Assessment of the commercial real estate market influence on business development in Primorsky Krai

Любой бизнес начинается с приобретения или аренды недвижимости. При активизации бизнеса происходит образование новых предприятий, которым требуются площади, и коммерческая недвижимость обретает популярность. Основной характеристикой рынка коммерческой недвижимости является соотношение спроса и предложения [1, 2]. Один из показателей оживления экономики – динамика нового строительства в сегменте коммерческой недвижимости.

О высокой динамичности рынка коммерческой недвижимости свидетельствует структура инвестиций в коммерческую недвижимость. Данные по инвестициям в коммерческую недвижимость в целом по России представлены на рис. 1.

Рис. 1. Инвестиции в коммерческую недвижимость России

В 2018 г. наблюдался рост инвестиций в недвижимость торговых площадей. Предприятия включаются в режим экономии и прежде всего начинают экономить на офисах в пользу площадей, приносящих реальный доход. Росту торговой недвижимости сопутствует рост потребности в складских помещениях. В складской деятельности все больше применяется дорогое современное оборудование, которое предъявляет более жесткие требования к помещениям. По итогам 2018 г. на региональном рынке складской недвижимости было введено в эксплуатацию около 302 тыс. м² складских площадей.

Анализ публикаций по проблеме развития рынка коммерческой недвижимости

В связи с высокой значимостью проблемы формирования рынка коммерческой недвижимости для бизнеса эта проблема нашла свое отражение во многих научных публикациях. Рассмотрим некоторые публикации, где рассматриваются различные аспекты развития рынка коммерческой недвижимости.

Тенденции и перспективы развития рынка строительства коммерческой недвижимости анализируются в работе [3]. По динамике изменения арендных ставок на коммерческую недвижимость специалисты судят об общем экономическом состоянии региона и целесообразности инвестирования в соответствующие проекты развития недвижимости [4, 5]. Как правило, инвестиции в коммерческую недвижимость относятся к стратегическому планированию. Проблема прогнозирования развития рынка коммерческой недвижимости региона и сущность стратегического подхода к управлению коммерческой недвижимостью рассматриваются в работе [6]. Вопросы оценки эффективности вложения средств в коммерческую недвижимость обсуждаются в работах [7, 8]. В работе [9] раскрывается роль коммерческой недвижимости в развитии бизнеса.

Наиболее заметная доля расходов на недвижимость характерна для предприятий малого бизнеса [10, 11]. Механизмы инвестирования в коммерческую недвижимость рассматриваются в публикациях [12, 13].

Особенности и структура рынка коммерческой недвижимости

в Приморском крае

Рынок коммерческой недвижимости очень динамичен и может существенно отличаться по своей структуре для различных регионов.

По итогам 2018 г. средний уровень запрашиваемой ставки аренды на качественную складскую недвижимость в регионах России составил 3500 руб./м²/год (рис. 2).

Рис. 2. Средний уровень запрашиваемой ставки аренды на качественную складскую недвижимость в регионах России (2018 г.)

Во Владивостоке был зафиксирован самый высокий уровень запрашиваемой ставки аренды (4800 руб./м²/год). В большой степени это связано с увеличением перевозок через транспортный узел Владивосток (особенно перевалка морских грузов). Также вырос поток грузов через транспортные коридоры с Китаем. Вторым по значимости фактором послужила возрастающая потребность в готовых складских помещениях для оборудования, завозимого для новых предприятий, начавших деятельность как резиденты территорий опережающего развития.

В офисном сегменте Владивостока в настоящее время средняя стоимость аренды составляет 912 руб./м²/год (минимальная 762 руб./м²/год и максимальная 1012 руб./м²/год). Предполагается, что в 2019 г. в связи переносом столицы ДВФО во Владивосток рост офисной аренды продолжится. Кроме того, город является перспективным для развития новых девелоперских проектов. В Приморском крае в 2018 г. отмечалось значительное улучшение инвестиционного климата.

В первом полугодии 2019 г. средняя ставка аренды на офисные помещения в офисных зданиях составила 909 руб./ м²/мес. В настоящее время во Владивостоке насчитывается 180 офисных зданий, в которых предлагаются площади под аренду. Объем предложения площадей в аренду в офисных зданиях составил 36 778 м² (рост на 2,8% по отношению с 2018 г.). Однако средняя ставка аренды на офисные помещения по Владивостоку в целом по офисному сегменту снизилась на 14,6% и составила 707 руб./м²/мес. В торговых центрах по сравнению с 4-м кварталом 2018 г. ставка повысилась на 15,4% и составила 1 777 руб./м²/мес.

Во Владивостоке активно развивается рынок качественной торговой недвижимости (см. рис. 3). По состоянию на конец 2018 г. обеспеченность качественными торговыми площадями во Владивостоке составляет 328 м²/1000 чел. Зона высокой конкуренции начинается с 450 м²/1000 чел., то есть в городе сохраняются перспективы роста этого сегмента.

Рис. 3. Обеспеченность качественными торговыми площадями, м²/тыс. жителей, Владивосток

В 1-м квартале 2019 г. продажи нежилых помещений выросли на 35,7%. Объем рынка продаж составил 430 984 м². Стремление предпринимателей больше покупать недвижимости свидетельствует о долгосрочном планировании бизнеса. Рост продаж наблюдается во всех сегментах рынка продаж коммерческой недвижимости. Структура рынка продаж коммерческой недвижимости г. Владивостока представлена на рис. 4–5.

Рис. 4. Распределение объема рынка продаж коммерческой недвижимости Владивостока

по типу объектов, по площади

Рис. 5. Распределение объема рынка продаж коммерческой недвижимости Владивостока

по цене предложения

В сегменте рынка продажи земельных участков пригородной зоны Владивостока также наблюдается рост цен предложения практически по всем видам земельных участков.

Для сегодняшнего рынка коммерческой недвижимости общей чертой является диспропорция рынка для всех сегментов. Самые востребованные – дешевые предложения из класса премиум.

Оценка показателей роста сектора малого бизнеса в Приморском крае

Подавляющее большинство организаций края являются коммерческими структурами. Самая распространенная форма бизнеса – общество с ограниченной ответственностью. Их доля в общем количестве организаций края всех организационно-правовых форм составляет 80%.

Большинство предприятий сосредоточены в городских округах (91%). В муниципальных районах находится незначительное количество предприятий (9%). В сфере малого и среднего предпринимательства работает более 263 тыс. человек, что составляет 26,7% населения, занятого в экономике края.

Деятельность субъектов малого предпринимательства Приморского края сосредоточена в основном в сфере торговли, транспорта, строительства, общественного питания и туризма [14–16]. В крае зарегистрированы 55,6 тыс. индивидуальных предпринимателей (см. рис. 6).

Рис. 6. Количество индивидуальных предпринимателей (тыс. чел.) в Приморском крае в 2013–2018 гг.

В 2018 г. средняя численность списочного состава работников,занятых в малом бизнесе (без учета микропредприятий), составила 82,7 тыс. человек, что составляет 14,8% всех работающих в организациях края.

Вклад малого и среднего предпринимательства в ВРП Приморского края составляет более 40% (по России – 20%). Оборот малых и средних предприятий более 950 млрд руб. (63,2% общего оборота всех организаций края).

Исследование влияния рынка коммерческой недвижимости

на развитие малого предпринимательства

Уровень развития малого предпринимательства является индикатором успешности реализации экономических реформ, проводимых в регионе [17, 18]. Проблема поддержки малого бизнеса в регионах обсуждается в работах [19–23].

Для исследования факторов, сдерживающих развитие сектора малого бизнеса в Приморском крае, был проведен массовый опрос среди населения края. В опросе приняли участие 2,5 тыс. респондентов, которые имеют какое-нибудь отношение к малому бизнесу или не отвергают для себя возможности заняться собственным бизнесом. Опрос проводился в традиционной форме на бумажном носителе. Затем данные были внесены на компьютер. Респондентам предлагался ряд вопросов, касающихся социально-экономического развития Приморского края.

Среди прочих вопросов респондентам предлагалось высказать свое мнение по проблемам, тормозящим развитие малого бизнеса в Приморском крае. Ответ предлагался в открытой форме. Каждый респондент мог выделить несколько наиболее важных, на его взгляд, причин, препятствующих развитию малого бизнеса в крае. Всего в анкетном опросе было зафиксировано 4025 ответов. Для обработки ответов использовалось специальное программное обеспечение, позволяющее выделить типовые ответы. Всего было выделено 40 типовых ответов. Полный перечень ответов представлен в таблице. Для удобства анализа список причин, высказанных респондентами, был разбит на три группы по степени встречаемости:

-          1-я группа – высокая частота встречаемости (8 вариантов типовых ответов);

-          2-я группа – средняя частота встречаемости (16 вариантов типовых ответов);

-          3-я группа – низкая частота встречаемости (16 вариантов типовых ответов).

В процентном отношении 1-я группа ответов встречалась в 68% ответов, 2‑я группа ответов встречалась в 24% ответов и 3-я – в 8% ответов.

В каждой группе представлены причины, касающиеся недвижимости:

-          высокая арендная плата;

-          трудности с арендой помещений;

-          трудности с приобретением или арендой земли;

-          высокие цены на недвижимость.

Полный перечень причин, препятствующих развитию малого бизнеса

в Приморском крае

Все ответы, касающиеся недвижимости, встречались почти у 10% респондентов, что свидетельствует о высокой значимости проблемы для малого бизнеса.

Итак, развитие инвестиционной привлекательности Приморского края сопровождается активизацией на рынке офисной и складской недвижимости. Это задерживает процесс развития малого бизнеса.

Среди главных проблем, препятствующих интенсивной застройке, можно выделить три основные: во-первых, изношенность и нехватка инженерных сетей; во-вторых, несоответствие строительной индустрии новым запросам регионального рынка недвижимости, что снижает возможности конкуренции; в-третьих, низкая покупательная способность населения.