Full text

Перечень ограниченных вещных прав в Гражданском кодексе Российской Федерации сравнительно мал для совершенствования рыночных механизмов. Это затрудняет увеличение количества инвестиционных проектов. Также социально-экономическая ситуация в России такова, что большая часть населения не имеет возможности приобрести в собственность земельный участок для постройки жилья, однако Конституция Российской Федерации закрепляет право каждого на жилище, поэтому государство должно создавать условия для его осуществления [1]. В связи с последним гражданское законодательство не обеспечивает реализацию задач и функций Российской Федерации как социального государства. Для решения этой проблемы в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобренной решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009, предусмотрено введение такого ограниченного вещного права, как право застройки [2].

Для более глубокого понимания сущности и эффективности права застройки как правового института и последующего выявления способов решения проблемы закрепления данной юридической конструкции в Гражданском кодексе Российской Федерации необходимо обратиться к истории его возникновения.

Первоначально данный институт возник в римской правовой системе для предоставления гражданам государственных земельных участков в целях строительства самостоятельных обособленных зданий и сооружений, а также возведения надстройки этажа над уже существующем чужом здании или сооружении. Особенностью развития права застройки является то, что изначально он был установлен на основе аренды на длительный срок с правом возведения на указанной земле зданий и сооружений за собственные денежные средства. Обоснованием применения этого института следует считать наличие множества неиспользуемых ценных земельных участков, которые находились вокруг городов, а значит, могли принести существенную прибыль их владельцам ввиду ограничения оборотоспособности земельных участков. Впоследствии посредством предоставления возможности использования новых видов исков, которые предназначались для защиты обладателя права застройки от любых третьих лиц без необходимости участия собственника этого земельного участка, право застройки превратилось из обязательственного в вещно-правовой институт, а именно в ограниченное вещное право.

Особенность защиты прав собственника состояла в том, что при возникновении задолженности у суперфициария перед ним данный законный собственник имел право только на применение личных исков. Это является значительной гарантией права суперфициария, так как это не дает собственнику возможности обращения взыскания на непосредственный предмет заключения договора на право застройки. Еще одной немаловажной чертой является то, что суперфициарий имел почти безграничное право владения и пользования не только предоставленным ему для строительства земельного участка, но и воздвигнутыми зданиями и сооружениями практически наравне с законным собственником земельного участка. Существование такого правового режима обосновывалось наличием в римской правовой системе принципа приращения сооружения к земельному участку, так как было невозможным существование двух прав собственности на одной и той же земле. Кроме того, существовала возможность передачи права застройки другому лицу или наследования его.

Аналогом права застройки в дореволюционной России было чиншевое право, которое было бессрочным. Своеобразием этого правового института является присутствие в нем свойств, характерных не только для права застройки, но и для эмфитевзиса, который предусматривал лишь пользование и владение земельным участком с возможностью улучшения его качеств. Чиншевик обладал правом собственности на возведённые здания и сооружения в период действия самого чиншевого права, что роднило последнее с правом застройки.

В начале XX в. в Российской империи был принят закон «О праве застройки», который понимал под правом застройки вещное, наследственное и отчуждаемое право возмездно владеть в пределах установленных законом сроков чужим земельным участком исключительно с целью возведения строений [3].

Г. В. Шершеневич отмечал, что вещное свойство права застройки проявляется в том, что застройщик владеет предоставленным ему земельным участком независимо от собственника и может самостоятельно защищаться от нарушений, причиняемых ему третьими лицами и собственником. Также автор указывал на тот факт, что прекращение наступает в случае слияния в одном лице правомочий как собственника земельного участка, так и застройщика. Отличием от сервитута являлась и сейчас является возможность не только отчуждения, но и перехода по наследству. Г. В. Шершеневич обозначал такое свойство права застройки, как возмездность, которое исключает возможность дарения и пожертвования [4]. Между тем заслуживает внимания тезис автора о том, что при соглашении собственника на установление на его земельном участке у него остается лишь неполное право собственности на этот объект, так как право владения и пользования им переходит непосредственно к застройщику.

Сходство дореволюционной и римской конструкции права застройки в том, что установить право застройки мог лишь собственник земельного участка. Однако не во всех иностранных законодательствах придерживались этого положения. Например, в Германии в конце XIX – начале XX в. согласовать право застройки можно было не только с собственником, но и с другим лицом, имевшим какое-либо право на земельный участок в период его действия [5].

В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации предусмотрено, что обладатель права застройки на время действия договора приобретает право собственности на построенные в рамках договора объекты. Между тем из сущности срочности договора о праве застройке вытекает положение о возникновении у застройщика не абсолютного права собственности, а временного. Право собственности автоматически отчуждается в пользу собственника земельного участка после прекращения договора о праве застройки. Несомненно, это пагубно повлияет на состояние и качество гражданского законодательства из-за многочисленных противоречий и неупорядоченности правовых норм, регламентирующих право собственности. Также это снижает заинтересованность лица в улучшении построенного здания или сооружения, так как в конечном счете объект его строительства достанется контрагенту.

В Концепции определена обязанность застройщика возвести сооружение в согласованный договором срок, который не может быть меньше 50 и больше 100 лет, что обеспечивает стабильность этого вида ограниченного права. Но стоит сказать о серьезном упущении законодателей относительно не отнесения к существенным условиям условие о конкретном сроке возведения здания. Очевидно, законодатель предполагает, что срок строительства здания или сооружения приравнивается к сроку права застройки. С одной стороны, это положительно скажется на правовом статусе застройщика, так как он не зависим от собственника земельного участка в плане определения срока строительства и характеристик здания, которые могут меняться по мере строительства. Однако в законопроекте характеристика здания или сооружения – существенное условие договора, отхождение от которого может привести к спорам между застройщиком и собственником земельного участка. Это может поставить под угрозу исполнение договора, так как застройщику необходимо будет оставить уже начатое строительство и снести постройки. В законопроекте не предусмотрено право пересмотра существенных условий договора на основании указанных выше изменений, а только лишь изменение размера платы. Помимо этого у застройщика может отсутствовать возможность заключения нового договора о праве застройки. Г. А. Трофимова делает верное замечание о том, что законодатель допускает возможность посредством имеющихся правил о сроке и порядке изменения платы за право застройки неосновательного обогащения собственника земельного участка и существенного ограничения в правах лиц, возводящих здания или сооружения на праве застройки либо же приобретших их после на том же праве [6].

Кроме того, из сущности права застройки вытекает, что застройщик осуществляет выплаты за пользование и владение участком именно для строительства. Исходя из этого, окончив возведение раньше срока права застройки, застройщик будет вынужден фактически платить за аренду земельного участка, но как за право застройки. Также в законопроекте не указано, каким образом формируется плата за право застройки. Это может привести к тому, что при последующем изменении размера платы собственник земельного участка потребует ее несоразмерного увеличения. Вследствие это застройщик, окончивший возведение здания или сооружения, будет поставлен в зависимое положение из-за нежелательности прекращения права застройки, так как из-за этого здание или сооружение выйдет из его собственности.

В законопроекте не устанавливается положение о том, что застройщик должен зарегистрировать в Едином государственном реестре недвижимого имущества права собственности застройщика на возведенный объект строительства, хотя его право собственности презюмируется. Неустановление этой правовой нормы вновь подтверждает наличие относительного права собственности. Это приведет к сужению возможности доказывания права собственности на объект строительства при защите права, так как в договоре может быть и не определено, кто будет считаться собственником воздвигнутых объектов.

Также Н. Г. Баканева, М. Д. Задорожный затрагивают вопрос относительно включения в число объектов, на поверхности которых возможно строительство зданий и сооружений, не только земельных участков, но и недр и водных объектов, в связи чем могут возникнуть существенные противоречия между гражданско-правовыми и природоресурсными нормами [7].

Наряду с этим в законопроекте предусматривается ситуация возникновения долевого права застройки при переходе права собственности на помещение в здании к другому лицу. На основании этого пользование и владение земельным участком тоже становится долевым. В связи с этим возникает вопрос о порядке оплаты за право застройки и распределении обязанностей по исполнению договора. Помимо того, собственник, приобретший помещение, приобретает право застройки без заключения соответствующего договора, исходя из этого, возникает проблема не столько о том, должен ли он соблюдать положения заключенного ранее договора о праве застройки, сколько в том, является ли это дополнительным основанием для перезаключения договора о праве застройки.

Не ясна цель законодателя о не включении в правовой статус застройщика права на преимущественную покупку возведенного им градостроительного объекта. Вероятно, это обусловлено правовой природой ограниченных вещных прав, однако, если прагматично взглянуть на ситуацию, она лишает застройщика мотивации не только на улучшение постройки, ее надлежащее содержание, но и на само заключение договора о предоставлении права застройки.

В связи с этим возникает вопрос о целесообразности закрепления права застройки в Гражданском кодексе Российской Федерации без существенных изменений его правовой конструкции, которые позволили бы избежать теоретических и практических коллизий. Например, Е. А. Леонтьева отмечает, что благородная цель реформы гражданского законодательства по замене аномального по своей сущности правомочия застройщика создавать недвижимые вещи на чужом (арендованном) земельном участке на современное и эффективное правовое регулирование воплотилась в самобытную правовую конструкцию, неспособную удовлетворить назревшие потребности современного оборота, реализовать цели реформы и не обладающую принципиальной правовой новизной [8]. Еще А. И. Бибиковым подчеркивается, что внедрение института римского суперфиция не должно основываться на «скоропалительных предложениях, а требует проявления воли в серьезном исследовании данной проблемы и аккуратного заимствования зарубежного опыта, проверенного практикой реальной жизни» [9].

Стоит отметить существенные различия между правом застройки и правом аренды, так как право застройки относится к вещному праву, а аренда – к обязательственному. Вещное право абсолютное, основания его возникновения и прекращения закрепляются в законе. Обязательственное право относительное, предполагающее решение многих вопросов, в том числе и его прекращение, с помощью договора. Аренда земельных участков для постройки зданий и сооружений в том виде, в котором она сейчас закреплена в гражданском праве, является неэффективной. Это порождает ряд проблем, которые можно лишить лишь в судебном порядке, в частности решение судьбы земельного участка и объектов, находящихся на ней. Право застройки решает эти проблемы в пользу застройщика. Это не только облегчает обстановку в области строительства, но и является гарантией для застройщика. В научной литературе отмечается, что из-за кратких сроков заинтересованное лицо не может быть уверено в том, что оно сможет завершить строительство в срок. В случае прекращения договора необходимо его перезаключение, а это является дополнительным обременением не только для застройщика, но и для будущих собственников данного жилья. В свою очередь, право застройки обеспечивает стабильный процесс строительства именно за счёт длительных сроков данного права. Застройщик зависит от точного исполнения сроков платы за пользование арендованным земельным участком, так как по действующему законодательству двукратная просрочка платежа является основанием для одностороннего расторжения договора. Право аренды должно быть более лояльным по отношению к застройщику.

При разрешении вопроса о целесообразности введения в российское гражданское законодательство нового вида ограниченного вещного права – права застройки – интересен опыт постсоветских стран. В настоящее время Украина вновь ввела в Гражданский кодекс право застройки – право пользования чужим земельным участком для застройки. В пределах территории Украины данное право предоставляется для строительства жилых, бытовых, промышленных, социально-культурных и других зданий и сооружений. Срок предоставления права пользования чужим земельным участком для застройки равен 50 годам. Между тем, аналогично с Концепцией развития гражданского законодательства, устанавливается, что право собственности на объекты, построенные в рамках договора о праве застройки, принадлежит землепользователю, а не собственнику соответствующего земельного участка. Основания возникновения этого права – договор или завещание. Право пользования земельным участком не может быть передано в уставной фонд или залог [10].

Также право застройки содержится в гражданском законодательстве Эстонской Республики. Право застройки определяется как обременение недвижимой вещи таким образом, что лицо, в пользу которого установлено право застройки, получает срочное отчуждаемое и передаваемое по наследству право иметь на недвижимой вещи строение, прочно соединенное с последней. В законе особо оговаривается, что на одну недвижимую вещь может быть установлено только одно право застройки, тогда как Концепция развития гражданского законодательства не запрещает собственнику земельного участка делить его между несколькими лицами, обладающими правом застройки. Правильным, на наш взгляд, является положение об определении срока, в течение которого застройщик должен возвести соответствующее здание или сооружение. В случае если застройщик в течение срока, оговоренного при установлении права застройки, не возвел требуемое строение или если застройщик существенно нарушил свои договорные обязанности, то собственник недвижимой вещи имеет право потребовать от застройщика согласия на занесение права застройки на свое имя. Еще устанавливается, что в случае перехода права застройки на собственника последний должен выплатить застройщику компенсацию. Это является обоснованным, так как если собственник не будет уплачивать за переход, то это приведет к его неосновательному обогащению. Закрепляется, что право застройки не может обременяться правом застройки, что рационально [11].

 Исходя из прошлого опыта функционирования права застройки в римском и дореволюционном праве, а также введения в законодательство постсоветских стран вновь этого правового института, можно констатировать, что установление такого вида ограниченного вещного права в российском гражданском законодательстве целесообразно. Однако в том виде, в котором право застройки представлено в Концепции, его закреплять неэффективно, так как это не приведет к существенным улучшениям, но вызовет много коллизий и проблем. Это не говорит об исчерпании необходимости реформирования гражданского законодательства в целях повышения уровня обеспеченности физических лиц собственным качественным жильем. Правовой институт права застройки является важным инструментом в решении этой проблемы, но для его введения в российскую правовую действительность необходимо значительно доработать законопроект. Например, ключевым моментом в совершенствовании этой правотворческой инициативы должно быть разрешение проблемы о действии принципа единства права собственности на земельный участок и на объекты, находящиеся на его поверхности, который применялся еще в римском и дореволюционном праве. В настоящее время российское законодательство придерживается позиции возможности обладания правом собственности на земельный участок и на объекты на нем разными лицами. Кроме того, особое внимание нужно уделить наделению сторон правом заключения нового договора по его истечении, так как это будет способствовать повышению мотивации в улучшении объекта строительства, а также защищать права наследников. Тем не менее российское общество не готово к внедрению института права застройки, в частности крупный бизнес, для которого привлекательной считается правовая конструкция строительной аренды земельного участка. В процессе модернизации уже существующего законопроекта о праве застройки важен учет зарубежного опыта, особенно постсоветских стран.

В переходный этап, для того чтобы ситуация с увеличением доли жилого фонда и числа инвестиционных проектов не усугублялась, все же необходимо модифицировать институт аренды земельных участков для этих целей, что создаст фундамент для установления права застройки. Изменения должны быть осуществлены посредством совершенствования гражданского и земельного законодательства. В частности, создание новой главы в Земельном кодексе Российской Федерации, касающейся долгосрочной аренды земельного участка, а также приведение в порядок уже имеющихся норм, относящихся к аренде земельного участка, в Земельном кодексе Российской Федерации. Однако продолжительное существование в системе гражданского права института долговременной аренды земельного участка для целей строительства не является уместным, так как для его адаптации к социально-экономическим условиям, существующим в России, его обязательственно-правовая природа превращается в неполную вещно-правовую. Это делает его дефектным.