Assessment of Tula Residential Property Market

Тульская область, несмотря на кризисные явления, по объемам введенного жилья в 2016 году заняла 6 место в Центральном федеральном округе и 32 в России, но при этом рынок первичного жилья так и остается без существенного спроса так, как покупатели пока опасаются приобретать квартиры в строящихся объектах. Так объем строительства в Тульской области в 2016 году был на вполне достойном уровне в 600-630 тысяч квадратных метров (в 2015 году был зафиксирован рекордный показатель, начиная с 1987 года – 770,5 тысяч квадратных метров). Однако все это – «задел» предыдущих двух лет. Но сейчас многие компании, даже получая новые участки по строительство, не торопятся его начинать. Судя по всему, в 2017-2018 гг. объемы жилищного строительства в регионе заметно упадут. Снизится покупательная способность населения, и сферу строительства может ожидать острый кризис. [1].

Если в 2015 году при закладке нового дома все квартиры раскупались еще на начальном этапе строительства или в уже практически готовых либо строящихся комплексах, близких к завершению, то в 2016 начале 2017 гг. к сдаче дома в эксплуатацию около 20% квартир стоят не проданными, а комплексы, находящиеся на ранних стадиях строительства, характеризуются практически нулевым спросом.

Новостройки эконом класса в основном это дома монолитно-кирпичной технологии строительства от 9 этажей и выше. Метраж однокомнатных квартир в новостройках составляет минимум 42-45 квадратных метров, двухкомнатных от 54 квадратных метров, трехкомнатных от 80 квадратных метров. Средняя цена 1 квадратного метра на рынке первичной недвижимости Тулы на начальном этапе строительства составляет от 40 тысяч рублей за квадратный метр. Ближе к сдаче стоимость доходит до 50 тысяч рублей. Средняя стоимость квартир во многом зависит от района.

Так в центре Тулы новостройки оцениваются в 60-70 тысяч рублей за квадратный метр так как стройплощадок мало, а значит и предложение ограниченно. В районах Зареченский, Пролетарский и Привокзальный в основном строительство ведется на окраинах. Это малоэтажный жилой комплекс «Молодежный» в районе Веневского шоссе; поселок Петровский в сельском поселении Иншинское; жилой комплекс «Рассвет» в поселке Рассвет; микрорайон «Левобережный», который находится на юго-востоке Тулы, в районе Восточного обвода, улицы Рязанской и Новомосковского шоссе; в районе улиц Кауля, Новомосковской и Восточного обвода, в междуречье реки Упы и ручья Рогожня возводится микрорайон «Юго-Западный». В этих районах Тулы новостройки дешевле, и составляют 45-50 тысяч рублей.

Таблица 1 – Изменение средней стоимости аренды в разрезе районов города

Далее рассмотрим среднюю стоимость квадратного метра по количеству комнат. Наибольшая стоимость квадратного метра приходится на однокомнатные квартиры. На 27 мая средняя стоимость квадратного метра в Туле однокомнатной квартиры составила 58,5 тыс. рублей. По сравнению с предыдущим годом средняя цена в однокомнатной квартире изменилась на -3,9%, что составило 2 353 рублей. За 2016 год в среднем стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире за каждую неделю снижалась на 0,1%. Средняя стоимость квадратного метра в двухкомнатной квартире в мае 2016 года составила 55,5 тыс. рублей. По сравнению с предыдущим годом средняя стоимость в двухкомнатной квартире изменилась на -2,3%, что составило 1 167 рублей. За 2016 год в среднем стоимость квадратного метра в двухкомнатной квартире за каждую неделю снижалась на 0,1%. В мае средняя стоимость квадратного метра в трехкомнатной квартире составила 56 тыс. рублей. По сравнению с предыдущим годом средняя стоимость в трехкомнатной квартире снизилась на 1,4%, что составило 783 рублей. За 2016 год в среднем стоимость квадратного метра в трехкомнатной квартире за каждую неделю снижалась на 0,1%. Также можно отметить, что стоимость жилья будет значительно отличаться в зависимости от того, в каком районе города находится объект. [3].

Итак, самым дорогим районом в Туле является Советский район (таблица 1). Стоимость квартир на май 2016 г. в этом районе составляет 65,9 тыс. рублей, изменилась за предыдущий год на -4,4% (3 тыс. рублей). Падение стоимости жилой недвижимости также затронуло и другие районы. В Зареченском и Центральном районах по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года квадрат подешевел на 7,4% и 5,6%, что в денежном выражении составило 4,4 тыс. р. и 3,6 тыс. р. соответственно. В Пролетарском районе стоимость кв. м снизилась на 7,7%, что является самым существенным снижением цены за год и в абсолютном выражении составляет 4,4 тыс. рублей.  В Привокзальном районе средняя стоимость за последний год изменилась на -5,8% (-3,5 тыс. р.). Самым доступным районом по городу для покупки квартиры является Пролетарский район. Средняя стоимость за 1 квадратный метр здесь приравнивается почти к 52,8 тыс. рублей.

Таблица 2 - Средняя стоимость «квадрата» в разрезе районов города

          Основную долю в распределении предложений объектов вторичного рынка жилой недвижимости по административным районам города составляет район Пролетарский – 27% (рисунок 1). На втором месте по доли в распределении предложений объектов недвижимость расположился Центральный район – 23%.  Доля в Советском и Привокзальном районах составляет 18 % и 17% от общего количества квартир на локальном рынке. Минимальный объём предложения по городу приходится на Зареченский район (15%).

Рисунок 1 - Распределение объёма предложения по районам Тулы

на начало 2016 года

          Доминирующее место на вторичном рынке жилой недвижимости по количеству предложения занимают двухкомнатные квартиры, их доля составляет 42%. Второе место среди структуры предложения занимают однокомнатные квартиры, их доля составляет 30%. Доля трехкомнатных квартир составляет 23% от общего количества квартир на рынке. Наименьшее количество – трехкомнатные квартиры, их доля равна 5%.

Рисунок 2 - Объём предложения по типам квартир на май 2016г

Слабый спрос и беспрецедентные объемы предложения. На вторичном рынке жилья растет объем предложения на фоне падения спроса – в связи с отсутствием покупателей квартиры намертво зависают в базах. По данным риелторов, количество выставленных на продажу квартир выросло чуть ли не на 50%, а потенциальный спрос сократился почти в три раза.

Одна из главных причин падения спроса на «вторичку» - отсутствие доступной ипотеки. В связи с тем, что государство субсидирует ипотечную ставку только на первичном рынке, число сделок с вторичными квартирами упало значительно сильнее, чем с новостройками. Более того, по словам риелторов и застройщиков, на первичный рынок «мигрировали» многие потенциальные покупатели вторичных квартир [1].

Информацию участников рынка подтверждает и статистика Росреестра: в мае число зарегистрированных переходов прав на жилье сократилось на 36% к апрелю и на 39% - к маю 2016 г. При этом число договоров долевого участия в строительстве жилья упало только на 25% по сравнению с апрелем, а в годовом исчислении показатель даже вырос на 2,5%. За I полугодие 2016 г. количество переходов прав на вторичном рынке уменьшилось на 32% в годовом исчислении.

Новые ставки по ипотеке действуют с 20 февраля 2017 года. При приобретении недвижимости у застройщиков ставка составит 10,9%, при покупке жилья на вторичном рынке – 10,75-12,25%. «Сбербанк впервые вводит дополнительный дисконт в размере 0,5 п. п. для клиентов, которые воспользуются сервисом электронной регистрации сделки при покупке новостройки у застройщика. Таким образом, ставка ипотеки для них составит 10,4%