Трансакционные издержки при оформлении земельных долей

Аннотация. В статье дается сравнение различных трактовок определения «трансакционные издержки», предлагаемых российскими и зарубежными исследователями, приведена их классификация. Авторами рассмотрена проблема трансакционных издержек в сельскохозяйственном землепользовании, представлен анализ причин их возникновения на сельскохозяйственных предприятиях при формировании землепользований в счет земель, находящихся в долевой собственности, а также в процессе их использования в сельскохозяйственном производстве. Предложены мероприятия по снижению величины трансакционных издержек, подчеркнута необходимость четкого разграничения прав собственности для эффективного ведения производства, причем немаловажная роль в этом процессе отведена государству.
Ключевые слова: трансакционные издержки, классификация, сельскохозяйственное землепользование, право собственности, общая долевая собственность, земельная доля, типовые трансакции, земельный участок, аренда земли, пути снижения трансакционных издержек. 

Аграрные преобразования привели к значительному перераспределению земель по формам собственности. На сегодняшний день в Волгоградской области функционируют 367 обществ с ограниченной ответственностью, 78 акционерных обществ, 5 государственных предприятий, 104 сельскохозяйственных кооператива, 6 коллективных предприятий, 2069 крестьянских (фермерских) хозяйств [1,2]. Сельхозорганизации расположены в основном на землях в долевой собственности. Доли в начале 90-х годов прошлого века бесплатно передавались в собственность граждан. В административных районах устанавливалась среднерайонная доля бесплатной передачи земли в собственность, которая дифференцировалась по каждому хозяйству в зависимости от оценки сельхозугодий по продуктивности. Для определения среднерайонной нормы площадь сельхозугодий в пределах сельхозпредеприятий района делилась на число лиц, работающих в сельском хозяйстве и занятых в социальной сфере села. Причем размер доли был одинаков для всех, независимо от стажа работы и личного вклада в развитие организации.  В последующие годы реформы многие собственники, не получив доход от своих земельных долей, уехали из села и утратили контроль за их использованием. Многие собственники умерли, их наследники или не оформили право наследства на земельную долю, или не распорядились ею в установленном порядке. Многие земельные доли используются сельхозорганизациями с нарушением законодательства. Невостребованные земельные доли также либо не используются вовсе, либо используются с нарушением законодательства. Приведение форм использования земельных долей в соответствие с современным земельным законодательством требует значительных трансакционных издержек.

Первоначально трансакционные издержки были определены Р. Коузом как «издержки пользования рыночным механизмом». В настоящее время в рамках экономической теории дается множество определений трансакционных издержек [3]. По определению О. Уильямсона [4], трансакционные издержки – это издержки, не связанные с процессом производства. По К. Менару, под трансакционными издержками понимают «издержки функционирования системы обмена или во что обходится использование рынка, чтобы обеспечить размещение ресурсов и передать права собственности» [5]. Следует отметить, что в отечественной экономической литературе нет однозначного подхода к определению трансакционных издержек. В российских публикациях их называли по-разному: операционные, сопряженные, управленческие, косвенные или накладные. Целесообразно рассматривать трансакционные издержки как затраты сверх собственно производственных издержек (трансформационных), возникающие в процессе использования сельскохозяйственных угодий, а также необходимые для получения доступа к земле как экономическому ресурсу, в том числе затраты на фиксацию изменению и защиту прав собственности, аренды и иных прав на землю, величина которых во многом определяется институтами, спецификой законодательства другими факторами (табл.1).

Таблица 1

Типовые трансакции с земельными долями и земельными участками, выделенными в счет земельных долей для формирования сельскохозяйственных землепользований [6]

Эти издержки включают затраты ресурсов, которые не направлены непосредственно на производство сельскохозяйственной продукции, но обеспечивают успешную реализацию данного процесса. Это плата за сам ресурс, а плата за право пользования им. Тем самым, различные помехи и барьеры на пути получения прав пользования и порождают трансакционные издержки. 

Р.И. Капелюшников [5], помимо пяти общеизвестных классов трансакционных издержек, выделяет следующие виды:

1) издержки поиска информации – перед свершением сделки всегда изучается информация, где находятся потенциальные продавцы, арендаторы, каковы средние цены земельных участков, размер арендной платы.

2) издержки ведения переговоров - рынок требует отвлечения значительных средств на проведение переговоров об условиях обмена, на заключение и оформление договоров.

3) издержки измерения - к ним относят затраты на проведение собственно измерения (геодезические работы), они растут с повышением требований к точности установления границ земельных участков и их площадей.

4) издержки спецификации и затраты на защиту прав собственности.

5) издержки оппортунистического поведения это издержки, связанные с недобросовестным поведением, нарушающим условия сделки и приносящим тем самым ущерб.

6) издержки «политизации» - это издержки, сопровождающиеся принятием решения внутри организации, при этом издержки принятия решения участниками долевой собственности перекладываются на плечи сельхозпредприятия, заинтересованного в приобретении земельного участка.

7) внешние эффекты - экстерналии, проявляются при любых трансакционных затратах и представляют собой интересы третьих лиц. такими экстерналиями для сельскохозяйственного землепользования является введение ограничений и обременений в использовании земель, связанных с природоохранным законодательством, строительством вредных промышленных объектов, инженерных коммуникаций и трубопроводного транспорта.

Наиболее ярким примером внешнего эффекта является давление со стороны скупщиков сельскохозяйственных земель, цель которых перевод сельскохозяйственных земель в земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства. К сожалению, сельхозтоваропроизводители не в состоянии противостоять такому влиянию ни материально, ни юридически. Зачастую скупщики земельных долей и участков имеют помимо материальных средств так называемый административный ресурс, воздействие которого возможно на любом этапе выдела земельных долей в отдельное землепользование (табл.2).

Таблица 2

Процедура выдела земельных участков в счет земельных долей

Следует признать, что нет организации, ведущей детальный учет наличия, состояния и использования земельных долей в аграрном секторе, ни на федеральном, ни на региональном уровнях. Незавершенность институциональных преобразований земельных отношений в России препятствует эффективному развитию сельского хозяйства, приводит к неразвитости кредитно-финансовой системы, ограниченной поддержке сельхозтоваропроизводителей на региональном и местном уровнях, в конечном счете является серьезной преградой перехода на инновационную модель развития аграрной экономики [7,8].

Таблица 3

Трансакционные издержки при образовании земельного участка из участка долевой собственности по решению общего собрания [7,9,10,11]

Признано, что выделение земельных долей снижает эффективность использования земли в сельхозорганизациях. С выделением земельных долей в натуре число земельных участков значительно возрастает, но средняя площадь одного участка уменьшается. При этом уменьшается длина гона в продольном и поперечном направлениях, увеличивается средневзвешенный процент потерь на холостые повороты и заезды техники при выполнении полевых работ. В результате снижаются эффективность использования сельскохозяйственной техники, коэффициент полезного использования пашни.

Возникает двойственная проблема: с одной стороны, для полной реализации собственности земельные доли следует выделять в натуре, с другой – необходимо создавать организационно-экономические условия для консолидации земельных участков.

Возможны варианты формирования трансакционных издержек, когда времени и средств понадобится намного больше. Например, если при образовании земельного участка и оформлении его в собственность появятся возражения участников долевой собственности. Необходимо время, чтоб провести согласительные процедуры. Возможны сложные случаи, когда согласие не достигнуто и необходимо судебное разбирательство. Или когда оформление прав на земельную долю осуществляет наследник, на участок в долевой собственности наложен арест, участок долевой собственности находится в аренде, а арендатор препятствует выделу конкретной земельной доли и т.д. В этих вариантах трансакционные издержки, включающие финансовые затраты и затраты времени, будут значительно больше рассчитанных. Например, издержки времени на вступление в наследство по закону составляют не менее 6 месяцев. Необходимы дополнительные затраты на оформление документов у нотариуса, судебные разбирательства и т.д.

На наш взгляд, необходимы следующие мероприятия, способные привести к снижению трансакционных издержек при оформлении прав на земельные участки:

- обеспечение доступности информации о земельной собственности, а также связанных с ней правах и ограничениях;

- привлечение грамотных специалистов – кадастровых инженеров к работе по измерению земельных долей;

- использование точных приборов для измерений – современных тахеометров и спутников GPS , которые снизят возможность технических ошибок;

- совершенствование правовой защиты интересов собственников и арендаторов, уменьшение случаев нарушения прав, что обеспечит снижение затрат времени и средств, необходимых для их восстановления;

- грамотное заключение контрактов и договоров, по условиям которых нечестные партнеры не смогут уклониться от их выполнения в целях получения прибыли за счет другой стороны;

- снижение расходов при решении вопросов собственности в судебном порядке;

- использование кадастровой оценки земельного участка, при необходимости скорректированной на повышающий или понижающий коэффициенты, что снизит затраты и ускорит процесс оформления.

Снижение трансакционных издержек позволит повысить эффективность земельных отношений и в целом сельскохозяйственного производства.

Ссылки на источники

1. Зверева Г.Н. Эффективность использования земель сельскохозяйственного назначения в регионе / Г.Н. Зверева // Бизнес. Образование. Право. Вестник Волгоградского института бизнеса.- № 3(24). – 2013.-С. 109-114.
2. Федюнина Е.Н. Особенности развития системы земельных отношений в региональной экономике / Е.Н.Федюнина, Л.О. Оганесян, А.В. Воробьев //Землеустройство, кадастр и мониторинг земель.- № 5 (89).- 2012.- С. 6-12.
3. Коуз Р. Фирма, рынок и право. – М.: Дело ЛТД, 1993.- 192 с.
4. Уильямсон О. Экономические институты капитализма.-СПБ:Лениздат, 1996.- 702 с.
5. Менар К. Экономика трансакционных издержек: от теоремы Коуза до эмпирических исследований // Институциональная экономика: Учеб. / Под ред. А. Олейника. – М.: ИНФРА-М, 2005.- 704 с.
6. Рогатнев Ю.М. Трансакционные издержки сельскохозяйственного землепользования в условиях общей долевой собственности на землю / Ю.М. Рогатнев, И.А. Малышкина // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - № 6.- 2013.- С.41-47;  № 7 -2013.- С.16-21.
7. Нечаев В. Трансакционные издержки при оформлении прав собственности на земельные участки /В. Нечаев, Г. Барсукова, К. Юрченко// АПК: экономика, управление. - №7.- 2012.- С. 30-36.
8. Шепитько Р.С. Совершенствование арендных отношений в сельскохозяйственном землепользовании: монография/Р.С. Шепитько, Т.А. Дугина. -Волгоград: ФГОУ ВПО Волгоградская ГСХА, 2011. - 116 с.
9. Дугина Т.А. Развитие земельных отношений в России/ Т.А. Дугина// Российское предпринимательство. - №2(248).- 2014.- С. 78-85.
10. Немченко А.В. Формирование системы управления затратами на предприятии / А.В. Немченко// Вестник Алтайского государственного аграрного университета.- № 8.- 2009.- С.109-112.
11. Шагайда Н.И. Институциональные предпосылки оборота сельскохозяйственных земель в России / Н.И. Шагайда. – М. : ВИАПИ: ЭРД, 2006.- (Науч. тр. ВИАПИ им. А.А. Никонова; вып.18).- 151 с.

Abstract. The article gives a comparison of the different interpretations of the definition of "transaction costs" offered by Russian and foreign researchers, their classification. The authors consider the problem of transaction costs in agricultural land use, an analysis of their causes on farms at the expense of the formation of land use in land held in common ownership, as well as during their use in agricultural production. The measures to reduce the magnitude of transaction costs, stressed the need for clear delineation of property rights for the effective conduct of the proceedings, and the important role in this process assigned to the State.
Keywords: transaction costs, the classification of agricultural land use, ownership, common share ownership, land share, typical transactions, land, land rent, ways to reduce transaction costs.