привлекает подрядные организации и заключает от своего имени договоры на выполнение работ капитального характера, контролирует качество и сроки выполнения работ подрядными организациями, принимает выполненную работу, а также несет иные обязанности, например, проверяет соответствие работ требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов.[5]Таким образом региональный оператор несет множество обязанностей перед собственниками многоквартирных домов, но юридически нет оформленных отношений, т.е. заключенного договора между региональным оператором и собственниками МКД.В связи с этим, предлагаемвнести поправки в Жилищный Кодекс, путем добавления новых статей в главу 17 Жилищного Кодекса (формирование фондов капитального ремонта региональным оператором, деятельность регионального оператора по финансированию капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах), касающихся:
заключением между региональным оператором и собственником жилого помещения договора об оказании услуг в письменной форме, где указано правовое положение обеих сторон;
освобождением от платежей собственников жилья в новостройках сроком на 5 лет.Предлагается дополнить ч.2 ст. 182 Жилищного Кодекса пунктом 13, который будет изложен в следующей редакции: «региональный оператор обязан заключить с собственником жилого помещения многоквартирного дома договор об оказании услуг в письменной форме, с указанием правового положения обеих сторон». Также предлагается дополнить статью 189 Жилищного Кодекса РФ, касающуюся решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме частью 9 и изложить в следующей редакции: «Освободить от платежей за капитальный ремонт собственников жилья в новостройках сроком на 5 лет».Весомой проблемой остается также то, что схема, при которой деньги с собственников жилья собираются в некий «общий котел», на счет регионального оператора, может нарушать конституционные права граждан,поскольку граждане этими средствами фактически не распоряжаются.Представители органов власти в Конституционном суде (КС) сошлись во мнении, что нормы Жилищного кодекса, позволяющие региональному оператору использовать деньги, накопленные на капремонт жителями одного дома, на ремонт другого, не противоречит Конституции. Однако многие отметили необходимость совершенствования законодательства, касающегося капремонта.Депутат Госдумы Галина Хованская отметила, что многие собственники не по своей воле изза жестких сроков, поставленных для принятия решения, оказались в "общем котле". При этом гарантий, что собственники смогут использовать деньги, накопленные у регионального оператора, нет. По ее словам, "банкротство регионального оператора не исключает законодательство, это коммерческая организация".Кроме того, по мнению полномочного представителя правительства РФ в КС Михаила Барщевского, оспариваемые нормы не ограничивают право граждан в любой момент изменить способ формирования фонда капитального ремонта, тоесть "со счета регионального оператора "перейти" на спецсчет".[6]
В настоящее время на счетах регионального оператора скопилось 72 млрд руб., тогда как на начало 2015 г. один российский банк аккумулировал в среднем всего лишь 17,9 млрд руб.
вкладов
физических лиц. Поэтому необходимо вводить жесткое регулирование деятельности операторов капитального ремонта, сопоставимое с регулированием организаций финансовой сферы, а также обеспечить кристальную прозрачность их деятельности,[6]
В связи с этим,предлагается внести изменения в Жилищный Кодекс РФ, а именно часть 3 статьи 175 изложить в следующей редакции: «Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны проводить общее собрание собственников помещений, на котором принимается решение о выборевладельца специального счета открытого на данный многоквартирный дом. Средства, поступающие на данный специальный счет, могут быть использованы только на проведение капитального ремонта данного многоквартирного дома».
Кроме того Минстрой попрежнему не придает регулированию деятельности операторов капремонта должного значения. Поэтому, отсутствуют полноценные механизмы, гарантирующие качество ремонта и обеспечение сохранности собранных средств от инфляции. Точно так жедо сих пор не введена практика публичного обсуждения и защиты планов и бюджетов регоператоров, равно как и обязательная публикация отчетов о проделаннойработе.Также на сегодня очень важно пересмотреть имеющиеся требования к кредитным организациям, которые допущены к работе со средствами операторов капитального ремонта. К настоящему моменту уже три банка, которые отвечали имеющимся требованиям, лишилисьлицензий.[7]Следующей проблемой остается размер минимального взноса на капитальный ремонт. Согласно части 8.1 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации субъектам Российской Федерации предоставлено право устанавливать дифференцированный размер минимального взноса на капитальный ремонт общего имущества в зависимости от муниципального образования, вкотором расположен многоквартирный дом, с учетом его типа и этажности, стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома, нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта (нормативных межремонтных сроков), а также с учетом перечня работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.[8]
По данным Министерства строительства и жилищнокоммунального хозяйства Российской Федерации по состоянию на июль 2015 года только 29 субъектов Российской Федерации воспользовались своим правом по установлению дифференцированного размера взноса на капитальный ремонт. С целью защиты прав собственников помещений в многоквартирном доме в части несения разумных и обоснованных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме предложен проектом федерального закона, которым предлагается обязать субъекты Российской Федерации устанавливать дифференцированныйразмер взноса на капитальный ремонт в зависимости от типа и этажности многоквартирного дома и иных его характеристик. Также остается проблема ответственности за нарушение жилищного законодательства, а именночасто возникает такая проблема, что управляющие компании, в целях экономии по оплате подогрева горячего водоснабжения снижают температуру горячей воды при подаче ее жителям многоквартирных домов. Это является предоставлением коммунальной услуги ненадлежащего качества. Для исключения повторных случаев предоставления управляющей компанией коммунальной услуги ненадлежащего качества, предлагается лишать управляющую компанию лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами при выявлении повторного нарушения. Предлагается данную нормуизложить в Жилищном Кодексе путем добавления части 2.1 в статью 199 и изложить в следующей редакции: «Основанием для рассмотрения лицензионной комиссией вопроса об обращении в суд с заявлением об аннулировании лицензии, является наличие повторного случая предоставления управляющей компанией коммунальной услуги ненадлежащего качества». Широкая проблематика данной сферы основана не только на отсутствии четкого законодательного регулирования отдельных моментов капитального ремонта, но и недобросовестности деятельности региональных операторов, а так же управляющих компаний.В заключении хотелось бы отметить, что данные предложения по совершенствованию жилищного законодательствасыграют значительную роль в жизни всего общества и конкретных граждан РФ.
Ссылки на источники1.О внесении
измененийв Жилищный кодекс РоссийскойФедерациииотдельные законодательные акты Российской Федерации:Федеральныйзакон29июня2015года №176ФЗ// Собрание законодательства РФ, 06.07.2015, N 27, ст. 39672.Предлагается внести в Жилищный кодекс РФ понятие капремонта [Электронный ресурс]. URL: http://www.garant.ru/news/699812/#ixzz422gQFJa4(дата обращения 4.03.2016)3.Мун О. Новые правила оплаты капитального ремонта в многоквартирном доме // Жилищное право. 2014. № 1. С.78. 4.Абрамова А. Новеллы жилищного законодательства (или кто такой Региональный оператор и для чего он нужен)// Жилищное право. 2013. № 6. С.32.5.Угрюмов А.М. Использование средств фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме// Жилищное право. 2014. №3. С.85866.
Представители органов власти в КС: взносы на капремонт в «общий котел» конституционны [Электронный ресурс]. URL: http://tass.ru/obschestvo/2715439(дата обращения 4.03.2016)7.
Матиящук С.А. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме: новые подходы к правовому регулированию отношений //Жилищное право. 2014.№ 11. С.11138.
Гордеев Д.П. Новое регулирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов в соответствии с главой 18 Жилищного кодекса РФ// Законы России: опыт, анализ, практика. 2014.№ 5.С.2023
Регулирование деятельности операторов капитального ремонта
и иные проблемы в жилищном законодательстве
Аннотация. В статье рассматриваются актуальные проблемы жилищного законодательства, в частности касающиеся деятельности операторов капитального ремонта, предоставления коммунальной услуги ненадлежащего качества, установление дифференцированного размера минимального взноса на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома.Ключевые слова: капитальный ремонт, оператор, управляющая компания, вклады физических лиц, взносы, собственники, общее имущество.
На сегодняшний день очень актуальной и во многом неразрешенной остается проблема,связанная с оплатой за капитальный ремонт собственниками многоквартирных домов. К сожалению, не смотря на то, что принятФедеральныйзакон
«О внесенииизмененийв жилищный кодекс РоссийскойФедерациииотдельные законодательные акты Российской Федерации»29июня2015года N176ФЗ, однако существенных изменений по разрешению важных проблем не произошло.[1,ст.3967]Рассмотрим лишь некоторые наиболее важные на наш взгляд проблемыКостромская областная Дума инициировала внесение поправок в жилищное законодательство в части определения понятия капитального ремонта многоквартирных домов. Соответствующий законопроект
представительный орган направил в Госдуму.В случае одобрения поправок под капитальным ремонтом общего имущества в многоквартирном доме будет пониматься оказание и (или) выполнение услуг и (или) работ по устранению неисправностей изношенных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества. Эта дефиниция может появиться в Жилищном кодексе РФ.
Свою идею авторы законопроекта объясняют необходимостью более четко разграничить состав работ текущего и капитального ремонта. Дело в том, что действующее законодательство содержит несколько понятий "капитальный ремонт". В частности, определение Градостроительного кодекса РФ предусматривает возможность замены и (или) восстановления не только конструкций (сетей), но и их элементов (п.14.2ст.1ГрадостроительногокодексаРФ). В результате на практике в ходе проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в частности в случае, когда собственники помещений формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, предлагается частично выполнять отдельные виды работ (ремонт крыши над одним подъездом, замена только системы водоснабжения и т.п.), что фактически соответствует работам текущего характера.[2]
В соответствии со ст. 165ЖК РФ взнос на капремонт является обязательным платежом. Собственники жилых помещений обязаны нести расходы на капитальный ремонт. Появление регионального оператора капитального ремонта остается на сегодняшний день самой острой и актуальной проблемой для собственников жилья в многоквартирных домах. Основной проблемой стало то, что большинство граждан отказываются оплачивать данные взносы в связи с тем, что большинство региональных операторов формально не заключают с собственниками жилых помещений договор об оказании данной услуги. [3]Региональный оператор это специализированная некоммерческая организация, созданная в организационноправовой форме, которая именуется фондом. Создается региональный оператор субъектом РФ. В одном субъекте РФ может быть создано несколько региональных операторов, каждый из которых осуществляет деятельность на определенной территории.Региональный операторосуществляет функции технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете регионального оператора.[4]
Необходимо отметить, что ЖК РФпредусматривает и иные функции, перечень которых на сегодняшний день остается открытым. Региональный оператор выносит на обсуждение и принятие собственниками предложение о сроке начала проведения работ, о перечне, объеме и стоимости работ. Оператор осуществляет подготовку жилого дома к работам, подготавливает проектную документацию, привлекает подрядные организации и заключает от своего имени договоры на выполнение работ капитального характера, контролирует качество и сроки выполнения работ подрядными организациями, принимает выполненную работу, а также несет иные обязанности, например, проверяет соответствие работ требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов.[5]Таким образом региональный оператор несет множество обязанностей перед собственниками многоквартирных домов, но юридически нет оформленных отношений, т.е. заключенного договора между региональным оператором и собственниками МКД.В связи с этим, предлагаемвнести поправки в Жилищный Кодекс, путем добавления новых статей в главу 17 Жилищного Кодекса (формирование фондов капитального ремонта региональным оператором, деятельность регионального оператора по финансированию капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах), касающихся:
заключением между региональным оператором и собственником жилого помещения договора об оказании услуг в письменной форме, где указано правовое положение обеих сторон;
освобождением от платежей собственников жилья в новостройках сроком на 5 лет.Предлагается дополнить ч.2 ст. 182 Жилищного Кодекса пунктом 13, который будет изложен в следующей редакции: «региональный оператор обязан заключить с собственником жилого помещения многоквартирного дома договор об оказании услуг в письменной форме, с указанием правового положения обеих сторон». Также предлагается дополнить статью 189 Жилищного Кодекса РФ, касающуюся решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме частью 9 и изложить в следующей редакции: «Освободить от платежей за капитальный ремонт собственников жилья в новостройках сроком на 5 лет».Весомой проблемой остается также то, что схема, при которой деньги с собственников жилья собираются в некий «общий котел», на счет регионального оператора, может нарушать конституционные права граждан,поскольку граждане этими средствами фактически не распоряжаются.Представители органов власти в Конституционном суде (КС) сошлись во мнении, что нормы Жилищного кодекса, позволяющие региональному оператору использовать деньги, накопленные на капремонт жителями одного дома, на ремонт другого, не противоречит Конституции. Однако многие отметили необходимость совершенствования законодательства, касающегося капремонта.Депутат Госдумы Галина Хованская отметила, что многие собственники не по своей воле изза жестких сроков, поставленных для принятия решения, оказались в "общем котле". При этом гарантий, что собственники смогут использовать деньги, накопленные у регионального оператора, нет. По ее словам, "банкротство регионального оператора не исключает законодательство, это коммерческая организация".Кроме того, по мнению полномочного представителя правительства РФ в КС Михаила Барщевского, оспариваемые нормы не ограничивают право граждан в любой момент изменить способ формирования фонда капитального ремонта, тоесть "со счета регионального оператора "перейти" на спецсчет".[6]
В настоящее время на счетах регионального оператора скопилось 72 млрд руб., тогда как на начало 2015 г. один российский банк аккумулировал в среднем всего лишь 17,9 млрд руб.
вкладов
физических лиц. Поэтому необходимо вводить жесткое регулирование деятельности операторов капитального ремонта, сопоставимое с регулированием организаций финансовой сферы, а также обеспечить кристальную прозрачность их деятельности,[6]
В связи с этим,предлагается внести изменения в Жилищный Кодекс РФ, а именно часть 3 статьи 175 изложить в следующей редакции: «Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны проводить общее собрание собственников помещений, на котором принимается решение о выборевладельца специального счета открытого на данный многоквартирный дом. Средства, поступающие на данный специальный счет, могут быть использованы только на проведение капитального ремонта данного многоквартирного дома».
Кроме того Минстрой попрежнему не придает регулированию деятельности операторов капремонта должного значения. Поэтому, отсутствуют полноценные механизмы, гарантирующие качество ремонта и обеспечение сохранности собранных средств от инфляции. Точно так жедо сих пор не введена практика публичного обсуждения и защиты планов и бюджетов регоператоров, равно как и обязательная публикация отчетов о проделаннойработе.Также на сегодня очень важно пересмотреть имеющиеся требования к кредитным организациям, которые допущены к работе со средствами операторов капитального ремонта. К настоящему моменту уже три банка, которые отвечали имеющимся требованиям, лишилисьлицензий.[7]Следующей проблемой остается размер минимального взноса на капитальный ремонт. Согласно части 8.1 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации субъектам Российской Федерации предоставлено право устанавливать дифференцированный размер минимального взноса на капитальный ремонт общего имущества в зависимости от муниципального образования, вкотором расположен многоквартирный дом, с учетом его типа и этажности, стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома, нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта (нормативных межремонтных сроков), а также с учетом перечня работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.[8]
По данным Министерства строительства и жилищнокоммунального хозяйства Российской Федерации по состоянию на июль 2015 года только 29 субъектов Российской Федерации воспользовались своим правом по установлению дифференцированного размера взноса на капитальный ремонт. С целью защиты прав собственников помещений в многоквартирном доме в части несения разумных и обоснованных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме предложен проектом федерального закона, которым предлагается обязать субъекты Российской Федерации устанавливать дифференцированныйразмер взноса на капитальный ремонт в зависимости от типа и этажности многоквартирного дома и иных его характеристик. Также остается проблема ответственности за нарушение жилищного законодательства, а именночасто возникает такая проблема, что управляющие компании, в целях экономии по оплате подогрева горячего водоснабжения снижают температуру горячей воды при подаче ее жителям многоквартирных домов. Это является предоставлением коммунальной услуги ненадлежащего качества. Для исключения повторных случаев предоставления управляющей компанией коммунальной услуги ненадлежащего качества, предлагается лишать управляющую компанию лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами при выявлении повторного нарушения. Предлагается данную нормуизложить в Жилищном Кодексе путем добавления части 2.1 в статью 199 и изложить в следующей редакции: «Основанием для рассмотрения лицензионной комиссией вопроса об обращении в суд с заявлением об аннулировании лицензии, является наличие повторного случая предоставления управляющей компанией коммунальной услуги ненадлежащего качества». Широкая проблематика данной сферы основана не только на отсутствии четкого законодательного регулирования отдельных моментов капитального ремонта, но и недобросовестности деятельности региональных операторов, а так же управляющих компаний.В заключении хотелось бы отметить, что данные предложения по совершенствованию жилищного законодательствасыграют значительную роль в жизни всего общества и конкретных граждан РФ.
Ссылки на источники1.О внесении
измененийв Жилищный кодекс РоссийскойФедерациииотдельные законодательные акты Российской Федерации:Федеральныйзакон29июня2015года №176ФЗ// Собрание законодательства РФ, 06.07.2015, N 27, ст. 39672.Предлагается внести в Жилищный кодекс РФ понятие капремонта [Электронный ресурс]. URL: http://www.garant.ru/news/699812/#ixzz422gQFJa4(дата обращения 4.03.2016)3.Мун О. Новые правила оплаты капитального ремонта в многоквартирном доме // Жилищное право. 2014. № 1. С.78. 4.Абрамова А. Новеллы жилищного законодательства (или кто такой Региональный оператор и для чего он нужен)// Жилищное право. 2013. № 6. С.32.5.Угрюмов А.М. Использование средств фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме// Жилищное право. 2014. №3. С.85866.
Представители органов власти в КС: взносы на капремонт в «общий котел» конституционны [Электронный ресурс]. URL: http://tass.ru/obschestvo/2715439(дата обращения 4.03.2016)7.
Матиящук С.А. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме: новые подходы к правовому регулированию отношений //Жилищное право. 2014.№ 11. С.11138.
Гордеев Д.П. Новое регулирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов в соответствии с главой 18 Жилищного кодекса РФ// Законы России: опыт, анализ, практика. 2014.№ 5.С.2023
